Как выбрать и купить квартиру в Москве для себя или в качестве инвестиции

Покупка квартиры — сложное мероприятие. Потому что сделка с недвижимостью — это большие деньги и множество переменных для оценки. 

Где  деньги и неопределенность, там риски и мошенники, желающие их присвоить. Мы расскажем, как выбрать и купить квартиру в Москве с минимальными рисками как в новостройках, так и на вторичном рынке, включая и старый жилой фонд.

Подумайте о цели покупки. Одно дело — инвестировать в жилую недвижимость и совсем другое — покупать квартиру для жизни. Вы уверены, что хотите инвестировать в жилую недвижимость с доходностью от 7% и сложной системой управления активами?  Может, подумаете об этом, прочитав нашу статью: в какую недвижимость лучше вкладывать

Это статья для людей, планирующих покупку дома себе или детям. Мы расскажем всё о выборе квартиры: 

  • критериях оценки района, дома, квартиры;
  • сервисах-помощниках; 
  • проверке документов;
  • вопросах, которые нужно задать продавцу. 

Подогнать желания под бюджет 

— Что вы хотите? 

— Что можете себе позволить? 

— Какая сумма есть на руках? 

— Сколько готовы платить в месяц с учетом ремонта, коммуналки и ипотеки? 

Первые мысли при покупке недвижимости всегда о деньгах. И это правильно. Покупайте квартиру себе по бюджету, чтобы она действительно стала вашей, а не активом банка. Выбирайте студию, однушку, двушку+  исходя из суммы, которая есть на руках, стабильности работы и вашего кредитного рейтинга. 

Глобальный вопрос — где купить квартиру:

  1.  В новостройке. Кажется, что квартиры в новостройках стоят дешевле, чем на вторичном рынке. Но это без учета ремонта. Вы получите квартиру с отделкой, которую придется переделывать или жить в некомфортных условиях. Если квартира стоит 5 000 000 р., то прибавляйте еще 30% на проект, ремонт, сантехнику и необходимую мебель. Получится, что реальная стоимость квартиры от 6 500 000 р. И это без учета времени ожидания, когда дом достроят. Покупать квартиру в новостройке у инвесторов, которые вложились на этапе котлована, невыгодно. Читайте о других нюансах покупки квартиры от застройщика
  2.  На вторичном рынке. Минусы: вам может не нравиться интерьер, возраст дома или ощущение, что здесь уже кто-то жил до вас. Однако и преимущества существенные: готовая и понятная инфраструктура вокруг, богатый выбор планировок, соседи известны, нет нужды срочно делать ремонт, покупать сантехнику и некоторую мебель. 

Подумайте, что для вас важнее: стабильность после покупки или совершенно новая квартира. Решение нужно принимать исключительно исходя из своего материального положения, пессимистичной и оптимистичной оценки перспектив. 

Покупать квартиру на первом этаже, чтобы перевести её в коммерческую недвижимость уже невыгодно (читайте почему)

Доверительное управление квартирами

Критерии оценки округа и локации 

Единые критерии оценки помогают анализировать предложения на большом рынке Москвы. Но для начала их нужно сформировать. Подумайте, что для вас важно и выпишите эти критерии оценки или воспользуйтесь чек-листом агентства Retail-Realty.

Не идите по пути “округ — район — квартира”, основываясь на информации из интернета. Информация в аналитических статьях, которые есть в сети, давно устарела. Москва строится быстро. Там, где раньше были пробки, сегодня расширили дорогу и построили удобные развязки. Оценивайте место самостоятельно, сейчас.  

Максимальная цена, приемлемая для вас

Определите максимальную стоимость квартиры исходя из количества денег на счете, накоплений, ежемесячного дохода и имущества, которое можно продать. Если планируете взять ипотеку, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, который предлагают банки или независимые сервисы: “Калькулятор Яндекс.Недвижимость”, Calcus.ru. Представьте, что вы выбрали квартиру в Москве, купили её и лишились всех доходов. У вас должны остаться деньги на ремонт, квартплату, ипотеку, еду и вещи, чтобы жить минимум 3 месяца. Если вы не сможете прожить три месяца, не ущемляя себя, значит, эта квартира вам не по карману. 

Транспорт и близость к месту работы 

Для автомобилиста важнее удобный выезд на МКАД, наличие рядом крупных транспортных городских узлов, артерий и парковки. Для семьи без машины или семей, которые привыкли ездить на общественном транспорте — близость к метро, общественному транспорту. 

На сайте “Яндекс.Недвижимость” можно найти оценку по всем критериям 

Транспортная инфраструктура в Москве и области развита хорошо, но нужно учитывать, что так не везде. Понаблюдайте за пробками через Яндекс.Карты, чтобы увидеть реальную картину в желаемом районе. 

Экология и развитие 

Воспользуйтесь сервисом www.kvartiravmoskve.ru/eko/, чтобы увидеть особо охраняемые природные зоны, пляжи, найти самые чистые парки и скверы в Москве, а также определить промышленные зоны, где лучше не покупать квартиру. 

Смотрите на столицу глазами инвестора, чтобы понять, в каком районе покупать квартиру в Москве

Загляните в будущее района на сайте mos.ru.  Это программа благоустройства города Москвы, где есть информация по 146 районам и поселениям Москвы и Московской области. Возможно, вы захотите выбрать квартиру рядом с промышленной зоной, которую уберут в будущем, а на её месте разобьют сквер. Такие изменения обычно приводят к резкому подорожанию недвижимости. Во всяком случае, это точно прибавит ликвидности. 

На сайте mos.ru можно найти оценку и по другим критериям 

Выпишите самые благоприятные районы для жизни. Когда сделаете это, то воспользуйтесь службой “Яндекс.Карты”, чтобы узнать больше о каждом районе и выбрать самые подходящие. 

Социальная сфера 

В первую очередь этот аспект интересен семьям с детьми. Хорошо, когда рядом есть больницы, детские сады, школы, институты, образовательные кружки и не какие-то там, а хорошие, куда можно отдать ребенка: 

  • сайт sch549.ru показывает топ-400 школ Москвы согласно статистике Департамента образования; 
  • на сайте rating.msk.ru/ можно найти рейтинги садиков, школ, образовательных кружков в районе, который вам нравится. 

Плотность населения

Чем выше плотность населения, тем труднее протиснуться в вагон метро, сложнее избежать пробок на дороге и длиннее очереди в супермаркетах. Актуальные данные по плотности населения можно найти на сайте russia.duck.consulting/maps/330.   

Статистика плотности населения Москвы по районам

Реновация

У правительства Москвы большие планы на город и программа реновации катком пройдется по многим старым домам. Какую альтернативу и где получат собственники неизвестно. Что толку покупать квартиру у парка, если через пять лет вас переселят в промзону? 

Сайт renobzor.ru/karta позволит избежать программы реновации 

Многие собственники избавляются от квартир в домах, попавших под реновацию. При этом они ставят привлекательные цены. Покупка такой квартиры в будущем станет лотереей, где многие не вытянут выигрышный билет. Была у вас квартира на десятом этаже, а станет на втором, прямо над шавермой. 

Безопасность 

Смотреть на количество преступлений в округе бесполезно. В каждом районе есть благополучные спальные микрорайоны и неблагополучные. Понятное дело, что в неблагополучном районе выше уровень преступности. Оценивайте не округ, а конкретный микрорайон или даже дом.

 Лучший способ узнать о благополучии микрорайона — обратиться к местному участковому или в отделение полиции. Другого способ нет. Официальную статистику МВД собирает по районам, что дает общую картину на 3 кв. км. 

Используйте критерии оценки и сервисы, чтобы выбрать подходящий  район города.  Это особенно актуально, когда вы переехали в Москву из других регионов. 

Критерии оценки для выбора дома

Выбирать нужно не только район, но и конкретный дом, в котором продается интересующая вас квартира. Хорошая квартира в плохом доме — это проблемы в будущем, о которых вы можете даже не подозревать. 

Капитальный ремонт дома

Лучше выбирать дом, где капитальный ремонт уже произведен до появления фонда капитального ремонта. Вы наверняка слышали, что ремонт с привлечением средств фонда капремонта делает дом не всегда лучше, чем он был до ремонта. То крышу недоделали, то трещины в стенах заделали обычной шпаклевкой. 

Проверяйте информацию о капремонте дома на сайте repair.mos.ru/ 

Бизнесы в доме (хостелы, первые этажи)

Некоторые предприниматели смогли зарегистрировать в жилых домах хостелы и мини-отели, не говоря уже о бизнесах, занимающих первые этажи (street retail). Кроме того, есть бывшие общежития (целые здания), владельцы которых не смогли узаконить бизнес, сделали ремонт “тяп-ляп” и теперь продают квартиры в зданиях с убитыми коммуникациями. Чтобы не попасть на такой подарок, воспользуйтесь сайтом wikimapia.org. 

На wikimapia.org можно посмотреть историю дома, если она есть

Почему хостел в доме — это плохо? Всегда занятая парковка, много посторонних в подъезде, от которых не знаешь, что ожидать. 

Чем не угодили предприниматели на первых этажах? Это может быть безобидный магазин одежды, а может пивнушка, у которой отовариваются местные высокоградусные мужички, или блинная, где вечно что-то пригорает. Если на десятом этаже все равно, что есть в доме, то до пятого этажа долетают как запахи, так и звуки.

Полезно узнать кадастровую стоимость квартиры (желательно, чтобы была выше) и согласовать критерии оценки с семьей. Точные критерии оценки упрощают выбор района и квартиры среди тысяч предложений. Ведь вы точно будете знать, что оценивать. 

Негативные центры локального влияния 

С одной стороны, негативные критерии — это возможность торговаться и сбивать цену. Чем их больше, тем легче договориться с продавцом по цене, нагоняя страху, что квартиру по этой цене точно никто не купит. 

С другой стороны, эти факторы могут изменить ваше решение о покупке квартиры в этом районе или даже округе. Именно поэтому так важно досконально изучать район и локацию.

Некоторые негативные критерии:  

  • близость кладбища;
  • вид на свалку;
  • рядом производственные здания или промзона; 
  • вблизи железная дорога 
  • рядом заведения общепита или фастфуда; 
  • неухоженный пустырь
  • заброшенный недострой; 
  • ТЭЦ, психоневрологические диспансеры, изоляторы временного содержания.

Непрофессионал не увидит ничего странного в том, что квартиру можно посмотреть только в выходные дни. А потом окажется, что по будням открывать окна невозможно из-за неприятного запаха и шума со стороны промзоны. И с этим ничего не сделать! Владелец производства и начальник роспотребнадзора вместе играли вечерами в хоккей. 

Промежуточный итог — общая оценка района, дома и ликвидности квартиры. Обратите внимание, что мы еще не добрались до изучения квартиры, документов, общения с собственником или риелтором. Очень важно подойти к первому разговору подготовленным, чтобы вас не могли ввести в заблуждение, рассказывая о замечательных соседях, красивом виде из окна и близости парка. 
Доверительное управление квартирами

Искать квартиру самому или обратиться к специалистам?  

Изучение рынка недвижимости мегаполиса — хлопотное дело. Вы и сами видите, сколько нюансов нужно брать во внимание. Это еще без ваших личных предпочтений и желаний всех членов семьи. 

Облегчить поиск недвижимости помогут риелторы и агентства недвижимости. Они же знают рынок недвижимости как свои пять пальцев. Но так ли это? 

Риелтор или агентство недвижимости. Если вы обращаетесь в агентство недвижимости, то по факту переплачиваете за услуги риелтора (организация сделки), который может быть даже не оформлен в штат. Схема такая: “клиент — агентство недвижимости (берет процент за услуги риелтора, юриста) — самозанятый риелтор (ИП, самозанятый)”. В результате получаете список объектов, которые нужно продать риелтору в первую очередь. Речь не идет об объективной оценке района, микрорайона или дома. Вам не покажут отчет с подбором объектов под критерии оценки, а предложат ездить по квартирам и выбирать. Адекватных риелторов, которые умеют выполнять свою работу и делают это хорошо, найти сложно. Если найдете, то получите полную информацию по району, дому, квартирам, а также документы, подтверждающие информацию. 

Самостоятельный поиск недвижимости в Москве — это вторая работа после основной. Вы потратите много времени, подойдя к вопросу серьёзно, и рискуете потерять много денег, спустив вопрос выбора квартиры на тормозах. Чтобы не потерять деньги, читайте  о самостоятельном выборе квартиры во второй части статьи. 

Как найти и выбрать квартиру 

Создайте таблицу с критериями в Google Excel. Это позволит вам совместно с семьей и риелтором работать над критериями покупки, прикидывать варианты и делиться мнениями онлайн с любого устройства. Для этих же целей можно использовать Google Doc. 

Вместе с критериями запишите свои желания и ожидания от будущего жилья. Используйте наработки из статьи или выпишите то, что важно для вас. 

Дальнейшая работа: 

  • поиск недвижимости; 
  • общение с продавцами и риелторами;
  • проверка документов. 

Давайте вместе поговорим об этом. 

Доски объявлений: “Авито”, “Циан”, “Из рук в руки”, “Яндекс Недвижимость”

ДО — огромный массив информации. Предложений масса. Найти нужную недвижимость поможет таблица Google Excel. Вы уже знаете все критерии и можете выбрать район, опираясь на конкретные показатели. Остальное сделают сервисы. 

Благодаря онлайн-сервисам искать недвижимость просто и интересно (так выглядит карта “Яндекс.Недвижимость”)

Просматривайте самые перспективные районы, находите квартиры и составляйте список. Не нужно срочно звонить по объявлению. Убедитесь, что подходящих предложений гораздо больше одного. 

Задавайте правильные вопросы по телефону

Когда вы звоните по объявлению, то ситуаций может быть как минимум три. Вам ответит собственник, риелтор (помощник, друг собственника, перекупщик) или риелтор, притворяющийся собственником. 

Все эти люди преследуют одну простую цель — продать то, что есть. Ваша цель купить то, что НУЖНО! Поэтому звонок не надо расценивать как важный шаг в сделке. Звонок (особенно первый) — это способ получить информацию по объекту. 

Воспользуйтесь чек-листом вопросов, чтобы получить наиболее ценную информацию. Её лучше записать. Для этого выберете и скачайте мобильное приложение для Android или iOS. Используя функции записи разговора, нужно предупредить человека, что разговор записывается. Иногда только этого достаточно, чтобы человек честно отвечал на вопросы.

Примерный перечень вопросов по чек-листу:

  • Вы собственник или помощник (риелтор)? Агенты заработают, если продадут квартиру. С ними сложнее торговаться, но через них проходит большинство сделок. Добросовестный агент — показывает квартиру, стыкует время продавца и клиента, помогает оформить сделку грамотно с юридической стороны. Но агент, если только вы его не наняли для поиска квартиры, не будет честно рассказывать обо всех нюансах квартиры. Ему это невыгодно. Он получит деньги со сделки! Собственник должен подтвердить право собственности, предоставив выписку из ЕГРН. Попросите его прислать документы в электронном виде.
  •  (вопрос к риелтору) Застрахована ли ответственность и какой лимит на один страховой случай? В настоящее время в России это скорее всего нонсенс. Страховка — это возможность возместить ущерб, если сделка будет признана недействительной из-за ошибки риелтора. Например, сделка срывается, потому что супруга клиента против продажи квартиры. Получается, что риелтор (организатор сделки!) не потребовал согласия супруги и поэтому вы потеряли время и отдали аванс не за что, который могут и не вернуть — обращайтесь в суд. Если есть страховка, то она возместит ущерб в большинстве случаев. Наличия страховки мало, уточняйте сумму выплаты. Бывает, что деятельность риелтора застрахована на 3 000 000 р., а лимит ответственности страховщика по одному страховому случаю — 300 000 р. Т.е. в случае чего вам выплатят максимум 300 000 р., а не 3 млн руб. Внимательно изучите страховой полис, читайте мелкий шрифт, когда работаете с риелтором. 
  •  Кто еще зарегистрирован в квартире? У кого есть право в ней жить? Есть ли сервитуты? Идеально, когда в квартире никто не прописан. Вы можете купить квартиру и с прописанными жильцами, но если есть возможность, то лучше выписаться или в договоре купли-продажи прописать сроки, к которым бывшие собственники должны выписаться из квартиры. Потому что выписать из квартиры людей проблематично даже через суд, особенно, если речь о несовершеннолетних детях и в ситуации, когда прописаться им негде. Пример более сложной проблемы. Квартира куплена в ипотеку под материнский капитал. Ипотеку собственник выплатил. Квартиру продали, но не учли, что сыну, под которого взят мат. капитал, положена доля в квартире. Сын вырос и подает на новых собственников квартиры в суд. Он прав и закон на его стороне. Теперь в вашей квартире может жить сын бывших собственников или вы должны выкупить его долю.
  •  Кто имеет право пользоваться квартирой? Это не собственники, а люди, которые сейчас или в будущем имеют право использовать квартиру. Например, у арендатора заключен договор аренды сроком на 5 лет или он вправе жить в квартире по завещанию. Вы, конечно, можете выкупить у неё это право, но лучше урегулировать вопрос перед покупкой. Суд в лучшем случае вернет вам деньги и расторгнет сделку, так как продавец не указал в договоре купли-продажи всех, кто может пользоваться квартирой. 
  •  Есть ли обременения и ограничения? Стандартный вопрос. Многие люди не знают, что такое обременение. Обременением считается: ипотека,  договор ренты, аренды, арест, банкротство собственника, недееспособность собственника. Проверить обременения можно через выписку ЕГРН и Росреестр. Недееспособный собственник — идеальная возможность для мошеннических действий. Посредник возьмет доверенность и скажет, что собственник живет в Италии и приехать не может. В таком случае нужно поговорить с собственником через средства видеосвязи. Может оказаться, что собственник находится в дурдоме, а санитар обманным путем заставил подписать доверенность и об этом узнали родственники пациента. 
  •  Согласны ли со сделкой супруг или супруга, в т.ч. бывшие? Как ни странно, многие забывают про бывших супругов и совместно нажитое имущество. Если вы купили квартиру, а через год бывшая супруга подает в суд на мужа-продавца, то это омрачит и вашу жизнь. 

Эти вопросы нужны, чтобы получить первое представление о собственнике и юридической ситуации с квартирой. Все слова, сказанные по телефону риелтором или собственником, нужно проверить, изучив документы. Бывает, что ответы на эти вопросы уже даны в объявлении, но кратко, вскользь или ответы записал риелтор в качестве рекламы. На самом деле может все быть иначе. Спрашивайте. Проверяйте. Помните, что покупка недвижимости — сложная сделка. 

Есть и другие вопросы. Они нужны, чтобы оценить сроки оформления сделки, найти рычаги для торга или, наоборот, понять, почему цена такая низкая. Ведь низкая цена — это признак нерешенных проблем (т.е. высоких рисков). 

  •  Почему такая цена? Простой вопрос, подразумевающий логичный и понятный ответ, которого часто нет у собственника. Говорят разное: “Хочу купить квартиру или дом побольше” — это значит, что выпишется человек не сразу и сделка может затянуться, “Уезжаю за границу и надо погасить все кредиты” — если цена адекватная рынку, то можно торговаться. Ответ на этот вопрос поможет вам вытащить из продавца больше информации, которую вы сможете использовать в своих интересах. 
  •  Почему продаете квартиру? Еще один открытый вопрос. Если объективной и логичной причины продавец не называет или говорит стандартную фразу: “Хочу купить другую”, то задавайте уточняющие вопросы: “В каком район квартиру хотите купить? Почему там?”. Цель этих вопросов — поймать человека на лжи. Может быть вам врут, чтобы скрыть новых соседей алкоголиков? 
  •  Кто платит за оформление сделки (кто будет оформлять её)? В какую нотариальную контору пойдете и почему? Иногда продавец не готов оплачивать дополнительные расходы и это лучше выяснить заранее, чтобы точнее спланировать свой бюджет. 

Перечень документов, которые необходимо изучить в первую очередь 

Грамотный продавец подготовит все документы заранее, будет готов выслать их в электронном виде по первому требованию и предоставить оригиналы при встрече. Какие документы нужно изучить: 

  •  выписка ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорт гражданина РФ; 
  • согласие супруга; 
  • форма 12 (справка о снятии с регистрации); 
  • расширенная выписка из домой книги; 
  • предварительный договор купли-продажи (если планируете заключить). 

Подробности в статье — оформление сделок с недвижимостью риски продавца и покупателя. После своей проверки и всех договоренностей с продавцом рекомендуем отдать документы профессиональному юристу на изучение. 

Давайте подытожим вместе

Чтобы правильно выбрать и купить квартиру в Москве.

  1.  Если желания и планы не записаны, значит их нет. Сформулируйте критерии покупки, свои желания и возможности. 
  2. Используйте онлайн-сервисы для поиска актуальной информации, потому что информация в статьях и видео на YouTube может устареть.  
  3. Риелтор — организатор сделки, которого просто необходимо постоянно контролировать. Ведь его главная задача — провести сделку, чтобы получить свою комиссию. При неблагоприятном развитии событий вы можете риэлтора больше не увидеть. Берите самые важные решения на себя. 
  4. Не ведитесь на манипуляции продавцов, которые будут вас торопить любыми способами. Сделайте список минимум из десяти подходящих квартир и выбирайте вдумчиво и спокойно. 
  5. Проверяйте показания собственников и риелторов. Общайтесь с соседями, отправляйте документы на проверку юристу, ищите подвох во всем. 


Теперь вы имеете представление, как выбрать квартиру в Москве, купить её и переехать в новые стены. Читайте о правильной передаче денег при покупке недвижимости, чтобы сделка прошла без проблем. Агентство по управлению Ритейл-Риэлти желает, чтобы все ваши сделки с недвижимостью заканчивались как вы и планировали и только на позитивной ноте.

Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Чехии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.