В какую недвижимость вкладывать: коммерческую или жилую? Как инвестировать выгодно

В какую недвижимость вкладывать: коммерческую или жилую? Как инвестировать выгодно
Автор статьи: Илья Руденко

Инвестиции в недвижимость считают надежным вложением денег. На самом деле это не совсем так. Потому что недвижимость сложно правильно выбрать и купить, еще сложнее выгодно продать те объекты, которые по каким-то независимым от вас причинам потеряли свою ликвидность. От недвижимости тяжело избавиться в плюс, когда срочно нужны свободные деньги. Неповоротливость актива — это главная проблема любой недвижимости.

Начинающих инвесторов интересует более прозаичный вопрос. В какую недвижимость лучше вложить деньги? Коммерческую? Жилую? Купить склад, офис, помещение свободной планировки или квартиру в новостройке? Что лучше и выгоднее?

ЖК “Некрасовка”, двушка 59.4 м2, цена 8 200 000 р.

У нас большой опыт в управлении коммерческой недвижимостью. Работаем со стрит-ритейлом с 1996 года. И, конечно же, мы  думали куда лучше вкладывать и почему. И сейчас поделимся своим опытом и наблюдениями.

Выгоднее коммерческая или жилая недвижимость?

Это неправильный вопрос. И коммерческая, и жилая недвижимость может приносить стабильный доход. Это просто разные виды вложений со своим управлением, сложностями и доходностью.

До 2014 года доходность коммерческой недвижимости стрит-ритейл была в районе 14-15% годовых. Ликвидный объект, купленный в правильной локации, окупался за 5 лет. Поэтому многие инвесторы охотились за квартирами первых этажей и переводили их в коммерческую недвижимость. Сегодня многое изменилось. И этот способ инвестиций больше не работает в Москве.

Первое — квартиры стало очень сложно переводить в коммерческую недвижимость. По новым правилам нужно собрать 100% подписей собственников дома (раньше было 2/3), чтобы такой перевод разрешили. Как вы понимаете, это сделать практически невозможно. Всегда и везде есть кто-то, кто против. Почитайте о переводе коммерческой недвижимости в жилую (та еще задачка).

Второе — доходность коммерческой недвижимости упала до 6-7%, жилой до 5%. Как вы понимаете, рынок недвижимости пришел в движение и что будет дальше неясно.

Чтобы выбрать, в какую недвижимость лучше инвестировать, нужно ответить на несколько вопросов.

Какая цель инвестиций? Если вы хотите стабильно зарабатывать деньги, то подойдет как коммерческая, так и жилая недвижимость. Если цель — купить квартиру для семьи или счастливой пенсии- но это не инвестиция - выбирайте жилую недвижимость (желательно в теплых странах или на побережье Черного моря). Только не покупайте квартиру для детей, особенно в Москве. Высока вероятность, что дети, унаследовав квартиру, которую сдавали родители, просто продадут её и пустят деньги в ту область, которая кажется им интереснее.

Каков бюджет? У инвестиций в коммерческую недвижимость высокий порог вхождения. На помещение стрит-ритейл в Подмосковье нужно минимум от 20 млн рублей. Для покупки коммерческих помещений в регионах (города до 100 000 населения) от 10 млн рублей. В жилую недвижимость вкладывать проще, а начать можно с суммы от 5 млн рублей. Если взять 20 млн рублей и распределить вложения в жилую недвижимость, то эти деньги в сумме могут приносить больше, чем одно коммерческое помещение, стоимостью 20 млн руб. С четырьмя квартирами по 5 млн Вы будете финансово защищены, так как распределите инвестиции.

Стратегия управления и масштабирование. Коммерческой и жилой недвижимостью нужно управлять по-разному. Соответственно, нужно знать схемы, которых вы будете придерживаться, и особенности рынка. Об этом мы поговорим далее.

Почему в инвестициях так важно позиционирование

Задача инвестора приобретать такую недвижимость, которой он сможет легко управлять. Сложно управлять одновременно коммерческими и жилыми объектами. Ведь такое разделение приведет к дополнительным расходам и сложностям. Сейчас объясним.

Москва, ул. Кравченко, дом на фото, двушка площадью 54 м2 (мебель, бытовая техника), 45 000 р. в месяц. Для семьи без детей — провал

Представьте, что вы специализируетесь на двухкомнатных квартирах. Ваша целевая аудитория — это семьи 30 - 35+ С ДЕТЬМИ. Студию или однокомнатную квартиру им снимать неудобно, а трехкомнатная квартира — это лишняя комната, за которую придется платить. Поэтому они выбирают двушки! Таких жильцов просто приманивать низкими ценами, а потом повышать аренду каждые 6 месяцев. Семьи не мобильны. Они быстро прикипают к району, садику, школе и снимают квартиры на длительный срок.

Получается, что если вы будете владеть двумя, тремя или пятью двухкомнатными квартирами, то у вас будут одинаковая целевая аудитория, реклама, одинаковые проблемы и способы их решать. Вы построите систему управления недвижимостью, которую легко масштабировать и контролировать.

Проще сосредоточиться на одном виде недвижимости и развиваться в своем направлении, создавая одну систему управления для всех объектов.

Наш пример. Мы выбрали коммерческую недвижимость стрит-ритейл, потому что была удачная ситуация на рынке. Квартиры легко переводились в коммерческую недвижимость, а бизнес в стране стремительно развивался. Кроме того, в 90-х не было жесткого государственного регулирования.

В результате через 10 лет под нашим управлением было более 40 объектов стрит-ритейл. Мы знаем арендаторов, как их привлекать, что им нужно и умеем решать любые вопросы, связанные с коммерческой недвижимостью первых этажей.

IMG_20200114_092043_8.jpg
Типичный стрит-ритейл в РФ. ВАО, Новокосино, Реутов, Южная, д. 2. Жирное место.

Получается, что вопрос “В какую недвижимость вложить деньги?” — это не локальный вопрос “Что мне сейчас выбрать?” или “Что выгоднее?”, а вопрос глобальный. Так что давайте разберем принципы работы с коммерческой и жилой недвижимостью.

Офисы рассматривать не будем, так как это очень перегретая тема в Москве. Офисами уже все наелись, особенно классом “А”. Сдать их на долгий срок крайне сложно, потому что 9 из 10 молодых компаний закрываются в первый год работы и не могут себе позволить шикарный офис.

Жилая недвижимость до 5% годовых

Однушки, квартиры-студии и двухкомнатные квартиры — хлеб инвестора, который хочет вкладывать в жилую недвижимость.

В некоторых европейских странах возможно покупать трехкомнатные аппартаменты и разбивать их на три однокомнатные для сдачи в аренду. С нашими планировками и законами реализовать такую схему проблематично, поэтому удачных направлений для инвестирования в жилую недвижимость два:

Двушки для семей с детьми на долгий срок. Это стабильная арендная плата в долгосрочной перспективе и хорошая возможность её поднимать. Об этой схеме мы уже говорили.

Квартиры-студии и однушки минимальной площади для посуточной или долговременной сдаче ненадежной аудитории: студенты, переехавшие в Москву, молодые люди, решившие пожить без родителей. Посуточная сдача перспективнее, но без управляющей компании управлять тяжело. Потому что это постоянный поиск арендатора и решение вопросов. Придется бросить все и заниматься исключительно этой работой или организовывать компанию.

Найти арендаторов на долгий срок для однокомнатной квартиры или студии проблематично. Студенты уезжают на лето. Переехавшие могут сорваться в любой момент. А молодежь быстро наиграется в семью.

Главное при инвестициях в недвижимость — получать СТАБИЛЬНЫЙ доход.

Как увеличить доход с жилой недвижимости и снять с себя большую часть проблем:

1. Никакой дорогой и хорошей отделки в однокомнатные квартиры (низкий сегмент). Обои, паркет, дорогая плитка — всё это не нужно. Если делаете ремонт под сдачу, то делайте его под сдачу. Гостиницы и мотели в Европе — это хороший пример такого ремонта. Стены под покраску или штукатурку. Самая дешевая плитка в ванную и туалет. Недорогой ламинат. Дешевые межкомнатные двери, простые выключатели и розетки. Сэкономленные деньги лучше потратить на необходимую технику.

2. Только необходимая бытовая техника. Стиральная машина, холодильник, кондиционер, микроволновка. Все. Никаких посудомоек, комбайнов, соковыжималок и духовых шкафов, которые будут гнить в квартире. Нет смысла обставлять квартиру техникой, которой не будет пользоваться часть жильцов. А вот кондиционер или приточная вентиляция — это огромный плюс.

3. Мебель IKEA. Вы купите всю мебель в квартиру за 100 000 - 200 000 р. При небольшом бюджете комплекты мебели IKEA — это дизайнерское решение, простая, но не лишенная комфорта мебель, которую не жалко. Сломалась полка, стул, шкаф — IKEA, 10 000 р. и проблема решена.

4. Страховые депозиты. Никогда не берите страховые депозиты. И вот почему. Страховой депозит на квартиру — это вторая аренда. Для однушки +35 000 р.

Вы сдали квартиру. Получили 35 000 р. за первый месяц и 35 000 р. в качестве страхового депозита. Через три дня звонит сосед, с которым вы договорились “приглядывать за квартирой и арендаторами”. Сообщение неприятное. Арендатор залил квартиру и соседей снизу. 

Это обычная, самая распространенная ситуация. Стоимость ущерба вашей квартире 20 000 р., соседям 150 000 р. Арендатор сбежал, а вам придется общаться с соседями снизу через суд, который вы проиграете. Квартира ведь ваша, а кого вы там селили и по какому договору, суд разбираться не будет. Собственник отвечает за все.

Как избежать такой ситуации? Вместо того, чтобы брать депозит, договоритесь с арендатором застраховать свои риски. Страховые компании у нас плохо работают, но дешевле и проще судиться с одной страховой, чем с соседями.

5. Покупайте квартиры за 20 км от МКАД у метро или ж/д станции. Квадратные метры стоят дешевле, а аренда практически такая же. Если у вас есть 10 млн рублей, то в Москве купите одну квартиру и будете сдавать её за 50 000 р. В 20 км от МКАД купите две квартиры и получите от 60 000 р., а также распределите вложения в разные объекты недвижимости.

Квартира под сдачу массовому сегменту: минимум техники, мебель IKEA

Если ориентируетесь на средний класс (его крайне мало, в РФ есть богатые и бедные), то обращайтесь к дизайнерам, которые могут сделать красиво и недорого. Мебель китайская, но под Италию. Разницу многие не заметят.

Это то, что мы знаем о жилой недвижимости. Переходим к коммерческой.

Коммерческая недвижимость до 7% годовых

Складские помещения и офисы рассматривать не будем. В Москве рынок офисов перегрет. Хуже всего ситуация с офисами класса “А”.

Если у вас есть деньги выкупить землю и построить складской комплекс, то мы не сможем дать дельный совет.  Поэтому поговорим о недвижимости первых этажей (стрит-ритейл).

Москва и до 10 км от МКАД. Продают только те объекты, которые могут потерять свою ликвидность в ближайшее время или уже потеряли её. Вам будут стараться продать прошлые заслуги.

Если вы видите какой-то хороший объект за 30 млн рублей в радиусе 10 км от МКАД, то, скорее всего, он вам не нужен. Потому что в Подмосковье и присоединенных к Москве городах можно купить 2 объекта за эту цену и получать больше денег с аренды.

IMG_20200114_091347_4.jpg

Между ж/д ст. Реутов и метро Новокосино на тропе “ишака”, 22.5 м2

IMG_20200114_092046_1.jpg

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

В какую коммерческую недвижимость вкладывать: 

1.    Стрит-ритейл в Подмосковье (от 20 до 40 км от МКАД). Ищите недвижимость у ж/д и автобусных станций или на подходе к ним у троп “ишака” (путь “дом/работа”). Найти ликвидную недвижимость сложно даже тут, но если постараетесь, то вложите деньги правильно. Узнайте больше из нашей статьи: “Как найти и выбрать коммерческую недвижимость стрит-ритейл”.

Коммерческая недвижимость в новостройках. Обычно все “жирные” места покупают на этапе котлована и плана застройки. Так как у матерых инвесторов есть связи в строительных комитетах города. Далее эту недвижимость перепродают или оставляют под сдачу в аренду. Если видите площадь рядом с будущей остановкой, тропой “ишака” или автобусной станцией и Москва вот-вот приберет этот район покупайте не глядя. Окупаемость в районах с новостройками увеличивается на несколько лет, но это стабильный доход и очередь из арендаторов, среди которых будут и сети.

Коммерческая недвижимость в регионах. Недооцененный формат инвестиций. Кроме Москвы есть и другие мегаполисы, а также малые города, которые станут частью мегаполиса в течение ближайших 10 лет. Это лучшая коммерческая недвижимость стрит-ритейл. Она недорогая, растет в цене, а многие неопытные собственники стараются её продать, чтобы, внимание, вложиться в недвижимость Москвы. Идеальный вариант, который непросто найти.

Узнайте подробности из статьи: Коммерческая недвижимость стрит-ритейл: как, куда, зачем и почему

Есть деньги и связи? Влезайте в площади торговых центров. ТЦ — это ликвидные инвестиции с большим сроком окупаемости (от 10 лет).

Так в какую недвижимость лучше инвестировать?

В какую недвижимость вложить деньги? Коммерческую или жилую? Мы взвесили плюсы и минусы в таблице, чтобы помочь вам принять решение.

Недвижимость Жилая Коммерческая
Бюджет в Москве от 5 млн. от 20 млн. (Подмосковье)
Аренда (по данным порталов “НайдиДом” и Restate за 2019 год)

1200 р./м2 (однушка)

1350 р./м2 (двушка)

2000 р./м2 (стрит-ритейл)

3500 р./м2 (общепит)

Потенциальная годовая доходность до 6% до 7%
Цель инвестиций Заработок, перепродажа, покупка для себя Заработок, выгодная перепродажа
Сложность выбора недвижимости Легко Сложно
Средний срок аренды

от 6 месяцев

 (двушки от 1 года)

от 1 года

(сети от 2 лет)

Сложность управления

Сложно, если объекты разные

 (лучше строить систему из одинаковых объектов)

1_copy_copy_copy_copy_copy.jpg

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Что запомнить

Нет лучшей недвижимости. Заработать можно как на коммерческой, так и на жилой недвижимости. Важен подход к инвестициям, умение считать и думать.

Есть разница в управлении. Чтобы было проще управлять недвижимостью и масштабироваться, нужно выбрать позиционирование на конкретных объектах.

Выгоднее разделить инвестиции на два объекта, чем купить один дорогой. Децентрализация инвестиций поможет избежать крупных финансовых потерь.

Сравнивайте стоимость и цену аренды за 1 м2. Это ключевые показатели, о которых не думают начинающие инвесторы.

В какую недвижимость вкладывать: коммерческую или жилую? Как инвестировать выгодно
Автор статьи: Илья Руденко
НАДЁЖНО
Опыт работы с 1992 года
ОТКРЫТО
Достоверная информация о нас и наших объектах
СОГЛАСОВАНО
Условия фиксируются и не меняются
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности