Кадастровая стоимость квартиры: что это, кто считает, чем отличается от рыночной

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, установленная в ходе проведения государственной оценки. Оценку кадастровой стоимости проводят специалисты кадастровой палаты  по каждому объекту недвижимости, как то: производственные комплексы, отдельно стоящие здания, земельные участки,  дома, квартиры, обособленные комнаты в коммунальной квартире и т.д. 

В отличии от рыночной цены, которая объективно может меняться в сторону повышения или понижения, кадастровая стоимость объекта недвижимости может меняться только в ходе повторной государственной оценки.

Повторную государственную оценку проводят:

• не чаще одного раза в три года;
• в Москве и Санкт-Петербурге не чаще одного раза в два года;
• не реже одного раза в пять лет.

Как оно было в 90-е: с началом приватизации многие предприниматели с нужными связями в администрации города и Росреестре получили в собственность задания, заводы, территории по кадастровой стоимости. Здание на рынке стоило 10 000 000 р., а город продавал его предпринимателю за 900 000 р. В 90-е таких махинаций было полно в каждом городе. После приватизации объект либо продавали по частям уже по рыночной стоимости, либо сдавали в аренду, получая пассивный доход. 

Сегодня кадастровая стоимость недвижимости приближается к реальной (среднерыночной). Это позволяет государству получать больше налогов с ветхих домов в центре города и домов на окраине. Дорожает земля под домом! В результате аварийный дом оценивается дороже, а люди платят больше налогов. 

Кто и как считает кадастровую стоимость 

Оценку  кадастровой стоимости квартир, домов, зданий, земли проводят сотрудники Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), совместно со специалистами ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

При расчете используют общие критерии оценки для конкретного региона: 

• площадь объекта недвижимости; 
• расположение; 
• назначение объекта (жилое, нежилое);
• материалы, из которых построен объект;
• год постройки;
• год сдачи в эксплуатацию;
• техническое состояние объекта; 
• экономическая ситуация в регионе;
• амортизация.

Кадастровая стоимость нужна: 

1.  Государству, чтобы вычислить сумму налога на недвижимость и землю, при совершении сделки купли-продажи или аренды.  Если хотите получить больше информации, то читайте Налоговый кодекс (ст. 390, 402, 408 НК РФ). 
2. Физическим лицам, чтобы оформить право наследования, обменять объект недвижимости, оформить кредит, ипотеку или договор дарения, узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости перед покупкой (торговаться, заранее рассчитать налоги).

Чем выше кадастровая стоимость, тем больше налогов нужно платить 

Кадастровой оценкой занимается не только государство, но и аккредитованные частные компании. Заказывают негосударственную оценку тогда, когда сомневаются в актуальности государственной кадастровой оценки, что бывает при сильных колебаниях рынка (во время кризиса) или изменениях на самом объекте (дом стал аварийным).

Как узнать кадастровую стоимость квартиры, дома, земли  

На сайте Росреестра или многофункциональном центре. Для этого нужно знать адрес, кадастровый и условный номер объекта недвижимости. Его можно найти в свидетельстве о государственной регистрации права собственности или в выписке из ЕГРН.

Выписку ЕГРН можно получить в электронном виде через сайт Росреестра. Стоимость выписки для физических лиц — 300 р. (750 р. бумажная версия), для юридических — 950 р. (бумажная за 2200 р.). 

Сервис выдаст информацию в режиме онлайн 

Второй способ — воспользоваться публичной кадастровой картой РФ на сайте: https://публичная-кадастровая-карта.рф/  

Участок можно найти вручную и вписав кадастровый номер 

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью 

Вы знаете, что справедливой цены нет. Есть рынок. Рыночная стоимость — это цена, о которой договорились продавец и покупатель. 

Кадастровая стоимость определяется государством по результатам оценки. Это не значит, что кадастровая стоимость справедливая, а рыночная нет.  

Представьте, вы хотите купить квартиру в Москве. Цена изначально была 20 000 000 р., но вы умеете вести переговоры, а продавцу срочно нужны деньги наличкой, поэтому он уступает квартиру за 14 000 000 р. При этом кадастровая стоимость квартиры может быть 15 000 000 р.

Если вы хотите купить квартиру у государства, то не сможете заплатить меньше кадастровой стоимости. Торговаться с вами не будут, потому что это не рынок.  

Как оспорить и снизить кадастровую стоимость недвижимости 

Переоценку кадастровой стоимости проводят, чтобы снизить рыночную цену и платить меньше налогов в будущем.

Как это работает: 

1.  Находите основание для переоценки. Основанием может стать высокая кадастровая стоимость по отношению к рыночной (выше рынка), ошибки в расчетах (например: неверная площадь объекта, год постройки, изменения состояния недвижимости — дом признали аварийным). 
2.  Обращайтесь в частную ЛИЦЕНЗИРОВАННУЮ оценочную компанию. Для доказательства основания оценки нужно получить заключение эксперта. Стоимость такой экспертизы от 20 000 р. 
3.  Собираете документы: результаты оценки, выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, свидетельство о праве собственности (договор купли-продажи или дарственная), российский паспорт собственника.
4.  Обращаетесь в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (в Росреестр). Нужно заполнить заявление, указав причины и приложив основания для пересмотра государственной кадастровой стоимости. 
5.  Ждете 30 дней. Вы можете участвовать в заседании комиссии, чтобы узнать вердикт. Комиссия самостоятельно уведомит  Росреестр о принятом решении. Если вам отказали, то можно оспорить решение комиссии в судебном порядке в течение 10 дней.
6.  Суд рассматривает заявление в течение двух месяцев. В процессе рассмотрения истец (заявитель) должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости с помощью экспертиз и других фактов. 

Зачем и кому нужна такая головная боль? Собственникам, владеющим крупными объектами недвижимости: торговыми центрами, складскими комплексами, большими земельными участками, чтобы оспорить кадастровую стоимость квартиры или дома, если стоимость недвижимости сильно завышена. 

Теперь вы знаете, что такое кадастровая стоимость недвижимости, чем она отличается от рыночной и как её оспорить.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Лигурии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.