Где продать квартиру быстро: способы, сервисы, особенности

Квартиры чаще продают самостоятельно или с помощью агентов и агентств недвижимости. Расскажем, где быстро продать квартиру, какие сервисы использовать для поиска клиентов, на что обращать внимание при заключении договора.  

“Все продавцы хотят продать подороже, а все покупатели хотят купить лучшее за свои деньги!” — из книги “Как продать квартиру выгодно”

Вы узнаете:

  • способы продажи квартир: когда используют, как работают и какие есть особенности;
  • на что обратить внимание, когда решил продать квартиру;
  • что нужно делать, чтобы быстро и выгодно продать недвижимость;
  • какие есть сервисы по купле-продаже недвижимости и их особенности;
  • как работает агентство недвижимости Retail-Realty.

Выкуп квартир

  • Надежность $ $ $ $ $
  • Скорость $ $ $ $ $
  • Стоимость $ $ $ $ $
  • Сложность $ $ $ $ $

Это покупка квартиры в короткий срок, но со скидкой. Такой способ распространен в США, там это называют ibuyers. У них таким способом совершается примерно 10 % сделок купли-продажи недвижимости. В России это появилось в 2010 годы. Проводить такие сделки могут позволить себе только крупные агентства недвижимости или инвестиционные компании.

Когда используют

Когда срочно нужны деньги. Например, чтобы выплатить долги, заплатить за обучение, пройти дорогостоящее лечение, купить другое жилье при переезде в другой район, город или страну. В этом случае самый быстрый, надежный и простой способ — продать объект агентству недвижимости. Это будет стоить потерей от 5 % до 20 % рыночной стоимости квартиры. Но зато на сделку уходит около недели, а аванс можно получить уже в день обращения.

Пример:

Допустим, владелец квартиры попал в ситуацию, когда не может больше платить счета по ипотеке или накопились крупные долги за ЖКХ. На рынке такой объект продать сложно, потому что многие покупают тоже через банк. Чтобы начать сделку, нужно снять обременение: погасить долг в банке и получить документы на руки. Но у покупателя деньги в банке для первоначального взноса и он не может ими воспользоваться — замкнутый круг.

Остается ждать покупателя с наличными или обратиться в агентство недвижимости, которое оказывает услуги по выкупу. Но в этом случае придется пожертвовать стоимостью. Для людей, которые покупают за наличные, проблемные квартиры — дополнительный предлог сбить цену. Поэтому терять приходиться в любом случае.

Как работает

Владелец выбирает агентство, которое предоставляет услугу “выкуп квартир”, и оставляет заявку. После этого на объект выезжают специалисты для оценки стоимости и проверки документов.

Юристы проверяют:

  • регистрацию в ЕГРН права собственности на продавца;
  • наличие обременения: задолженность, арест или другие ограничения прав;
  • согласие совладельцев на продажу.

Оценка стоимости проводится по чек-листу. У каждого агентства свои параметры, но все они показывают ликвидность объекта к последующей реализации. Основные пункты, которые влияют на цену:

  • местоположение;
  • инфраструктура: близость метро, к остановкам общественного транспорта, наличие в шаговой доступности школ, детских садов и других социальных объектов;
  • отсутствие обременения;
  • этаж;
  • год постройки, техническое и качественное состояние квартиры;
  • придомовая инфраструктура: двор, парковки, площадки;
  • стоимость похожих объектов в районе;
  • возможность использовать в коммерческих целях: оборудование под магазин или сдача в аренду.

Инженеры проверяют соответствие планировки в техпаспорте с реальной. Если есть неузаконенная перепланировка — приводят в соответствие.

Красными линиями обозначены незаконные перепланировки и переустройства, проведенные без согласования с БТИ

Подготовка предложения. Адекватные агентства примут решение и сделают предложение владельцу в тот же день, если встреча прошла утром. Если осмотр проводился поздно вечером — к обеду следующего дня.

Заключение договора. Если владельца квартиры устраивает предложение агентства, заключается договор. В нем оговариваются условия сделки, сумма аванса, сроки окончания, ответственности сторон и форс-мажорные обстоятельства. Важно обращать внимание на крайнюю дату сделки: в этот день продавец должен получить остаток суммы, а фирма — зарегистрировать объект на нового владельца.

Этот способ развил новый вид мошенничества. Нерадивые риелторы под видом выкупа могут затянуть процесс. Например, агентство дает задаток, а потом просто ищет покупателя пока не продаст объект. Иногда успевает, но чаще нет. Все это время продавца “кормят завтраками” и продлевают договор. Получается, что это не “срочный выкуп”, а “услуга продажи” с большим дисконтом. Поэтому к выбору риелтора нужно подходить ювелирно, придирчиво и внимательно читать договор, чтобы не попасть на мошенников. 

Преимущества и недостатки выкупа квартир

Плюсы

  • быстрота получения денег: в каждом агентстве свои сроки, но обычно продавец получает всю сумму в течение 10 дней;
  • надежность: документы проверяет сам покупатель (то есть агентство), поэтому в дальнейшем они сами несут ответственность за сделку;
  • простота: вызвал специалистов, подписал договор, получил деньги.

Минусы

  • потеря в цене: иногда агентства занижают стоимость до 20 % или оценивают квартиру по минимальной рыночной цене.

Через агентство недвижимости и риелторов

  • Надежность $ $ $ $ $
  • Скорость $ $ $ $ $
  • Стоимость $ $ $ $ $
  • Сложность $ $ $ $ $

Это когда владелец поручает продажу объекта посредникам. Их называют риелторами и для них это работа. За посреднические услуги между продавцом и покупателем они получают процент от сделки. В основном риелторы объединены в организованные предприятия — агентства недвижимости.

Когда используют

Услугами пользуются люди, у которых нет времени составлять и размещать объявления, отвечать на звонки и рассказывать о квартире, приводить документы в порядок и искать юристов для сопровождения сделки.

Как работают риелторы

Риелторская деятельность регламентируется Федеральным Законом РФ “О риелторской деятельности”. В нем прописаны правовые нормы деятельности риелторов на рынке недвижимости.

“Риелтерская деятельность — профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознагражде­ние предусмотренных настоящим законом услуг при совершении операции с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная дея­тельность на рынке недвижимости в соответствии с настоящим законом”.

ФЗ РФ “О риелторской деятельности в Российской Федерации”

Виды договоров

Есть два основных вида договоров между продавцом и посредником (риелтором/агентством): эксклюзивный или «На оказание услуг продажи»).

Эксклюзивный договор — когда заключается договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости с посредником на определенное время. В течение срока действия соглашения клиент не имеет права продать объект самостоятельно или с помощью услуг других риелторов. В зависимости от ликвидности объекта сроки могут быть от 2 месяцев до полугода или с дальнейшим продлением. Все оговаривается договором.

Договор на оказание услуг продажи — нет ограничений по срокам и запрета на самостоятельную продажу или реализацию другими риелторами. Но с таким соглашением агентство не берет на себя оказание некоторых услуг. Например, не предоставляют отчеты по просмотрам, не размещают объявления на платных платформах, не делают фотографии и видеообзоры объекта. 

Оценка недвижимости. “Нормальные” агентства недвижимости оценивают объект по чек-листу. Он составляется на основе предыдущего опыта, чтобы как можно лучше понять реальную стоимость и ликвидность. Основные параметры:

  • расположение объекта;
  • развитость транспортной инфраструктуры: удаленность от метро, остановок, качество дорог;
  • техническое состояние дома и квартиры;
  • качество ремонта внутри помещений;
  • юридическая чистота объекта;
  • возможный арендный доход (если объект снимать, сдавать, использовать под магазин);
  • наличие или отсутствие обременений.

Проверка документов. В крупных агентствах есть свои юристы, инженеры и специалисты по оценке стоимости. Одиночные риелторы и мелкие конторы заказывают услуги у сторонних специалистов. Проверяется:

  • наличие прав у продавца на продажу;
  • есть ли обременения: задолженность, арест или другие ограничения прав;
  • соответствие планировки в тех паспорте и реальной;
  • дееспособность продавца и наличие других заинтересованных лиц.

Юридическая проверка объекта нужна,чтобы сделка была безопасной. Например, в практике были случаи, когда владелец квартиры стоял на учете в наркодиспансере и продал квартиру без согласия совладельцев. После заключения сделки остальные хозяева остались без крыши над головой и подали в суд на оспаривание законности продажи. В итоге суд отменяет договор купли-продажи и обязывает “продавцов” выплачивать сумму частями в течение длительного срока. Потому что деньги с продажи давно потрачены, но суд не имеет права обязать выплачивать больше, чем они зарабатывают. Покупатель остался ни с чем.

Стоимость услуг. Гонорар риелтора зависит от выбранного способа: при простом договоре — от 2-5 %, при эксклюзивном — договорная, которая равна сумме дисконта.

Сопровождение сделки. Если недвижимость продается с помощью риелтора, при любом договоре он сопровождает сделку от показа объекта до регистрации нового владельца и получения денег продавцом. В крупных агентствах это делают юристы (в некоторых есть и свои нотариусы). Они составляют договор купли-продажи, направляют документы в Росреестр на регистрацию нового владельца и фиксируют факт передачи денег.

Продать квартиру самостоятельно

  • Надежность $ $ $ $ $
  • Скорость $ $ $ $ $
  • Стоимость $ $ $ $ $
  • Сложность $ $ $ $ $

Это самый сложный, но выгодный способ. Он подходит для людей, у которых много свободного времени, терпения и опыта в рыночных отношениях. Самому продать квартиру раньше, чем за полгода, сложно. Для этого не должно быть завышения цены, обременений (ипотека, арест) и проблем с документами.

Как работает

Начинается все с оценки стоимости. Для этого продавцу нужно провести анализ цен на схожие объекты по местоположению, техническому и качественному состоянию. Обычно проблема кроется в переоценке, потому что “каждая лягушка хвалит свое болото”. Завышая цену, продавец рискует затянуть процесс продажи.

Заблуждения. Даже если в квартире хороший ремонт, это не повод для покупателя ее купить. Это важно только для тех, кто покупает для коммерческих целей. Например, чтобы сдавать в аренду. Таким покупателям нужно сегодня купить, а завтра заселить постояльцев и получать доход. Но таких желающих немного. Когда покупают для себя, на ремонт не смотрят, потому что будут переделывать на свой вкус.

“Цена, по которой объект выходит на рынок, не определяет рыночную ценность, она только лишь определяет, как долго ваш дом будет находиться на рынке”.

Гари Келлер, из книги “Как стать миллионером, продавая недвижимость

После оценки стоимости переходят к составлению и размещению объявлений. По данным Liveinternet в России более 4 000 сайтов с объявлениями о продаже и аренде квартир. Ежедневно их посещают сотни тысяч людей. Каждая площадка работает по-разному:  у кого-то больше платных объявлений, и из-за этого тяжело попасть в ТОП, у других плохо адаптирована мобильная версия, у третьих — плохой фильтр. Поэтому специалисты советуют выставлять сразу на нескольких.

ТОП-3 сервисов по продаже квартир в России

Рейтинг составлен на основе исследований порталов Livinternet, Apipost и отраслевой лаборатории поисковой аналитики «АиП».

“Авито”

Самая крупная торговая площадка в России. Ежемесячно сервис посещает 229 млн пользователей из них 30 млн заходит искать недвижимость.

На сайте 185+ тыс объявлений продажи и аренды недвижимости в Москве

Есть платные и бесплатные возможности публикаций. Платные объявления всегда выше бесплатных и поэтому больше шанс продать. Разместить одно платное объявление стоит 380 руб, плюс есть возможность продвигать в верх списка дополнительными инструментами. Например, могут присвоить статус “VIP-объявление”. Неделя такого объявления стоит 720 руб.

“Циан”

Посетителей в 10 раз меньше, чем на Авито. У сервиса есть функция определения рекомендованной стоимости объекта, кадастровой оценки и суммы налога. За это риелторы называют его самым технологичным и популярным по купле-продаже недвижимости. Объявления размещаются бесплатно, но есть и платные продвижения. Например, выделение цветом стоит 23 руб, а попасть в ТОП-3 на неделю — 800 руб.

Интерфейс сайта удобный и понятный даже тому, кто редко пользуется интернетом

“Юла”

Ежедневно сервисом пользуется 150 тыс человек. Главный плюс — рекламная компания. Объявления с “Юлы” можно встретить по телевидению, у видеоблогеров, в социальных сетях и наружной рекламе. Но частные объявления по продаже недвижимости так не рекламируют. Это способ используют для рекламы новостроек. Еще сервис показывает активные объявления в радиусе 100 км. Но если покупатель из другого города, для него это просто ненужная функция.

Чтобы попадать на первые страницы — нужно платить 20 руб в сутки

Еще популярны сервисы Realty.yandex, Realty.mail, Nru, Mirkvartir, Domofond и Domclick. Суть всех платформ одинаковая. Главные отличия: популярность (количество посещений и объявлений), интерфейс, глубина фильтра и цены на платные услуги.

Данные портала по управлению бизнесом S2

Какие сложности

Чтобы самому продать квартиру выгодно, быстро и безопасно нужно приложить много физических и моральных сил. Физических, потому что:

  • нужно самому оценить стоимость. Для этого нужно просмотреть кучу объявлений на разных сервисах. Некоторые даже выезжают на просмотры, чтобы сравнить свой объект;
  • составить и разместить объявление на нескольких площадках, постоянно обновлять их;
  • отвечать на кучу звонков, начиная от “просто ради интереса” до навязчивых риелторов;
  • отвлекаться на показы и вести торги. Особенно сложно торговаться с риелторами, потому что для них это работа.

Морально тяжело становится, когда устаешь физически. А еще потому что есть страх попасть на мошенников и он угнетает. Сейчас много разных схем. По оценке Финансового университета при правительстве России за последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости, совершаемых за год, выросло на 18%.

Поэтому часто продавцы после долгих мучений все равно обращаются к проверенным агентствам недвижимости

Купля-продажи недвижимости относится к рыночным отношениям, поэтому продавца постоянно атакуют ушлые перекупщики, опытные риелторы и сочувствие к простым людям, у которых всегда не хватает 200-300 тыс. Если нужно ускорить процесс, часто приходится снижать цену на 5-10 % ниже рыночной.

Как повысить шансы быстро и выгодно продать квартиру

Для этого нужно исключить все, что может мешать, реально оценить стоимость и правильно подать объявление. Расставим приоритеты:

Подготовка  документов заранее  поможет не затягивать процесс и дает меньше поводов для сбивания цены. Что проверить и приготовить:

  • соответствие реальной планировки с тех паспортом. Если не совпадает или есть сомнения — вызывайте специалистов из БТИ;
  • наличие письменного согласия совладельцев, желательно заверенное нотариусом;
  • правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, передачи по наследству;
  • справку об отсутствии долгов за ЖКХ;
  • документы для банков на случай покупки в ипотеку. Это вызовет доверие покупателя и подстегнет дать задаток.

Устранить недостатки в квартире, чтобы не было повода торговаться и снижать цену. Например, если дует с окон, в квартире может быть прохладно. Скорее всего это отпугнет покупателей. Доказать, что нужно просто заново пропенить, заштукатурить и проблема исчезнет — сложно.

Сделать цепляющее объявление и разместить на нескольких ресурсах. На первый взгляд это легко, но реклама — сложное искусство и двигатель продаж. Нужно вспомнить все плюсы квартиры и рассказать о них. Часто о некоторых преимуществах продавец даже не догадывается и из-за этого теряет клиентов. Изучите, на что обращают внимание покупатели недвижимости. Это может быть:

  • близость к какому-нибудь объекту (университеты, метро, вокзалы, торговые центры) или наоборот удаленность (тихий, экологичный или спальный район);
  • планировка квартиры:  совмещенная гостиная и кухня, раздельный санузел или есть отдельное помещение под гардероб;
  • расположение дома: окна выходят на две стороны или не выходят на шумный проспект, охраняемый двор и паркинг только для жильцов;
  • техническое и качественное состояние квартиры: бронированная входная дверь, новая сантехника или дорогой паркет;
  • подходит ли в ипотеку и для какого банка;
  • все плюсы лучше показать на фотографиях или видео обзоре.

Читайте: 4 способа как быстро продать квартиру

Пример объявления на Авито

Почему удобно продавать с Retail-Realty

Агентство недвижимости и компания по управлению «Retail-Realty» работает в Москве с 1996 года. Один из учредителей компании в числе первых получил лицензионную карту риелтора под № 3. За время работы мы прочно утвердились на московском рынке риелторских услуг и доверительного управления. В активе компании в совершенстве отработанные механизмы взаимодействия с партнерами и клиентами, а также отличная профессиональная репутация.

Подробнее об агентстве Retail-Realty

Мы гарантируем:

  • не навязывание “эксклюзивного договора”;
  • оценку объекта по 28 позициям;
  • юридическое сопровождение и чистоту сделки;
  • размещение объявлений на 10+ сервисах по продаже недвижимости;
  • встреча с сотрудником агентства в удобное для вас время;
  • работа с опытными риелторами, у которых высшее академическое образование, 10+ лет в профессии, узкопрофильная специализация на выбранном сегменте рынка, профессиональная корректность.

Отзывы клиентов

“Моя сделка прошла успешно! Убежден, что многие как и я оказываются в подобной ситуации. Скопился долг по ипотеке. Ситуация серьезная, плюс еще определенные переплетения в жизни. Я принял решение — продажа квартиры. Главное было найти агентство недвижимости, которое в короткий срок выкупает проблемное жилье.

Я не “гадал”, а выбрал по рекомендации агентство Retail-Realty. Позвонил туда, в тот же день приехал риелтор, юристы проверили документы. Оценка специалистов и рыночная стоимость меня полностью устроили. Подписал уже в офисе договор, и сразу получил аванс. В дальнейшем и вся сделка прошла успешно!”

Геннадий Солодов

“Retail-Realty одни из лучших на столичном рынке недвижимости. Помощь и поддержку агентство Retail-Realty оказало нашей семье, когда мы приняли решение продать свою долю в квартире в Подмосковье для покупки собственной однушки. Ситуация сложная, так как у нас была собственная комната в коммуналке, в Люберцах. Нам важно было не только чтоб срочно выкупило агентство долю, но и грамотное юридическое сопровождение. В день обращения в Retail-Realty к нам приехали риелтор и инженер. Провели оценку. Всё объяснили и рассказали. Для этой ситуации и для нас предложили выгодные условия. Мы согласились с ними сотрудничать! И не пожалели. Retail-Realty, вы самые порядочные на столичном рынке недвижимости!”

Татьяна, воспользовалась услугами агентства при продаже доли в квартире

“Предоставили мне выгодные условия, и работают грамотно! Мне досталась квартира от дяди с солидными долгами по ЖКХ. Тянуть время не хотел и свои средства тратить не собирался. Так что срочный выкуп квартир стоял у меня в приоритете. Я как заинтересованное лицо обратился в компанию в Москве, которая занимается этим профессионально. Это компания Ритейл-Риелти”. Дом не старый, квартира на 3 этаже. Приехали представители Ритейл-Риелти, оценили квартиру, подключили юристов. Единственный момент, это долги по квартплате. Из-за них на несколько дней позже получил первую часть суммы. Предложенная компанией цена за квартиру меня устроила. Вообще претензий нет, работают грамотно!”

Борис, быстро продал квартиру с долгами

Заключение

От способа и выбранного агентства зависит как скоро, выгодно и безопасно владелец продаст недвижимость. Поэтому это требует подготовки, оценки сил и получения знаний в этой области. Если бы все было просто, не существовало бы риелторов и агентств недвижимости.