Согласие на выкуп доли в квартире

Долевая собственность возникает при совместной покупке квартиры, разделении имущества при браке или разводе, наследовании недвижимости. При совместной покупке доли не определены, что усложняет процесс продажи, если в этом возникнет необходимость. В случае наследования  доли точно определены, но попытка продажи доли все равно приводит к раздорам и склокам между собственниками.

Самое важное при продаже доли в квартире — действовать по закону. А закон говорит, что нужно получить согласие на выкуп доли в квартире от всех собственников. 

Давайте разберемся, как действовать в рамках закона, определить долю, известить собственников, получить согласие на продажу, сколько это стоит, какие документы нужно оформить и как выглядит образец согласия на выкуп доли в квартире.

Как определить долю

Долю в квартиру определяют двумя способами: 

• в частях целого (идеальная доля): 1/2, 3/4, 1/5;
• в натуральной величине (выделенная или реальная доля) — 20м².

Доли супругов при покупке квартиры считаются равными — 1/2. В собственности может быть указан один человек, но степень владения одинаковая. Выделить реальную долю (целое помещение) в обычной квартире (не являющейся коммунальной) нельзя даже по суду. 

Между собой собственники могут разделить квартиру, заключив соглашение о порядке пользования, но оно не подразумевает раздел квартиры на комнаты с присвоением отдельных кадастровых номеров. Если компромисса о порядке пользования совместным имуществом не достигнуть, то нужно обращаться в суд. 

Подробнее в п. 37 постановления Пленума ВС и ВАС РФ № 6 от 01.07.1996. 

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Имя

Телефон ^*

Оставить заявку

Я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности

Как действовать при продаже доли 

Если продаете долю одному из собственников, то извещать никого не надо, чтобы взять разрешение. Заключаете договор купли-продажи в обычном порядке и получаете деньги.

При продаже доли третьему лицу все сложнее, особенно если вы в плохих отношениях с другими собственниками. Однако объявить о своем желании продать долю третьему лицу лучше сначала устно, а уже потом начинать оформлять документы. Так оформление документов пройдет проще. 

Продавец доли обязан известить каждого собственника, что хочет продать свою долю. Для этого нужно составить персональное извещение и отправить. Если не знаете всех собственников или какие-то доли были уже проданы и перепроданы, то закажите выписку ЕГРН. Справка ЕГРН также расскажет, находится ли квартира в залоге.

Что должен содержать текст извещения: 

• данные вашего паспорта; 
• намерение продать долю; 
• информация об объекте продажи: тип объекта, кадастровый номер, адрес;
• размер доли в идеальном (½) или реальном (20м²)  формате;
• стоимость доли числом (прописью), порядок расчетов; 
• сроки передачи имущества, если они известны; 
• номер свидетельства в качестве доказательства права собственности; 
• уведомление о преимуществе права покупки; 
• информация о возможности торга;
• дата составления, подпись, расшифровка. 

Пример текста извещения о продаже доли в квартире: 

Скачать бланк извещения (Word) о намерении продать долю в праве общей собственности (скачайте, чтобы не составлять самому)

Как отправить извещение: 

1. Вручить лично или через нотариуса, взяв подпись о получении извещения.
2. По почте заказным письмом с извещением и описью вложения. 
3. Через нотариуса и единую информационную систему (ЕИС) Федеральной нотариальной палаты или Госуслуги. Для этого надо оформить электронную подпись в удостоверяющем центре.

Квитанция об отправке извещения не является доказательством его получения. Нужно получить уведомление от ЕИС или почты о получении извещения. Если в течение месяца вы не получили ответа с желанием одного из собственников выкупить долю в квартире, то смело продавайте долю третьему лицу. 

Отправка извещения — обязательный этап при продаже доли недвижимости. 

Чтобы не ждать месяц — запросите  у собственников отказ от покупки доли 

Отказ от выкупа доли в квартире — равносильно согласию на продажу доли третьему лицу. Если собственник отказывается от покупки доли, то он не сможет препятствовать ее продаже. 

Подготовьте бланк отказа от покупки доли для каждого собственника. Чем меньше телодвижений нужно сделать собственнику, тем выше вероятность, что придется ждать месяц. 

Все отказы желательно заверить у нотариуса. Если отказы не будут заверены, то нотариус может отказаться удостоверять договор купли-продажи без личного подтверждения собственников, что они согласны на продажу. 

 Образец согласия на выкуп доли в квартире (письменный отказ от выкупа доли): 

Скачать бланк отказа (Word) о преимущества права покупки доли в праве общей собственности (согласие на выкуп доли квартиры)

Частые вопросы о долях 

Долевая собственность — причина многих конфликтов, поэтому у людей возникает множество вопросов по самым разным поводам. Процедура выкупа доли в квартире может быть осложнена многими причинами. Мы ответим на самые популярные вопросы. 

Могу ли я продать часть доли? 

Продать можно. Однако продажа части доли третьему лицу (не родственник) — это всегда конфликт с остальными участниками. Ведь еще один собственник, а тем более чужой человек, это гарантированное неудобство для живущих в квартире. Впрочем, как распоряжаться своим имуществом, дело собственника. 

Если хотите быстро провернуть сделку, то действуйте по правилам, о которых мы рассказали выше. В этом случае собственники не смогут оспорить сделку. Им придется либо выкупить долю, либо ужиться с новыми человеком. 

Может ли один из супругов продать долю или её часть? 

Для этого нужно разделить права собственности и определить долю. Согласно ч. 1 ст. 39 СК РФ и ч. 2 ст. 38 СК РФ Семейного кодекса делить права собственности можно до развода, если они не были разделены в брачном договоре, который должен такое предусматривать. Разделить доли можно соглашением между двумя физическими лицами — т.е. договором, оформленном в произвольной форме.

И брачный договор, и соглашение сторон о разделе имущества должно быть заверено нотариально. 

Когда доли разделят, совместная собственность семьи станет долевой, и долю можно будет продать, уведомив об этом вторую сторону. Сособственник будет иметь преимущество на покупку перед третьими лицами. 

Подробнее можно почитать в ч. 3 ст. 38 СК РФ и подп. 6, 10 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.

Как быть, если один из дольщиков несовершеннолетний? 

За несовершеннолетних говорит орган опеки и попечительства, поэтому договариваться придется с ними. Им важно, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились после продажи доли.

Подробнее в ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Обычно в этом и кроется сложность таких сделок. Опекун несовершеннолетнего должен доказать органам опеки, что на новом месте будет не хуже. А значит надо оформить ДКП на квартиру или дом до продажи доли несовершеннолетнего. Не каждый продавец недвижимости будет готов ждать, когда покупатель решит все вопросы с дольщиками. 

Заявление в органы опеки пишут все представители ребенка, а также сам несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет. Кроме заявление могут требовать: 

1. Копии кадастровых паспортов.
2. Договор на продаваемое и покупаемое помещения или завещание. 
3. Проект договора купли-продажи нового помещения.

Орган опеки и попечительства дает мотивированный ответ в течение 15 дней. Если откажут, то объяснят причину. Устраните причину отказа и попробуйте снова. 

Как инвалиду продать долю в квартире?

Загвоздка часто в дееспособности. Если человек дееспособен и сам может принимать решение о продаже, то идти нужно по стандартному пути. Если недееспособен, то обращайтесь в орган опеки и попечительства, как и в случае с несовершеннолетним. 

Проблемы возникают в самых бытовых ситуациях. Например, дочь хочет перевести больную маму к себе, продав ее долю в квартире, а мама против продажи и переезда. Договориться не могут. Дочь запускает процесс о признании мамы недееспособной. 

Признать человека недееспособным может только суд (как правило, районный), справки, выписки, медицинские заключения служат основой для положительного решения. Органы опеки при этом чаще всего встают на сторону инвалида и затягивают процесс. Для них важно, чтобы условия жизни мамы не стали хуже. Махинации с квартирами, в которых живут инвалиды, частое дело, поэтому суды соблюдают осторожность и долго принимают решение.  

Если у вас сложная ситуация, то ищите судебную практику, конкретные решения судов или консультируйтесь с юристом до начала каких-либо действий. Что точно не стоит делать, так это развивать конфликт.  

Могут ли долевые собственники запретить продавать долю? 

Бывает так, что один совладелец против продажи доли третьему лицу, но и сам не может дать предложение. Он может подать в суд, но только с одной целью — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. Важно понимать, что суд — это время. За это время долевой собственник может найти деньги на выкуп доли. Если не найдет, то просто потратит ваше и свое время, так что лучше договориться без суда.  

Оспорить сделку можно, но тогда, когда продавец не известил других собственников, нарушил их права и действовал не по закону. В остальных случаях законодательство устроено так, что собственники могут выкупить вашу долю у третьего лица, но не могут запретить продажу. 

Что вы узнали 

1. Долю можно продать частично или полностью в любой момент. 
2. Собственники не могут запретить продать долю и имущество в квартире, если продавец действует по закону, соблюдая порядок. Они могут лишь воспользоваться правом выкупить ее первыми. 
3. При продаже долей важны два документа: извещение о намерении продать долю и отказ от права выкупить долю (согласие на выкуп доли в квартире). Форма документов может быть любая, главное отразить ключевую информацию. 
4. Когда в сделке участвует недееспособный человек или несовершеннолетний ребенок, то не обойтись без органа опеки и попечительства.
5. Если в семье назревает скандал, где за одну из стороны выступают органы опеки и отношения портить не хочется, то лучше проконсультироваться с юристом. 

Оставьте заявку и мы вам перезвоним!

Имя

Телефон ^*

Оставить заявку

Я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности