Юридические сложности при сделках с недвижимостью

Купля и продажа квартиры или дома всегда связана с рисками как для продавца, так и для покупателя. Это может быть обусловлено банкротством лица, которое является собственником, разными обстоятельствами с наследством и не только.

Иногда встречаются случаи, когда договор купли-продажи подменяется договором дарения. Дальше происходит расчёт, продавец расстаётся с деньгами, а после этого данное соглашение оспаривается в суде. Проблема в том, что согласно статье 572 ГК РФ дарение — это безвозмездное соглашение. Следовательно, возвращать средства будет затруднительно, если вообще возможно.

При покупке проблемы могут быть с правами третьих лиц, например, если изначально объект приобретали с привлечением материнского капитала. Также не стоит забывать о том, что собственность могут в течение 3 лет оспорить наследники. Так что если с момента смерти бывшего владельца прошёл всего лишь год, это недостаточное условие для безопасности такой сделки.

Стоит отметить, что у многих покупателей существуют представления о том, как должна проходить проверка. Многие ошибочно полагают, что достаточно электронной выписки из Единого реестра, а также регистрации права собственности через нотариуса, чтобы проблем не возникло. Также распространено заблуждение по поводу того, что можно просто отказаться от сделок на вторичном рынке жилья, чтобы не возникало проблем. Однако юридическое сопровождение и проверка чистоты сделок необходимы и в случае новостроек, поскольку там тоже хватает подводных камней. Ниже всё это будет разбираться более детально. Рассмотрим самые опасные случаи.

Подмена договора купли-продажи другими видами договоров

Особенность регистрационного процесса права собственности на недвижимость в России такова, что права нового владельца по закону лучше всего защищены, когда речь идёт именно о договоре купли-продажи. В случае с новостройками это договор долевого участия. Все остальные соглашения могут быть довольно легко расторгнуты. Причём это касается даже тех договоров, которые были в нотариальном порядке заверены.

Эксперты указывают на то, что часто проблемы встречаются со следующей подменой:

1. Когда собственник не имеет права продавать долю в общем имуществе без согласия других совладельцев. Однако он всё равно желает заключить сделку. В этом случае для обхода оформляется договор дарения, который носит притворный характер. Реальная цена по такой сделке значительно снижается, но владелец получает возможность избавиться от проблемной недвижимости, обойдя запрет других совладельцев. Проблема в том, что характер данного вида сделки не будет соответствовать её форме по документам. Следовательно, заинтересованные стороны в течение всего срока истечения исковой давности (3 года с момента оформления соглашения) могут в любой момент оспорить такой «договор дарения». То есть, над покупателем зависнет Дамоклов меч в виде реального риска лишиться своего приобретения. Плюс вероятность добиться возвращения денег будет ничтожной.
2. Договор предварительной покупки. Очень часто такой вариант сделки предлагают, когда дом ещё не построен и не сдан в эксплуатацию. Иногда инициатива исходит от самого покупателя, особенно на ранних этапах строительства, когда цены довольно низкие. Проблема в том, что это соглашение не является договором купли-продажи, по нему право собственности на недвижимость не переходит. Его заключают, чтобы подтвердить намерение оформить в будущем договор купли-продажи на квартиру или дом, но не больше. Поэтому совершение такой сделки продавца, по сути, ни к чему не обязывает, что становится серьёзной проблемой для покупателя, когда вторая сторона оказывается недобросовестной.

Вопрос с доверенностью

Этот вид сделки один из самых спорных. Часть специалистов считает, что от договора купли-продажи, который заключается через посредников по доверенности, нужно всегда отказываться. Другие полагают, что если грамотно всё проверять, а продавец готов предоставить все необходимые документы, подлинность подписи на доверенности удостоверена, то проблем возникнуть не должно.

Основные проблемы в данном случае возникают, когда владелец не знает, что от его имени заключают такую сделку. Или когда собственник успел передумать, а посредник не знает этого или злоупотребляет своими полномочиями. Также иногда недобросовестный владелец обманывает покупателя, делая вид, что он не в курсе действий своего представителя.

Поэтому чтобы операция проходила должным образом в первую очередь нужно получить подтверждение от самого собственника. Также желательно, чтобы у вас было минимум 2 свидетеля, которые готовы подтвердить это в суде. Оптимально, если такое согласие собственника сможет зафиксировать нотариус. Поэтому можно договориться о подтверждении волеизъявления владельца через формат видеосвязи со свидетелями. Но стоит учитывать, что и в этом случае оспаривание сделки возможно, а суд может не принять во внимание свидетельские показания и указанные аргументы. Поэтому вы должны понимать, что риск сохраняется.

Материнский капитал и проблемы с недвижимостью

Довольно много проблем возникает, когда покупатель пытается приобрести недвижимость, связанную с материнским капиталом. Причём для неприятностей достаточно, чтобы любой из предыдущих собственников (не обязательно даже актуальный продавец) приобрёл квартиру или дом с использованием материнского капитала. В дальнейшем он обязан после продажи такой собственности купить другую недвижимость и выделить ребёнку в ней долю. Но если продавец этого не сделает, то юристы могут оспорить сделку в рамках защиты прав и интересов несовершеннолетнего.

Проблема в том, что у покупателя нет никакого контроля над ситуацией. Он не может повлиять на дальнейшие действия бывшего владельца. При этом оспаривание возможно даже в тех случаях, когда квартира или другая недвижимость уже несколько раз сменили владельцев.

Чтобы избежать неприятностей, необходимо заказывать проверку истории заключения сделок, связанных с конкретным объектом. И многие эксперты рекомендуют настоятельно вообще отказываться от покупки недвижимости, если её изначально приобретали с использованием материнского капитала. Ещё один вариант — это искать дополнительные рычаги влияния на собственника.

Вопрос наследства

Проблема покупки недвижимости, полученной по наследству, нередко недооценивается. Между тем, такая сделка может быть связана с большим количеством подводных камней. Причём при внимательном изучении документов их рискуют пропустить те, кто не знаком с соответствующими рисками:

1. Иногда не учитываются интересы одного из наследников. Помимо лиц, указанных в завещании, могут быть наследники по закону. Причём наследодатель далеко не всегда имеет права оставить их без наследства. И хотя продавать квартиру или другую недвижимость можно по факту через полгода после смерти наследодателя, то есть на основании вступления в наследство, стоит учитывать срок исковой давности. Оно составляет 3 года. Поэтому при проверке документов, которые подтверждают возникновение права собственности на недвижимость, стоит обращать особое внимание на даты. Особенно если основанием появления права собственность стало вступление в наследство.
2. Необходимо внимательно изучать, что входит в комплекс имущественных прав. В частности, вместе с недвижимостью по наследству могут передаваться также различные обременения, связанные с этой собственностью. Это касается и долгов, и всевозможных ограничений, и прав третьих лиц на использование имущества, проживание и прочее.
3. При покупке собственности, которая текущим владельцем была получена в качестве наследства, нужно особенно внимательно изучать юридическую историю объекта. Полезно собрать данные при наличии возможностей о разных судебных тяжбах, связанных с этим имуществом. Иногда даже сам наследник может не знать о спорах с соседями, например, по поводу границ земельного участка.

Продавец недвижимости стал банкротом

Если у владельца квартиры или дома, которые продаются, вскоре после заключения сделки возникнут серьёзные проблемы с финансовой состоятельностью, то заключение договора купли-продажи могут оспорить. Риск ещё больше возрастает, если продавец на момент заключения такой сделки уже по факту находится в состоянии банкротства.

Также право собственности этого лица на реализуемую недвижимость может оспариваться. У банкротов часто нет средств для надлежащего оформления документов. Это способно повлечь за собой многочисленные юридическими проблемы для покупателя. Поэтому даже если вы решились на сделку, учтите, что проверке документов нужно уделить особое внимание.

Риск оспаривания сделки кредиторами возрастает, если при продаже квартиры или дома указывалась низкая цена. Соответствующая скидка может быть связана с объективными недостатками собственности или же со срочностью сделки. Однако далеко не всегда можно доказать это в суде. А заниженная цена часто используется кредиторами как аргумент, который призван подтвердить притворный характер такого договора. Риски ещё больше возрастают, если продавец и покупатель состоят в родственных отношениях между собой или связаны каким-то ещё образом. Учтите, что все связи в настоящем можно отследить по документам. Поэтому обращайте на подобные «тонкие места» особое внимание.

Продавец недееспособен или страдает болезнью, которая не даёт ему осознавать смысл своих действий

Существует ошибочное мнение о том, что купить недвижимость, принадлежащую недееспособному лицу, невозможно. На самом деле это не так. Такая сделка вполне вероятна, если она одобрена опекуном и органом опеки, соблюдены все требования к самой процедуре. Однако тут необходимо тщательно на каждом этапе проведения сделки проверять документы, подписи. Очень важно соблюсти все требования к процессу оформления и проведения сделки. Без компетентного юридического сопровождения одним только обращением к нотариусу не обойтись.

Но если с лицом, которое официально признано недееспособным по решению суда, понятно, что делать, но есть группа лиц, с которыми всё намного сложнее. Это люди, формально дееспособными, однако страдающие заболеваниями, которые могут помешать им осознавать характер своих действий и даже стать причиной для последующего признания указанных лиц недееспособными.

В первую очередь речь идёт о лицах, страдающих от психических заболеваний. Также сюда можно отнести тех, у кого алкогольная или наркотическая зависимость. Формально такое лицо может иметь право оформить договор купли-продажи в обычном порядке. Однако эту сделку третьим лицам будет очень легко и просто оспорить. И покупатель окажется в затруднительном положении. Поэтому на всякий случай необходимо требовать справки от нарколога и психиатра. Это будет дополнительной страховкой.

Ещё одна категория рискованных сделок — это заключение договоров купли-продажи с пожилыми людьми. Такие соглашения тоже достаточно легко оспорить. Например, покупатель может не знать, что у собственника деменция. Лучшей страховкой и в этом случае будет получение справки от психиатра. Причём убедитесь, что данный документ свежий.

Сомнительное прошлое квартиры или дома

Множество проблем может возникнуть в ситуации, когда имущество неоднократно перепродавали. Если оно много раз меняло владельцев, это само по себе указывает на наличие рисков. Чем больше собственников, тем выше вероятность того, что любой из них захочет в дальнейшем оспорить сделку (а у каждого действует срок давности 3 года, причём в некоторых случаях его можно восстановить). Также со всеми владельцами связаны третьи лица, чьи права и интересы могут быть затронуты. Это наследники, иждивенцы, кредиторы и прочие.

Поэтому покупка дома или квартиры, у которых в прошлом часто менялись владельцы, сама по себе нежелательна и рискованна. Но если вы всё-таки решились на такую сделку, то необходимо тщательно проверить историю. Также можно застраховать титульные риски.

Вопрос приватизации

Есть ещё одна проблема. Если право собственности на недвижимость было приобретено посредством проведения приватизации, и один из жильцов от права приватизации отказался, но при этом остался прописанным в квартире, это может создать проблему. Дело в том, что выписать такое лицо против его воли невозможно. Причём «квартирант» не меняется даже после смены собственника недвижимости. По сути, вы покупаете жильё с прописанным там человеком, у которого есть пожизненное право на проживание. Выявить проблему можно при внимательном изучении выписок по дому.

Тщательная юридическая проверка всех документов и полноценное сопровождение заключения договора купли-продажи помогут спасти от множества проблем. Поэтому экономить на юристах однозначно не следует.