Риски продавца и покупателя при купле/продаже жилья

Заключение сделки покупки или продажи жилья — это сложная процедура, которую необходимо проводить предельно осторожно и грамотно, чтобы избежать впоследствии угрозы оспаривания права собственности. Существует мнение, что основные риски несёт покупатель. Именно он может потерять деньги, но при этом не получить недвижимость.

Однако в действительности риски существуют для всех участников сделки. Поэтому необходимо тщательно разобраться в том, что именно происходит и что должен делать каждый участник сделки на том или ином этапе. Это позволит значительно снизить вероятность неблагоприятного исхода сделки для всех сторон. Ниже поэтапно описаны потенциальные риски, которые могут возникнуть.

Также наша компания осуществляет срочный выкуп квартир в Москве и Московской области. Специалисты агентства Retail-Realty проведут оценку объекта и подготовят все необходимые документы.

Даже сделки с квартирами в новостройках имеют риски

Риски продавца при продаже квартиры

У владельца квартиры рисков меньше по сравнению с покупателем. Однако они всё равно существуют, поэтому надо учитывать всевозможные подводные камни. Ниже описаны стандартные случаи возникновения проблем по этапам.

Стадия подготовки квартиры и поиска риелтора для продавца

Собственники далеко не всегда понимают, стоит ли им доверять сделку риелтору/агентству или, возможно, имеет смысл заниматься всем самостоятельно. Ведь посредник берёт деньги за свои услуги, а полноценную юридическую проверку, по мнению владельца, проводит всё равно нотариус.

На самом деле это заблуждение. Хороший риелтор действительно полезен:

1. Он способен значительно ускорить продажу даже сложной квартиры, чтобы проведение такой сделки не занимало год или больше. Например, жилья, в котором прописан ребёнок, хотя наличие несовершеннолетнего — это всегда проблемы.
2. Может отстоять сумму, нужную продавцу, найти покупателя на устраивающую стоимость, без ненужных скидок. То есть, будет защищать интересы стороны, которую представляет.
3. Знает, как провести многоуровневую сделку, которая предполагает продажу старой квартиры и покупку новой без существенных перерывов во времени. В этом случае в сделке участвуют, по факту, три стороны, что само по себе потенциально усложняет организацию купли-продажи и потенциально может привести к конфликтным ситуациям.
4. Владеет ситуацией на рынке и прекрасно понимает, сколько стоит тот или иной объект.
5. Часто у риелтора есть собственная база клиентов, которые ищут квартиру. Плюс он может пользоваться преимуществом сарафанного радио, связаться со своими коллегами. Это значительно ускорит процесс заключения сделки.

Однако при установлении отношений между продавцом и риелтором не стоит забывать о подводных камнях. Во-первых, многие агентства недвижимости настаивают на заключении эксклюзивного договора. Это означает, что продавец обязан будет заключать сделку только через данную компанию, она получает уникальные права на поиски покупателя. Но даже если владелец совершит сделку не благодаря риелтору, он всё равно обязан будет ему заплатить.

Эксклюзивный договор ставит собственника в зависимость от компании и создаёт множество потенциальных проблем. Плюс риелторы нередко вводят продавца в заблуждение. Они говорят, что эксклюзивный договор будет действовать только 3 месяца. Продавца подводят к мысли, что если риелтор не сможет продать его квартиру или другую недвижимость за указанный период, то дальше собственник сможет обратиться к другим риелторам.

Но на самом деле это не так. В обычном тексте эксклюзивного договора указывается, что если сделка не совершена, то есть, если не произошло продажи, соглашение автоматически продлевается. И поскольку так будет происходить каждые 3 месяца, договор становится бессрочным. Следовательно, расстаться с недобросовестным агентством недвижимости без выплаты ему вознаграждения будет сложно.

Во-вторых, иногда риелторы предлагают заключить стандартный договор на оказание услуг по продаже квартиры, но с дополнительными условиями. Они могут подразумевать, что если риелтор занимается показами в течение 1-2 месяцев, даёт объявления, и соглашение не разрывается, то через оговоренный срок клиент оказывается обязанным подписать уже эксклюзивный договор. По сути, это уловка, которая подводит продавца к нужному агентству недвижимости соглашению.

В-третьих, иногда с продавцом начинают работать лица, не являющиеся риелторами. Открытое мошенничество на рынке происходит реже, но полностью исключать такую вероятность нельзя. Поэтому во избежание риска потерять и недвижимость, и деньги необходимо каждый раз проверять, с кем вы имеете дело, в каком качестве выступает конкретный человек: ИП или сотрудник компании. Естественно, необходимо изучать отзывы в открытом доступе. Несмотря на то, что сейчас активно пишут положительные отзывы на заказ, такая проверка всё равно помогает выявить потенциально проблемных риелторов.

Продажа квартиры: сложные сделки лучше всего разбивать на несколько простых

В проведение сложных сделок нередко продавцы даже не вникают, откровенно отдавая происходящее на откуп риелтору. Это довольно серьёзная ошибка, поскольку агент может оказаться недостаточно опытным, не обратить внимание на конкретные детали. Также всегда надо учитывать важность человеческого фактора.

Поэтому если предполагается одновременно продажа и покупка квартиры со стороны продавца и покупателя, причём сделки необходимо сдвинуть по времени так, чтобы между датами проходило мало времени, это само по себе создаст сложности. А если возникают ещё и требования к размерам недвижимости, допустим, в связи с необходимостью вписать ребёнка, одна из сторон хочет, чтобы платёж прошёл строго через депозит нотариуса, другой нужны документы для налогового вычета, это может вызвать бюрократический хаос.

В этой ситуации не нужно пытаться объединить происходящее в одну большую сделку. Это способно запутать всех участников, привести к тому, что какая-то необходимая проверка не будет сделана. Напротив, лучший способ снизить всевозможные риски — разбить всё на несколько сделок, при необходимости каждую из них на дополнительные этапы. Тогда всё можно будет провести должным образом, ничего не пропустив.

Покупатель передумал в последний момент

Довольно популярной является и такая конфликтная ситуация: покупатель договаривается о продаже квартиры именно ему, уже назначена дата сделки. Однако в последний момент всё отменяется. Продавец теряет время, придётся начинать процесс поиска покупателя заново, снова тратить своё время и, возможно, деньги на рекламу квартиры.

Намного хуже, когда на сделку приходится приезжать из другой страны или города. Тогда к потерям добавляются дорожные расходы. Лучший способ обезопасить себя — взять задаток. Обратите внимание: его не нужно путать с авансом. Если сделка срывается по вине покупателя, продавец имеет право оставить себе задаток. Аванс необходимо вернуть в любом случае.

Проблема с проверкой личности покупателя

Обычно при заключении договора купли-продажи проверяют личность продавца. Однако эту же процедуру желательно сделать и в отношении покупателя. Например, полезным будет документ, который подтверждает отсутствие наркотической и алкогольной зависимости, а также психических заболеваний.

Это означает, что оснований оспорить заключённую сделку у третьих лиц не возникнет. Но в любом случае базовая проверка хотя бы по паспорту точно не помешает. Это заметно снизит риск пострадать от мошенничества.

Уклонение от уплаты налогов

Нередко риелторы предлагают для уменьшения налогов занижение суммы, которую указывают в договоре. По сути, это мошенничество. А когда участники любой сделки выходят в серую зону, их возможности воспользоваться официальными механизмами правовой защиты сильно снижаются. Кроме того, недобросовестный покупатель может воспользоваться ситуацией и передать вам ровно ту сумму, которая официально и вписана в договор. То есть, это значительно увеличивает риск для продавца.

Проблема с передачей денег

На этом этапе для продавцов тоже возможны риски. Они бывают следующими:

1. Если покупатель настаивает на оплате после регистрации права собственности, он может отказаться потом от расчёта и сообщить, что денежные средства уже отданы.
2. Если покупатель оплачивает не деньгами напрямую, а погашает стоимость квартиры за счёт ипотеки или различных фондов, возможны задержки. Поэтому нужно сначала убедиться в том, что у банка или у другого юридического лица, которое проводит расчёт, нет проблем.

Чтобы не оказалось, что с передачей денег возникают трудности, используйте банковскую ячейку. Она арендуется на определённых условиях. По сути, в этой ситуации именно банк выступает посредником. Он может проверить размер суммы, которую ему предоставляет клиент. И потом уже после завершения процедуры регистрации перехода права собственности на покупателя, изучить все документы. Только после того, как условия сделки будут выполнены, продавец получит доступ к деньгам.

Какие риски и потенциально проблемные ситуации существуют для покупателя?

В настоящей момент у продавца существует большое количество рискованных ситуаций. Однако купить квартиру так, чтобы не столкнуться с проблемами, ещё сложнее. Ниже перечислены основные риски и потенциально конфликтные ситуации, с которыми сталкивается будущий владелец:

1. В первый раз жильё приобретали с материнским капиталом. Неслучайно цена такой недвижимости часто снижена, а некоторые покупатели предпочитают отдельно говорить об этом нюансе. И дело даже не в необходимости получить разрешение на сделку от органов опеки. Проблема в том, что по закону владелец квартиры обязан своим детям выделить в новом жилье доли взамен тех, что были в проданном имуществе. И если продавец впоследствии откажется это сделать, нарушит свои обязанности или не сможет их выполнить (например, умрёт), то сделку могут аннулировать. Квартира тогда вернётся к прежним владельцам, а покупатель останется ни с чем.
2. Предлагают заключить договор предварительной продажи вместо стандартного. Особенно часто это происходит, когда речь идёт о новостройке. Причём по таким договорам подразумевается получение всей или значительной части суммы, а обязанность зарегистрировать право собственности далеко не всегда однозначно следует из самого соглашения. По сути, предварительный договор — это не договор купли-продажи, не нужно их путать. Первый не обязывает передавать право на недвижимость, а только заключить договор купли-продажи. Поэтому подмена одного вида соглашения другим находится в зоне повышенного риска.
3. Покупка квартиры с «подселенцем». Если кто-то из членов семьи в прошлом осуществил отказ от приватизации, это означает, что у него возникает право пожизненного пользования квартирой. И лишить такого человека данного права законным способом нельзя.
4. Проведение недействительной сделки в прошлом. Покупатели часто очень серьёзно полагаются на уровень и качество проверки от риелтора и нотариуса. Однако если вы не решитесь отдельно оплачивать полноценную юридическую проверку, то поднимать всю историю передачи объекта недвижимости от одного лица другому через Росреестр никто не будет. А это означает, что покупатель может подписать договор, который признают недействительным, даже если с текущей сделкой всё в полном порядке. Дело в том, что если самая первая продажа оказывается недействительной, юридически ничтожной, то получается, что у всех последующих собственников не могло возникнуть право собственности на данный объект недвижимости. Происходит аннулирование по цепочке. Уберечь себя от этого можно, только проведя глубокую проверку и установив, что претензий ни у кого из прежних владельцев нет.
5. Изменение условий ипотеки в последний момент. Об этом риске риелторы не рассказывают, поскольку он связан с деятельностью банка. Однако именно с ним связано немало проблемных ситуаций. Если заключение сделки занимает довольно много времени, например, в связи с проверкой документов или же по причине затягивания ситуации риелтором, то возникает риск упустить льготную ставку.
6. Продавец после внесения задатка внезапно поднимает цену. Это довольно распространённый приём нечестной продажи на более выгодных для владельца квартиры условиях. Если покупатель отказывается от сделки, ему приходится отдавать задаток. Если соглашается — переплачивать. Чтобы избежать такой неприятной ситуации, желательно сразу зафиксировать цену квартиры в договоре и подчеркнуть, что изменение этого условия влечёт за собой разрыв соглашения и возврат задатка в полном размере.
7. Строительство дома не завершено, а банк требует погашения ипотеки. Покупка новостройки — это всегда лотерея. Несмотря на то, что права дольщиков сейчас законодательством защищены намного лучше, всё равно возможны подводные камни. Застройщик может в любой момент объявить себя банкротом и прекратить строительство. При этом банк не считает такую ситуацию основанием прекратить требовать выплаты по ипотеке. Поэтому риск при заключении соответствующей сделки надо учитывать.
8. Покупка через жилищный кооператив. По закону такой вариант возможен. Однако работы в этом случае для юриста будет много, гораздо больше, чем при совершении стандартной сделки купли-продажи. Нужно будет проверить и сам кооператив, и всех участников. Риски тоже повышаются.
9. Покупка у пожилого владельца. В этом случае обязательно нужно требовать предоставление документов, которые подтвердят дееспособность продавца.

Также не стоит забывать о стандартных рисках, связанных с банкротством. Если квартиру вам предлагают по очень низкой цене, то при финансовой несостоятельности продавца эту сделку можно будет легко оспорить в пользу кредиторов.

Грамотный подход к покупке квартиры избавит вас от рисков или, как минимум, заметно снизит их. Наше агентство готово оценить и выкупить Вашу недвижимость в Москве и Московской области. Позвоните нам!