Как купить недвижимость?

Как купить недвижимость?
Автор статьи: Лев Фельдман
Пятница, 15 Май 2020

В периоды экономического спада и кризисов недвижимость — это стабильное капиталовложение, однозначно заслуживающее внимания инвестора. Во время экономического подъёма на таком активе можно хорошо заработать разными способами: множество схем аренды, перепродажа, покупка квартир на этапе застройки ЖК и т.д. То есть, это имущество интересно как объект для инвестирования всегда. Кроме того, с его помощью можно:

  • решить жилищные вопросы;
  • создать базу для бизнеса или увеличить его привлекательность перед продажей;
  • привлечь дополнительные средства (например, взять кредит под залог).

Однако для решения всех этих задач недвижимость необходимо сначала купить. А чтобы не разочароваться в такой собственности, необходимо понимание, как правильно провести сделку.

Перед покупкой вашей квартиры внимательно прочитайте нашу отдельную статью по этой теме!

На что именно ориентироваться при покупке?

Есть несколько ключевых моментов, которые связаны с покупкой. Им всем нужно уделить внимание:

  • выбор недвижимости;
  • подбор и проверка агентства недвижимости или частного риэлтора;
  • проверка юридической чистоты сделки;
  • изучение владельца;
  • анализ договора;
  • решение вопроса с безопасной передачей денег;
  • подготовка к проведению сделки и непосредственно сама сделка.

Если каждому пункту уделить достаточно внимания, то вы получите именно то, что и хотели.

Выбор объекта недвижимости

При выборе объекта необходимо сразу определиться со стоящими перед вами задачами. Для чего вы планируете покупку: инвестирование, ведение бизнеса, решение жилищных вопросов? Стоит также учесть, что и вложение денег может быть разным по доходности. Вложение средств, то есть покупка недвижимости с целью получения объекта в собственность и пользования им — это одно. Приобретение собственности для заработка на сдаче в аренду — другое.

Выбор объекта также сильно зависит от следующего ряда факторов:

  • собственные средства или заёмный капитал. В первом случае при выборе вы ничем не ограничены. Во втором нужно учитывать требования банка и страховых компаний к недвижимости;
  • допустимый уровень риска. Если вы хотите максимальные гарантии, то от приобретения новостройки желательно отказаться. Также нужно брать исключительно те объекты, которые в последний раз меняли собственника ещё до развёртывания государственного проекта с материнским капиталом. Правда, это сильно ограничивает в выборе;
  • ориентация на перспективу. Если нужно решить стоящие перед вами прямо сейчас задачи, то в таком случае необходимо брать квартиру в районе с уже развитой инфраструктурой. Если вы покупаете объект для детей, например, то можно присмотреться к новым районам, которые только отстраиваются;
  • наличие автомобиля. Если вы ничего не имеете против поездок на личном авто, то пригород тоже можно теоретически рассматривать. Он бывает на порядок дешевле, в таком районе большой выбор недвижимости. К тому же экологическая обстановка часто позитивнее. Но если с транспортом дела обстоят не самым лучшим образом, то вам остаётся выбрать район исключительно в рамках города;
  • образ жизни. Это важно при покупке, соответственно, жилья. Пригород подойдёт человеку, который работает удалённо, ценит уединённость. Жильё рядом с парком — любителю собак и здорового образа жизни. Активной молодёжи — квартира в центре города. То есть при выборе района стоит учитывать ещё и потребности жильцов;
  • специфика ведения бизнеса. Если вы присматриваете недвижимость под офис или же для сдачи в аренду, вы должны понимать, на какую целевую аудиторию вы рассчитываете, кто именно будет вам платить деньги. Или кто окажется в числе ваших посетителей;
  • портрет арендаторов. Если вы хотите купить жилую или коммерческую недвижимость для заработка на сдаче в аренду, то вы должны сразу представить, с кем готовы иметь дело.

Основной смысл подхода — понять, какие именно задачи должна решать недвижимость. Очень часто будущие владельцы при показах начинают любоваться на красивые квартиры с великолепным ремонтом и просторной лоджией. В итоге нередко они покупают то, что им не нужно, переплачивая за преимущества, которыми всё равно не будут пользоваться.

Так, дизайнерский ремонт быстро приедается, а без должной поддержки ещё и нередко изнашивается за короткий срок. А вот необходимость добираться до центра деловой активности минимум час в одну сторону на автомобиле остаётся. В итоге покупка не приносит удовлетворения. Поэтому чтобы избежать таких проблем, стоит сразу обозначить цель покупки.

Управление коммерческой недвижимостью

Агентство недвижимости. Муки выбора

При покупке недвижимости большое значение имеет не только выбор квартиры или любого другого объекта, но и выбор самого агентства. От него во многом зависит безопасность сделки. Формально агентство выступает в качестве посредника, который оказывает помощь в поиске и выборе объекта, а также в организации самой сделки. Однако де-юре риелтор не берёт на себя ответственность за её чистоту.

Тем не менее репутация такой компании напрямую зависит от того, не возникнет ли с этой сделкой проблем. Поэтому ответственное агентство обратит внимание на признаки сомнительной сделки. Опытные риелторы чувствуют подвох. Они часто сталкиваются с недобросовестными владельцами и знают, что именно нужно проверить в первую очередь. В сложных ситуациях риэлторы обращаются к юристам.

С учётом всего вышесказанного выбор агентства имеет большое значение. При принятии решения нужно обращать внимание на то, сколько времени такая компания находится на рынке, какие сделки она провела. Обязательно изучайте отзывы. Часть из них может быть написана сотрудниками самого агентства или на заказ. Однако какой-то процент всё равно оставляется реальными клиентами. Поэтому общую картину понять можно.

По этому вопросу мы подготовили специальную статью про выбор агентства недвижимости. Рекомендуем внимательно ознакомиться с ней! И только после этого делать свой выбор.

Юридическая чистота сделки

Надёжность покупки зависит от юридической чистоты сделки. Чтобы впоследствии не возникло проблем, необходимо изучить:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • всю цепочку заключения сделок по квартире с момента получения первичных правоустанавлявающих документов (например, свидетельства о приватизации или свидетельства о собственности);
  • не находится ли квартира под арестом или не находилась ли в прошлом;
  • кредитную историю владельца;
  • вопрос планировки и проведения перепланировки;
  • состояние самого дома (по документам и фактическое);
  • наличие или отсутствие претензий со стороны третьих лиц на такое имущество;
  • список зарегистрированных лиц. Если среди них есть несовершеннолетние, это может создать дополнительные проблемы;
  • долги по оплате коммунальных услуг;
  • соблюдение процедуры приватизации имущества, если проводилась;
  • доверенность и полномочия поверенного, который оформил такой документ, если сделка проводится не лично собственником, а его представителем;
  • согласие супруга на отчуждение имущества, если оно было совместно нажито в браке.

Это основные моменты, на которые надо обратить внимание. Однако выше перечислено далеко не всё. На самом деле таких факторов намного больше, все тонкости хорошо знают юристы, которые регулярно занимаются подобными сделками. При обращении в наше агентство с Вами будет работать именно такой профессиональный юрист!

Проверка владельца

При покупке недвижимости по понятным причинам в первую очередь надо проверять сам объект и оформление прав на него. Однако ничуть не меньшее значение имеет и положение дел владельца. Всё просто: в современной России подать на банкротство имеет право как юридическое, так и физическое лицо. И в таком случае все сделки, которые были совершены в течение 3 лет до этого, могут быть аннулированы. Это не означает, что вы обязательно лишитесь купленного имущества. Но риск есть, причём достаточно большой.

При этом вам нужно будет доказать свою добросовестность как покупателя. После этого вы всё равно не получите недвижимость. У вас будет право подать в суд на продавца и истребовать с него возврат средств. Но поскольку данное лицо находится в процессе признания себя банкротом, вы можете вообще ничего не получить.

Поэтому очень важно убедиться в том, что с собственником не возникнет проблем. Необходимо проверить его кредитную историю. Также обязательно убедитесь в том, что его нет в списках должников. Чем больше информации у вас окажется, тем лучше.

Анализ договора

Следующий немаловажный пункт — это тщательный анализ договора. Вам необходимо разобраться с тем, соответствует ли такой договор официальным требованиям. Обратите внимание на то, как владелец будет подтверждать свои права на недвижимость.

В целом желательно заключать стандартные договоры. А вот любое изменений желательно обговаривать с юристами. Если договор купли-продажи признают недействительным, вы рискуете лишиться недвижимости. Поэтому недооценивать важность грамотно составленного договора нельзя.

 

706a0c4e9172bccdb84ea2aea302c50fb0622005b540607a7df61ce2b78e.jpg

Решение вопроса с безопасной передачей денег

Очередной вопрос, который надо обязательно решить, связан с передачей средств. Она может происходить разными способами:

  • Непосредственно при подписании договора в виде наличности. Стоит отметить, что это — самый нежелательный и неудобный формат в ряде случаев. Хранить при себе деньги в большом объёме именно в виде наличности элементарно опасно. Вы рискуете стать жертвой мошенников. Наконец, такие средства проблематично перемещать на значительные расстояния. А юридическое лицо в России вообще очень сильно ограничено в любых операциях с наличностью.
  • Через нотариуса. Деньги переводятся нотариусу на специальный счёт. Они станут доступны после того, как владелец недвижимости совершит необходимые юридические действия. Выполнение всех условий должен подтвердить нотариус. Этот вариант надёжнее и удобнее первого.
  • Через банковскую ячейку. С середины 90-х годов этот вариант стал одним из самых популярных. При оформлении ячейки расписываются условия, при которых лицо может получить к ней доступ. При покупке недвижимости это может быть предоставление документов, которые подтверждают, что недвижимость оформлена на нового владельца, например. Правда, и здесь есть свои нюансы. Во-первых, за аренду ячейки нужно платить. Во-вторых, банк предоставляет в аренду ячейку, однако нередко не несёт фактически ответственность за сохранность содержимого. В Москве уже было несколько громких скандалов по этому поводу. Но по факту именно этот вариант оказался самым рабочим.

Передача денег может происходить разными способами. Главное, чтобы были учтены интересы всех лиц.                                           

Доверительное управление квартирами

Подготовка к сделке и её проведение

После того, как объект недвижимости будет выбран, все документы — подготовлены и проверены, решён вопрос с агентством, можно приступать непосредственно к подготовке проведения сделки. Она заключается в следующем:

  • финальная проверка всех документов;
  • перевод денег на оговоренный счёт или аренда депозитарной ячейки;
  • уточнение информации по поводу того, будут ли все участники сделки присутствовать лично или же делегируют полномочия представителям;
  • если в деле присутствует представитель, его доверенность необходимо проверить как можно ближе по дате к моменту совершения самой сделки;
  • решение вопроса с проверкой подлинности наличности, если вы выбрали всё-таки именно эту форму расчетов;
  • согласование времени и места подписания договора.

Тщательная проверка позволит избежать любых неприятностей.

Правильная организация покупки недвижимости — это максимальный комфорт и гарантии безопасности для всех участников сделки. Если вам сложно организовать процесс заключения сделки, лучше всего обратиться к профессионалам. Делегируйте решение всех задач проверенному агентству недвижимости.

Информация от партнеров по зарубежной недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Бельгии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Как купить недвижимость?
Автор статьи: Лев Фельдман

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость. Окончил Boston  University (BU)

Другие статьи:
НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности