Чем отличаются апартаменты от квартиры: плюсы и минусы

Чем отличаются апартаменты от квартиры: плюсы и минусы
Автор статьи: Лев Фельдман
Среда, 01 Июль 2020

При желании вложить средства в покупку квартиры стоит обратить внимание на то, что застройщики сейчас предлагают разные форматы. В частности, у вас есть возможность приобрести непосредственно квартиры и апартаменты. Причём последние нередко дешевле. Но в чём именно между ними разница? Давайте разбираться.

Понять, чем отличаются апартаменты от квартир, не так-то просто.


 

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Существуют разные мнения по поводу того, что собой представляют апартаменты. Одни полагают, что это — такая же квартира, только люксовая, с первоклассно сделанным ремонтом. Одним словом, основной акцент — на дизайне интерьера. Другие считают, что в апартаментах не должно быть кухни. То есть, что речь о чём-то вроде гостиничных номеров. Есть также мнение, что разницы нет никакой, а речь идёт не более чем о маркетинговой уловке.

На самом деле такая путаница возникла во многом из-за того, что апартаменты для отечественного рынка — явление относительно новое. И нередко даже риелторы не всегда могут грамотно объяснить, в чём заключается разница.

В действительности апартаменты — это коммерческий объект, который относится к нежилой недвижимости. Он может подходить для проживания, но исключительно для временного. Также в нём можно разместить офис или же использовать другим образом для получения дохода.

Современные апартаменты предоставляют много интересных возможностей


 

Квартира — это жилой объект. В нём по закону можно прописаться, что нельзя сделать в апартаментах Квартиры в среднем на 10-40% дороже.

 

Доверительное управление квартирами

 

Плюсы апартаментов

При изучении ситуации и при взвешивании того, стоит ли купить апартаменты, необходимо принять во внимание преимущества такого решения:

  • Этот вид недвижимости будет дешевле. Если вы хотите приобрести недвижимость, чтобы зарабатывать на сдаче в аренду, то такой вариант довольно выгодный. Апартаменты ничуть не хуже квартир подходят для соответствующих целей. Но при этом они дешевле, так что долго откладывать вам не придётся, точно так же как и влезать в большую ипотеку.
  • Такая собственность может располагаться практически где угодно, в том числе и в роскошных районах, там, где покупка жилой недвижимости была бы недоступной. Для жилой застройки существуют строгие стандарты по инсоляции, шумоизоляции, плотности расположения домов, инфраструктуре и прочему. В итоге во многих элитных районах для возведения жилых домов просто не хватает места или условий. Однако для постройки нежилого объекта ничего не мешает. В итоге появляются апартаменты с красивым видом на реку или же на известную достопримечательность, в самом центре или в историческом районе, не очень далеко от места работы. Правда, рядом с ними может не быть парковочных мест, детсадов или поликлиник, а одна из комнат в квартире вполне способна оказаться с окном, которое будет упираться в стену соседнего дома. Но это не для всех важно. Зато другой возможности приобрести недвижимость в самом центре города может и не оказаться. 
  • Отличный вариант для инвестирования. Поскольку апартаменты стоят дешевле, вам не придётся долго откладывать на их покупку. Зато сдавать такую недвижимость можно по ценам, сопоставимым нередко со стоимостью найма обычной квартиры. И если принимать во внимание изначально меньшую стартовую сумму, то понятно, что это вложение себя довольно быстро окупит. То есть для заработка по такой схеме выгоднее брать именно апартаменты.
  • Пользуются спросом на рынке аренды. Поскольку владельцы соответствующей недвижимости нередко могут позволить себе опустить цену, то они очень редко остаются без жильцов даже в разгар экономического кризиса. Следовательно, недвижимость не будет простаивать.
  • Доступно несколько разных схем получения дохода. Подобную недвижимость можно сдавать посуточно или долгосрочно. Также её никто не мешает переоборудовать в офис. Можно даже зарегистрировать в апартаментах юридическое лицо, то есть сдать в аренду юридический адрес. Главное, не увлечься и ограничиться одной компанией. Всё это позволяет получать доход. А когда вам надоест, имущество всегда можно продать.
  • Большой выбор разных вариантов месторасположения. Как уже и говорилось, жилая застройка должна проводиться по конкретным правилам. У апартаментов таких ограничений нет. Поэтому в выборе по местоположению соответствующего комплекса вы будете меньше ограничены.
  • Иногда есть возможность перевести апартаменты в жилой фонд. Если здание отвечает всем требованиям, это вполне реально сделать. Правда, узнавать, есть ли у вас такая возможность, лучше всего до покупки. Например, можно заказать проведение соответствующей экспертизы.

Как видите, у апартаментов хватает преимуществ. Поэтому в качестве объекта для инвестирования рассмотреть их, как минимум, имеет смысл. Однако и о недостатках нельзя забывать.

Апартаменты нередко отличаются выгодным расположением



Минусы апартаментов

У такого варианта есть и слабые стороны. Речь идёт о следующем:

  1. В них нельзя прописаться. Возможна исключительно временная регистрация (до 5 лет), причём только в том случае, если здание принадлежит к гостиничному типу или же офисно-гостиничному. И управляющая компания в подобном случае должна выполнять роль гостиничного оператора. А иначе даже временная регистрация не будет доступной.
  2. Не всегда есть возможность перевести данную недвижимость в категорию жилой. Если при строительстве здания не принимались во внимание нормативы, вы с этим ничего не сделаете.
  3. Отсутствие возможности зарегистрироваться или прописаться снижает привлекательность такой недвижимости на рынке долгосрочной аренды. В частности, семьи с детьми не смогут отдать ребёнка в школу или в детсад. На них также не будет выделяться место в спортивных секциях, не получится прикрепиться к поликлиникам и т.д.
  4. Коммунальные платежи — повышенные, то есть как для нежилой недвижимости. Это логично, поскольку апартаменты именно к ней и относятся. Но многие, соблазнившись доступной стоимостью такой собственности, забывают о соответствующих нюансах. В итоге сталкиваются с необходимостью тратить довольно много денег на простое содержание имущества. Так что если вы не планируете его сдавать, покупка может оказаться невыгодной.
  5. Чаще всего нельзя оформить субсидию, или получить льготу при выплате коммунальных платежей, или же при оформлении ипотеки. Любые преимущества, например, семьям с большим количеством детей либо молодым специалистам при покупке жилой недвижимости предоставляются. А апартаменты к данному типу не относятся. Следовательно, на такую недвижимость льготы не положены.
  6. При наличии долгов у вас по суду могут отобрать данную собственность. Единственное жильё забрать нельзя. А вот апартаменты, даже если кроме них не будет другой недвижимости, можно. Ведь они не являются жильем.
  7. Слабая защита прав собственников. В жилой недвижимости нельзя шуметь после определённого часа. Проведение ремонта тоже строго регламентируется, например, соседи обязаны заранее всех уведомлять. Хватает и других нюансов. А вот для нежилой недвижимости такие жёсткие правила отсутствуют. Следовательно, жильцы могут столкнуться с разными неудобствами, что тоже снижает привлекательность этого варианта.
  8. Более жёсткое налогообложение. При продаже, перепродаже и заключении разных сделок налоги на нежилую недвижимость обычно выше, а льгот — меньше. Вычеты тоже не предоставляются. Плюс не забывайте о необходимости платить налог на нежилую недвижимость.
  9. Строительные и градостроительные нормы слабее.

Апартаменты обладают целым рядом недостатков, неслучайно цены на них ниже. Эти минусы далеко не всем мешают. Тем не менее учитывать их при покупке однозначно необходимо.

Преимущества квартир

У стандартных жилых квартир есть много преимуществ по сравнению с апартаментами. Это:

    • Возможность прописаться. В этом отношении в целом нет никаких ограничений. Разрешена временная и постоянная регистрация. То есть всё зависит от воли собственника.
    • Легче перевести в нежилой фонд и обратно, но зависит от региона. Недвижимость, которую изначально строили как жилую, можно перевести в нежилой фонд. В таком случае вам никто не помешает вести коммерческую деятельность. А при желании статус недвижимости можно снова сменить.
    • Меньше расходы на коммунальные услуги. Разница в данном отношении между квартирами и апартаментами особенно хорошо ощущается, когда речь идёт о крупной недвижимости с большой площадью.
    • Можно претендовать на получение различных льгот, субсидий и прочего. Приобретение жилой недвижимости нередко облегчено государством для молодых семей, определённых категорий специалистов и не только. То есть ипотеку можно оформить на более выгодных условиях, чем это кажется на первый взгляд. Также есть льготы, связанные с коммунальными платежами и с налогообложением.
    • Права собственника и жильцов защищены на порядок лучше. Отобрать такую недвижимость, как правило, сложнее, помешать пользоваться ею так, как вам захочется, тоже затруднительно (при условии соблюдения законодательства). Но в то же время покой жильцов ничто не должно нарушать по выходным, праздникам, в ночное время.
    • Единственное жильё не могут отобрать за долги. Если это ваша единственная собственность, она с вами и останется.
    • Строительные нормы жёстко соблюдаются. Приём такого объекта у застройщика обычно представляет собой достаточно сложную процедуру, но зато вы можете быть уверены в том, что минимальная шумоизоляция вам гарантирована, как и инсоляция, счётчики на воду, электричество, газ, входные двери при сдаче новостройки и прочее.

 

Доверительное управление квартирами

 

Недостатки квартир

У квартир по сравнению с апартаментами есть определённые минусы. Это:

  1. Цена выше на 10-50% в среднем. Такое положение дел держится уже довольно давно, примерно с того периода, как на рынке появились первые апартаменты.
  2. Выбор мест расположения в большом городе ограничен. Мегаполисы застроены всюду, найти свободное пространство для нового здания — откровенно проблематично. Поэтому если вы хотите купить квартиру по относительно доступной цене, вам придётся довольствоваться, скорее всего, спальными районами или окраиной. Для Москвы это особенно справедливо. Разумеется, в центре тоже есть варианты, но они стоят целое состояние.
  3. Нельзя открыть фирму и заниматься предпринимательством, совмещать проживание и бизнес. Хотя строгого контроля за этим нет.
  4. Периодически бывает сложнее продать. Поскольку в апартаментах нельзя прописать кого-либо на постоянной основе, это также означает, что при покупке и продаже не будет проверок, связанных с защитой прав несовершеннолетних или же с материнским капиталом. Из-за всего этого квартиры в настоящем продаются сложнее, дольше.
  5. Необходимость учитывать права владельцев других квартир. Это иногда ограничивает. В жилом доме нельзя делать ремонт, когда захочется, шуметь в вечернее время. В отдельных случаях всё это может доставить неудобство.

Квартиры и апартаменты — это две разные категории недвижимости, которые предназначены для удовлетворения различных потребностей. Первые лучше подходят для непосредственного проживания или для долгосрочной аренды. Вторые идеально созданы для инвестирования и для краткосрочной аренды. Апартаменты также являются отличным вариантом для молодых предпринимателей, которые могут часть пространства выделить для бизнеса, а часть использовать как жильё.

Что конкретно выбрать — решать вам, в зависимости от поставленной задачи. Как можно убедиться, у каждого варианта имеются свои преимущества и недостатки. А если у вас не получается определиться, всегда можно проконсультироваться со специалистом. Опытные риелторы помогут разобраться в деталях.

Чем отличаются апартаменты от квартиры: плюсы и минусы
Автор статьи: Лев Фельдман

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость. Окончил Boston  University (BU)

Другие статьи:
НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности