Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Юридические вопросы

Случаются ситуации, когда необходимо расторгнуть договор купли-продажи: вам не заплатили полную стоимость, мошенники пытаются выселить из недавно купленной квартиры, соседи оказались алкоголиками или продавец недееспособен.

Расскажем, как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в любой спорной или непонятной ситуации

Вы узнаете:

как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости до регистрации;
как расторгнуть договор после регистрации и подписания акта приема-передачи недвижимости;
какие действия предпринять со стороны продавца и покупателя;
цена вопроса и на что обратить внимание;
примеры из жизни и советы юристов.

Без договора и акта приема-передачи квартиры сделку не зарегистрировать в Росреестре

Купить, продать, отдать в залог — необходим договор. В случае продажи или покупки недвижимости договор заключают, чтобы покупателя не обманули при передаче недвижимости, а продавец был уверен, что ему точно заплатят.

Это главный закон РФ в сфере гражданских отношений, закрепленный в Гражданском кодексе (ГК РФ).

“Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей”

ГК РФ, статья 420

Нет договора купли-продажи — нет сделки. По этому документу продается все — от батона до завода. Конечно, в супермаркете никто не заморачивается с договором. В магазине используют другой документ — чек. Если выдали чек, значит, договор купли-продажи был заключен (по ст. 493 ГК РФ).

Другое дело — продажа квартиры. Будь это пентхаус в Москве или однушка в Тамбове, нужен договор купли-продажи. Без него нельзя стать законным собственником жилья. Вы не сможете зарегистрировать права на недвижимость в Росреестре.

Второй по важности документ — акт приема-передачи недвижимости новому собственнику. После подписания акта приема-передачи недвижимость фактически переходит к новому владельцу (юридически после регистрации права собственности в Росреестре).

Пример акта приема-передачи квартиры

Договор ― не судьи приговор

При заключении любой сделки может случиться форс-мажор. Простыми словами — непредвиденные обстоятельства, из-за которых Иван больше не хочет иметь дело со Степаном, или наоборот.

Что написано в ГК РФ о расторжении договоров и вообще возможно ли такое:

“Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором”.

ГК РФ, статья 450, пункт 1

“По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”.

ГК РФ, статья 450, пункт 2

Если что-то пошло не так, договор можно расторгнуть. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги.

Расторжение договора — это тоже сделка, только обратная и без разницы, когда ее совершать. Даже если Росреестр уже зарегистрировал договор или еще регистрирует.

Причины расторжения договора:

Покупатель не заплатил или понял, что не осилит покупку квартиры.
У продавца есть двоюродная сестра, которая тоже получила по наследству 10 кв.м бабушкиной квартиры. После заключения договора она вдруг передумала и не хочет, чтобы недвижимость покойной бабушки продавали.
Продавец или покупатель попали на деньги, и только расторжение договора исправит положение. Случиться может все — долги, банкротство, болезнь или неадекватные родственники, которым необходимо срочно помочь.
Покупатель заехал, а дом развалился. Продавец знает, что продал неликвид, боится неустойки и решает разойтись миром.

Договор нельзя расторгнуть, когда он исполнен. Если покупатель зарегистрировал право собственности, а продавец получил оплату, то договор исполнен. В этом случае отменить сделку нельзя, но можно заключить новую через обратный договор на похожих условиях или признать договор недействительным через суд (ст. 450 ГК РФ).

БЕЗ СУДА (по соглашению сторон) — если участники не против расторжения сделки

Расторгнуть договор обоюдно можно без суда до, во время и после регистрации. Ключевое событие, влияющее на сложность расторжения договора при заключении сделки — передача прав собственности (регистрация нового владельца).

Что делать до регистрации нового собственника в Росреестре:

Убедиться, что законным собственником все еще является продавец. Обратиться в Росреестр напрямую или в МФЦ для получения этой информации.
Составить соглашение о прекращении действия договора купли-продажи, тем самым вы признаете его несостоявшимся. Если деньги были уплачены, то нужно написать об этом.
Если документы поданы на регистрацию, однако она еще не состоялась, нужно заверить соглашение у нотариуса, написать заявление о прекращении регистрационных действий и отправить эти документы в Росреестр через МФЦ или напрямую.

Пример соглашения о расторжении договора купли-продажи

После регистрации в Росреестре, фактической и юридической передачи недвижимости новому собственнику, расторгнуть договор можно лишь в случаях, предусмотренных договором или ГК РФ.

С этого момента нельзя расторгнуть сделку с аргументацией “я передумал” или “мне не нравится, что в квартире много тараканов”. Веские причины для расторжения сделок указаны в ст. 450 ГК РФ. Согласно второму пункту статьи закона изменение или расторжение договора купли-продажи после регистрации нового собственника возможно в двух случаях:

Одна из сторон существенно нарушила условия проведения сделки, прописанные в договоре: покупателем не выплачена вся сумма или не выполнено какое-то дополнительное условие. Например, стороны договаривались, что покупатель не будет выселять арендаторов из комнаты в течение 6 месяцев, а он выкинул вещи людей в парадную и сменил замок сразу после переезда. Если это прописано в договоре и не выполняется стороной, то такой факт можно использовать для расторжения договора.
В иных случаях, предусмотренных законом. По закону сделку могут признать недействительной, если:
допущены нарушения при составлении документов;
договор заключен с недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, договор заключен обманным путем;
сделку заключили без официальных представителей;
лицо находилось под давлением или с измененным сознанием.

В случаях, когда обе стороны согласны разорвать договор купли-продажи, а законный повод для разрыва договора найти сложно, можно просто составить новый договор купли-продажи и провести сделку. Бывает, что это самый простой вариант.

ЧЕРЕЗ СУД — при отказе одной стороны

Если одна сторона недовольна действиями другой, и та не признает ошибки — она инициирует расторжение договора. Такое право имеет и продавец, и покупатель. В ГК РФ это назвали: “Существенное нарушение условий договора другой стороной”. Немного примеров для понимания:

Нарушения продавца:

Иван продал дом, в котором вот-вот упадут стены или провалится пол. Даже если в договоре не сказано о качестве недвижимости, он обязан был передать товар нормального качества или оговорить недостатки в договоре. Чтобы определить качество недвижимости, нужна экспертиза.
Иван отказывается устранять недостатки, которые не отвечают требованиям.
Степан заплатил, но Иван уклоняется или не торопится регистрировать договор в Росреестре.
Иван продал квартиру с долей двоюродной сестры и Степан об этом не знал.
Мошенничество. Иван намеренно не берет деньги у Степана, чтобы выставить его в суде негодяем и не возвращать аванс.

Нарушения покупателя:

Степан не платит сумму, указанную в Договоре купли-продажи, или намеренно оплатил по неверным реквизитам.
С квартирой все в порядке и Иван ничего не нарушил, но Степан по каким-то причинам отказывается от квартиры, не оплачивает стоимость, указанную в ДКП, и требует аванс обратно.
Степан заставил продать квартиру. Он угрожал Ивану, чтобы тот подписал документ.
Степан воспользовался недееспособностью Ивана и быстренько оформил квартиру на себя.

Иные причины

Есть и другие основания для расторжения договора, в ГК РФ это обозвали как: “Существенное изменение обстоятельств”.

“…

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях”.

ГК РФ, статья 451, пункт 1

Чтобы ссылаться на это в суде, нужны четыре условия (ГК РФ, п. 2 ст. 450). Вот о чем там говорится, только простыми словами:

Когда заключался договор стороны не знали, что наступят обстоятельства, из-за которых придется его расторгать.
Заинтересованная сторона ничего не могла поделать с причинами этих обстоятельств после возникновения.
Если стороны исполнили обязанности по договору и одна из сторон понесла ущерб, лишившись того, что ей переходило по договору.
Никто из сторон не способствовал возникновению обстоятельств, чтобы расторгнуть договор.

На примере с Иваном и Степаном:

Иван решил продать квартиру через агентство недвижимости. Руководители фирмы назначили сопровождать сделку новичка Анатолия. Степан решил купить квартиру и также обратился в это агентство. Квартира Ивана отвечала требованиям Степана и Анатолий свел клиентов. После просмотра квартиры договорились о сделке.

По договору расчет с продавцом делает фирма после регистрации договора и передачи прав собственности Степану с предварительным авансом в размере 10 %. Степан передал деньги Анатолию, тот отправил договор в Росреестр и через месяц собственником стал Степан. Но! Анатолий скрылся с деньгами и не передал их Ивану.

Теперь сопоставим пункты:

Иван и Степан не знали, что Анатолий — кидала и мошенник? Не знали.
После присвоения денег Анатолием Степан никак не смог их вернуть Ивану. Анатолий уже в Египте пьет коктейли.
Иван не получил полную оплату и понес ущерб.
Степан не был в этом заинтересован.

Расторгнуть договор через суд может потребовать полиция, прокуратура, налоговая или другой исполнительный орган. Такое случалось, когда выявлялись нарушения в процессе расследований

Что делать, если вы хотите расторгнуть договор, а вторая сторона не готова

Напишите письмо второй стороне о намерении расторгнуть сделку (признать договор купли-продажи недействительным). Отправьте письмо “Почтой России”, по email, через мессенджер и зафиксируйте факт отправки. Ждите ответа в течение 30 дней. Это называется “пойти на мировую” — расторгнуть сделку по соглашению сторон. Постарайтесь убедить вторую сторону, что сможете выиграть суд.
Если ответа нет, то готовьте иск в суд о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Проконсультируйтесь с 3 — 4 юристами по своему вопросу, если у них нет сомнений в успехе, то подавайте документы в суд. Если покупатель уже вступил в права, то подавайте заявление о приостановке или отмене регистрации в связи с подачей иска. Дальше суд, и все будет так, как он решит.

Расторжение договора может навредить

Статья 453 ГК РФ разрешает тратить деньги до момента расторжения договора. Но это не значит, что покупатель не вернет деньги, суд обяжет его выплачивать. Проблема -когда он сможет их вернуть. Поэтому, если в договоре нет пункта о сроках и порядке возврата денег, придется ждать до решения суда.

Когда покупаете недвижимость, указывайте в договоре её реальную стоимость. Если сделка сорвется,то придется проститься с деньгами.

“Беспроцентная ипотека на 5 лет”— история из суда

Иванов А. продал квартиру гражданину Петрову Б. за 4,5 млн рублей. По договору покупатель обязан выплатить полную стоимость в течение 1 года. Договор зарегистрировали, и Петров Б. стал его законным владельцем. Прошел срок оплаты, но Иванов А. денег так и не получил.

Иванов А. подал в суд с требованием выплаты оставшейся суммы долга. В суде Петров Б. утверждал, что исправно платил Иванову А., но при этом не брал расписок и доказать оплату нечем. Суть не в этом. Суд встал на сторону Иванова А. и все равно обязал Петрова Б. вернуть долг. Рассмотрев доходы, учитывая двух несовершеннолетних детей в семье Петровых, суд предписал расчет в течение 5 лет.

Суд решил проблему, но только какой от этого толк для Иванова А., который не сможет воспользоваться СВОИМИ ДЕНЬГАМИ в течение 5 лет.

Как можно было решить проблему: Иванову А. при подаче иска следовало требовать расторжение договора и возврата прав на квартиру в связи с существенным нарушением условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не требовать возврата долга

Как правильно подать иск? 7 советов юристов

Перед подачей заявления в суд соберите документы (договоры, акты, письма, сканы сообщений, расписки) и доказательства вашей правоты. Например, чтобы доказать, что на лестничной клетке постоянно ночуют наркоманы, можно показать копии заявлений в полицию и ответы. Чем сильнее позиция до подачи документов в суд, тем выше вероятность решить вопрос без суда.
В исковом заявлении подробно изложите, почему договор нужно расторгнуть. Указывайте каждую мелочь, вплоть до компании наркоманов в подъезде или задержки выплаты на 30 минут. Подкрепите слова доказательствами.
Расскажите, как пытались достучаться до своего визави, как он игнорировал и посылал вас вместе с договором.
Ссылайтесь на конкретные статьи законов.
В иске используйте несколько требований или решений для вашей ситуации. “Деньги — или выметайся из моей квартиры”, — типа такого. Как говорится “или-или”, что-то да получится.
Указывайте, какие понесли убытки при совершении сделки: адвокат, госпошлина, подорожание квартир и т п. Требуйте возмещения ущерба.
Обратитесь к юристу с опытом работы по таким делам за консультацией, а если дело стоящее, то за полным сопровождением.

Когда договор считается расторгнутым

Договор считается расторгнутым, когда так решил суд. Решение вступает в силу через 30 дней (через 30 дней договор недействителен). В течение этого месяца проигравшая сторона может подать апелляцию и возобновить судебный процесс.

Решение суда — основание для Росреестра зарегистрировать расторжение договора и перерегистрировать недвижимость в соответствии с ним.

Через 30 дней после решения суда о расторжении договора купли-продажи недвижимости покупатель должен съехать с квартиры продавца, оставив в ней все согласно описи имущества из акта приема-передачи недвижимости и возместить убытки. Если этого не сделать, то выселят приставы и полиция.

Нужна ли помощь юристов

Лучшая защита ваших интересов при сделках с недвижимостью — правильно составленный договор купли-продажи и акт передачи имущества. Если обратитесь к юристам за составлением договора, то с высокой долей вероятности сможете без проблем расторгнуть соглашение.

Обычно достаточно консультационных услуг. Задача юриста сработать на опережение и если что-то пойдет не так — подготовить документы для суда и составить исковое заявление. Далее могут потребоваться услуги адвоката.

Чем помогут юристы:

составят договор купли-продажи и передаточный акт;
предусмотрят пункты для расторжения договора;
сформулируют суть претензии в исковом заявлении;
освободят вас от необходимости изучить закон;
облегчат расторжение договора купли-продажи недвижимости.

“Цивилизация привела к тому, что уже не важно кто прав, а кто нет. Важно — чей адвокат лучше”.

Вильгельм Швебель, немецкий ученый и публицист

Что запомнить

Договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть до, во время и после регистрации как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке через суд.
Расторгнуть договор сложнее, когда недвижимость перешла в собственность покупателя. После выполнения всех условий расторжение договора возможно по причинам, указанным в ст. 450 ГК РФ и в случаях, когда действие предусмотрено договором.
К юристам лучше обращаться заранее, до совершения сделки. Сила юристов в знании законов для правильного составления договоров и актов.