Как правильно сдавать квартиру в аренду, чтобы заработать деньги, а не проблемы

Мы сдаем квартиры и коммерческие помещения в аренду, а также управляем жилой и коммерческой недвижимостью с 1996 года. Видели многое. И наглую субаренду с организацией общежития, и двухкомнатные квартиры, которые безрезультатно пытались сдавать семьям только без детей на протяжении полугода. И безрезультатно.

В статье поделимся нашим более, чем 20-летним опытом: как сдать квартиру в аренду правильно, без посредников и с разумным использованием клиентских баз. Вы узнаете все о подготовке квартиры к аренде, составлении договора и быстром поиске арендаторов. 

В Москве и МО более 13 000 объявлений о сдаче квартиры в аренду (и это только на “Авито”) 

Наша цель — составить для вас понятный пошаговый план. Следуя ему, вы узнаете, как правильно сдавать квартиру в аренду. 

Определить стоимость аренды

Поставить высокую цену — долго искать арендатора. Поставить низкую  цену — риск не окупить затраты на поддержание недвижимости в хорошем состоянии.

Профессионального оценщика вызывать необязательно. Достаточно выбрать вид аренды, определить критерии оценки квартиры и сделать расчеты, сравнив несколько предложений в том же сегменте, в той же локации.

Виды аренды 

1. Долгосрочная аренда. В 2 раза меньше денег, чем при посуточной аренде, но и гораздо меньше проблем. Не надо постоянно искать клиентов, вкладывать в рекламу, делать уборку. Достаточно один раз найти хорошего арендатора, заключить договор и следить, чтобы арендатор не выходил за рамки договоренностей. Это очень удобно, если вы хотите сдать квартиру в аренду правильно. Официально, с уплатой налогов. 
2. Посуточная аренда. Выгоднее по деньгам, но нужно постоянно искать арендаторов, показывать квартиру, вкладываться в уборку и поддержание состояния квартиры. Если планируете сдавать квартиру официально, то придется часто работать с документами. Многие собственники думают, что посуточная аренда быстрее убивает недвижимость. На самом деле нет! При посуточной аренде квартиры должна всегда хорошо выглядеть, поэтому её стараются сдавать в высоком сегменте рынка, а не бедным студентам. Узнайте больше о посуточной аренде квартир из нашей статьи. 

Критерии оценки квартиры 

Оценке подлежит все, что важно и нужно потенциальному арендатору. Чем больше плюсов вы находите, тем выше цену можно поставить. Это должны быть полезные бонусы, а не бесполезный духовой шкаф или сушильная машина. 

Критерии оценки, которые необходимо учитывать для понимания арендной стоимости вашей квартиры: 

• количество комнат и площадь;
• ликвидность района, его престиж, обстановка в целом;
• близость от метро, остановок, парков, магазинов, садиков, школ; 
• наличие парковочного места или возможности парковки в целом;
• этаж, лифт;
• исправная сантехника (ванная, душ, туалет);
• бытовая техника: холодильник, стиральная машина, TV;
• кондиционер, сплит-система, вентиляция; 
• качество ремонта: косметический, евро, дизайнерский;
• меблировка: кухня, спальные места, шкафы;
• интернет и Wi-Fi; 
• стоимость коммунальных услуг;
• вид из окна, наличие лоджии. 

По этим критериям нужно оценить не только свою квартиру, но и квартиры в доме или соседних домах. Просто поищите объявления рядом через “Яндекс.Недвижимость”, “Авито” и “Циан”, чтобы узнать, а что сдают соседи и по какой цене.

Большинство людей сдают не красивые классные квартиры как на фото, а “бабушкины” варианты. Например: двушка за 50 000 р.

Не забывайте об амортизации! Чем дороже техника, дороже дверные замки и лучше ремонт, тем выше амортизация. Посмотрите на свою мебель, технику и сравните с конкурентами хотя бы по фотографиям в их объявлениях. Ваша цена должна быть разумной.  

Определитесь с портретом арендатора

В маркетинге это называется “составить портрет целевой аудитории”. Это поможет подготовить квартиру к конкретной аудитории, чтобы быстрее находить арендаторов и уберечь жилплощадь. 

В какой-то степени это часть критериев оценки. Ведь оценивать надо не только квартиру, но и потенциального арендатора. Что толку сдавать двухкомнатную квартиру с полной меблировкой и просторной кухней в аренду, когда арендатор — холостой мужчина.

Популярные типы арендаторов Москвы: 

1. Менеджеры среднего звена (одинокие или пара без детей). Мужчины или женщины, которые приехали в Москву зарабатывать деньги и уже устроены на работу. Они ищут однокомнатные квартиры близко от работы или метро. Для них главное: хорошая сантехника, бытовая техника, кондиционер, наличие необходимой мебели. Преимуществом может быть кофеварка и лоджия. Рассматривают низкий и средний ценовой сегмент. 
2.  Безработные, ищущие лучшей жизни. Работы нет, но они её ищут. Этих людей интересуют однокомнатные квартиры или комнаты в трешке или двушке. Могут искать комнату или квартиру, куда можно заселиться с другом. Им интересно наличие мебели, сантехники, бытовой техники, но важнее всего — минимальная цена, чтобы оставалось на жизнь.  
3.  Семьи с детьми. Очень недооцененный сегмент, на который редко обращают внимание владельцы двухкомнатных квартир. Такие семьи ищут гнездо надолго, чтобы рядом был сад, школа, метро, парковка. Это самый стабильный вариант из возможных,  но квартиру нужно подготовить специфическим образом, чтобы её сохранить. 

Двушка 50 м2 с дизайнерским ремонтом в новом доме на Рублевском шоссе — 170 000 р.

Вопрос в том, кого ищете вы и что можете им предложить. Требования бывают очень разные. Можно искать квартирантов с домашними животными. Вопрос в том, что вы можете им предложить. Рядом есть парк, а квартира подготовлена для проживания семьи с  кошкой или собакой — ставьте цену выше и позиционируйте квартиру под свою целевую аудиторию. 

Подготовьте квартиру к сдаче в аренду 

Готовить квартиру нужно под потенциального арендатора. 

Планируете сдавать квартиру семье с детьми — делайте упор на простой отделке стен, спальным местах, наличии места под детскую кроватку и мебель из IKEA. 

Хотите сдавать квартиру посуточно обеспеченным людям, которые приехали на конференции или обучение? Ваша задача сделать гостиничный VIP-номер из своей квартиры, которая выглядит круто не только на фото, но и вживую. 

Что нужно сделать в любом случае: 

• Убрать лишнее. Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Фотографии, картины, полки, подставки, статуэтки и прочие вещи лучше вывезти из квартиры. 
• Проверить инженерные системы. Бачок унитаза, душ, краны, работоспособность всех лампочек и розеток. Если что-то не работает, то это нужно устранить.  
• Поставить и заправить кондиционер. Собственники часто не уделяют внимания кондиционеру или сплит-системе, но зато покупают духовые шкафы, тостеры, кофеварки, соковыжималки, которыми будут пользоваться раз в год. Кондиционер важнее. 
• Сделать косметический ремонт. Обшарпанные стены мало кому понравятся. Однако делать качественный ремонт нет смысла, порой лучше сделать обычную побелку или поклеить обои под покраску, чем вкладываться в хорошие материалы. 
• Добавить необходимую  мебель. Бюджетный вариант — это IKEA. Потому что такую мебель проще заменить в случае поломки. 
• Подумать о страховке. Обычно о ней не думают и берут невозвратный депозит у арендатора. Вот только он может не покрыть расходов, если жилец затопит соседей снизу или устроит пожар. Получить компенсацию может быть невозможно, так как не у каждого арендатора есть деньги. 

Минимум мебели, но слишком замысловатая система освещения 

Собрать документы и составить договор 

Арендатор оценивает не только квартиру, но и собственника. Поэтому нужно заранее подготовить документы и составить договор. 

Из документов понадобится: 

•  паспорт (ксерокопия)
• свидетельство о праве собственности (оригинал и ксерокопия);
• квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ; 
• письменное согласие на сдачу квартиры в аренду от всех собственников. 

Договор должен быть составлен вами! Не используйте готовые договора из интернета или от риелтора. Вы можете взять его в качестве шаблона, но составлять его нужно индивидуально под каждый объект недвижимости и арендатора. Особое внимание нужно уделить пунктам:

• субаренда;
• возвратный депозит; 
• страховка; 
• сроки оплаты;
• условия индексации; 
• порядок доступа собственника в квартиру; 
• штрафы за несоблюдение договора; 
• расторжение договора. 

Договор — свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Он регулирует права и обязанности сторон и защищает при возникновении конфликтных ситуаций. Но работать договор будет только в том случае, если вы платите налоги. В конце концов, принудить сторону к ответу может только суд, а как подавать в суд, если вы сдаете квартиру долгое время и не платите налоги? 

Найти арендатора 

Задача станет проще, если четко обозначить целевую аудиторию и подготовить квартиру. Объявление будет выделяться среди сотен других, поэтому арендатор найдется быстрее. Что нужно для этого сделать: 

1.  Выбрать рекламные площадки. Большинство людей пользуются рекламными досками объявлений: “Авито”, “Циан”, “Яндекс.Недвижимость” для поиска квартиры. Достаточно разместить объявления здесь, но если недвижимость специфическая, то в Москве можно использовать сервисы Booking.com, Sutochno.ru, Kvartirka.com, Airbnb. 
2. Сделать рекламное объявление. Нужно уделить время, чтобы сделать качественные фотографии, записать мини-видео обзор квартиры и составить описание. Сфотографируйте все то, что важно целевой аудитории. Семье с детьми важна детская площадка рядом с домом. Людям с автомобилем — парковка. И, конечно, нужно отснять каждую комнату в квартире, уделив внимание деталям: кондиционеру, бытовой технике, мебели. Текстовое описание должно отражать все критерии покупки, отвечать на вопросы арендатора и риелторов, быть живым. Чем интереснее описание, тем выше вероятность, что вам позвонят. Хотите узнать больше? Читайте статью: как сделать продающее объявление. 
3.  Оповестить друзей и знакомых. Именно знакомые могут стать лучшими арендаторами, поэтому разместите объявление в своих социальных сетях и попросите друзей сделать репост. Не стесняйтесь писать в личку и просить персонально: чем большее количество людей увидят объявление, тем выше шанс найти хорошего арендатора. 
4.  Не бойтесь работать с риелторами и агентствами. Как только вы разместите объявление, вам начнут названивать риелторы и агенты. Не стоит отказываться от их услуг, но если они хотят сотрудничать, то должны работать на ваших условиях. Перешлите им описание целевой аудитории, которую им следует искать. 

Большинство объявлений без видео — используйте это, чтобы выделиться 

Подписать договор, взять предоплату, следить за выполнением договоренностей 

Мало найти арендатора, еще нужно сделать так, чтобы он согласился подписать договор, который вы составили. Опытные арендаторы внимательно изучают договор, к этому нужно быть готовым. 

После заключения договора возьмите предоплату, договоритесь еще раз о том, как и когда вы будете следить за выполнением договоренностей. Арендаторы не любят, когда собственник жестко их контролирует, поэтому нужно соблюсти разумный баланс. 

Первое время контроля нужно больше (2 — 3 раза в месяц). Если арендатор полностью адекватный, то можно проверять квартиру раз в месяц. Обязательно пропишите и согласуйте этот порядок в договоре.

Платить налоги с дохода 

Если мы говорим о том, как правильно сдать квартиру в аренду, то давайте будем честными — налоги платить нужно. И чем серьёзнее сумма, а Москва, где на аренды квартиры можно легко зарабатывать от 60 000 р., тем выше штрафы и риски от сокрытия доходов.

Вы можете оформить самозанятость, чтобы платить 4% или открыть ИП на упрощенной системе налогообложения (6%).  В этом случае в год будете платить 40 872 р. + 1% с превышения 300 тыс. р. Не так много за спокойствие и шанс избежать штрафов или уголовного преследования. 

Налоги — это недорого! Дорого платить за ремонт при ЧП по вине жильца, так как вы не сможете подать в суд. Ведь тогда придется заплатить штрафы и пени.

Читайте подробнее о том, как оформить все официально, чтобы заплатить налоги со сдачи квартиры в аренду. 

Если во дворе есть что показать, то сделайте это 

Что запомнить 

1. Ставьте обоснованную рыночную цену. Для этого определите критерии оценки квартиры и составьте портрет целевой аудитории.
2.  Подготовьте квартиру к сдаче: уберите лишнее, добавьте необходимое, проверьте работоспособность инженерных систем, сделайте уборку и качественные фотографии. 
3.  Выберете площадки и составьте объявление под свою целевую аудиторию. Думайте от арендатора, чтобы ответить на его вопросы в объявлении: чем меньше пустых звонков, тем лучше. 
4.  Заключите договор и платите налоги, чтобы защитить себя от недобросовестных арендаторов. Подумайте о страховке. 
5.  Если не хотите заниматься рутиной, то найдите доверительного управляющего, который возьмет всё на себя за 5 — 10% от арендной платы. 

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Лигурии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.