Как выкупить долю у второго собственника, даже если он против — инструкция по выселению

Отложите валерьянку. Дадим инструкцию, как выкупить долю у второго собственника с минимальной потерей времени и денег. 

Расскажем, почему надо писать письмо с предложением, что писать в письме дольщику, как поступать, если совладелец отказывается продавать недвижимость, в какой ситуации можно выкупить долю без согласия собственника и зачем подавать в суд тайно. 

Когда прописал 15 000 человек в квартире и раздал доли

Поговорите с совладельцем 

Рекомендуем встретиться лично с дольщиком, чтобы сделать предложение. Так вы увидите реакцию человека, точнее выясните причины отказа и быстрее договоритесь. 

Главное — вести себя тактично и попытаться сразу согласовать стоимость, процесс передачи, удобное время для сделки и другие условия. 

Разногласия часто возникают при оценке стоимости доли или когда дольщик не хочет продавать свою часть по каким-то личным причинам. Для решения вопроса с ценой — обратитесь за независимой оценкой рыночной стоимости квартиры и доли. 

Независимая оценка поможет узнать рыночную стоимость и избежать долгих переговоров. Накинув 5 — 10% сверху, вы, скорее всего, склоните второго собственника к заключению сделки. 

Если дольщик на контакт не идет, то пишите письмо с предложением. 

Напишите письмо с предложением

Устные договоренности в суде не предоставишь, поэтому оформите предложение о покупке доли письменно. Форма письма свободная. Обязательно укажите: 

  • ФИО и паспорт отправителя;
  • ФИО получателя;
  • адрес объекта недвижимости; 
  • размер доли;
  • сумму и возможность торга.

Поставьте подпись и дату. Если понимаете, что получите отказ, то вручайте лично, отправляйте предложение заказным письмом или через нотариуса.

  • При личном вручении возьмите подпись о получении извещения.
  • Отправляя по почте, сделайте опись вложения и получите извещение о доставке.

В случае отсутствия ответа в течение 10 дней или отказа, сохраните факт отправки письма. Это нужно, чтобы использовать его в суде. Судьям нравится, когда люди пытались решить спорный вопрос самостоятельно. 

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Если дольщик согласен — оформите документы

Для оформления сделки приготовьте документы:

  1. Договор купли-продажи. Как составить договор купли-продажи квартиры. Отличие будет в том, что в договоре надо вписать долю в квартире, а не саму квартиру. 
  2. Выписку из ЕГРН. Заказываете в «Росреестре» или через МФЦ.
  3. Справку о зарегистрированных в квартире. Взять в ТСЖ или в МФЦ. 
  4. Квитанцию об оплате госпошлины.Выдаст банк. 
  5. Техпаспорт квартиры. Обращайтесь в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Выдают по паспорту на основании документа о собственности или по  лицевому счету, если квартира не приватизирована. 
  6. Квитанции об оплате коммунальных услуг. Могут потребовать, но обычно достаточно справки из ТСЖ или МФЦ об отсутствии задолженности. 

При покупке доли в своей квартире не обязательно уведомлять других дольщиков, но если вы хотите получить их свидетельские показания в суде, то надо уведомить. 

При продаже одной доли из нескольких сделку обязательно нужно проводить через нотариуса. Нотариус проверит документы, подтвердит дееспособность продавца или откажет в сделке, если продавец недееспособен. На руки получите договор купли-продажи, передаточный акт, техпаспорт квартиры и расписку о передаче денег.

Если дольщик НЕ согласен — ищите решение

  1. Предложите большую сумму, которую вы готовы заплатить. Желательно узнать эту сумму на переговорах и подтвердить письменно. Бывает, что достаточно провести независимую оценку и дать на 5 — 10% больше, чтобы человек согласился на сделку. Продажа доли — это сделка, на которой люди часто теряют кучу времени, нервов, сил из-за личных отношений, а не цены. 
  2. Узнайте, что останавливает второго собственника от продажи доли. Возможно, совладелец переживает, что после продажи доли ему запретят видеться с внуком или выгонят из квартиры. Вы можете заключить между собой договор об условиях будущей сделки с заверением у нотариуса. В случае невыполнения договора одной из сторон сделку можно расторгнуть через суд. 
  3. Готовьте документы в суд. Если совладелец не идет на контакт, а у вас к нему есть веские претензии. Например, он не платит за ЖКХ и не живет в квартире более 3 лет или живет, но пьет, состоит на учете у нарколога или имеет приводы в полицию, а у вас маленький ребенок и своя жизнь — готовьте документы в суд. 

Далее расскажем, как выкупить долю у второго собственника, если он не согласен ее продавать. 

Как выкупить долю второго собственника БЕЗ его СОГЛАСИЯ 

Чтобы признать долю сособственника незначительной через суд, нужно владеть большей частью жилой недвижимости и иметь веские причины. Желательно, чтобы таких причин было несколько. Потому что покупка доли у второго собственника без его согласия законными методами возможна только через суд. Мы собрали пять причин, которые чаще всего фигурируют в судебных долевых спорах.

Доля незначительна и ее нельзя выделить в натуре

Если доля составляет 2/27 в квартире площадью 62,5 м2 , то на дольщика приходится 9,6 м2 всей площади. Часть доли — жилая, часть — общая. Нам важен размер жилплощади. Пусть самая маленькая комната в квартире 10 м2 , а жилплощадь в доле 3.5 м2 , значит, долю собственника нельзя выделять в натуре (получить реальную долю). Ведь в таком случае совладелец не может рассчитывать на отдельную жилую комнату.

Собственники не могут запретить владельцу доли приходить в квартиру, но легко могут запретить пользоваться общим имуществом: диваном, ванной, кухонной плитой. Жить в таких условиях невозможно, а значит долю могут признать незначительной. 

Не участвует в содержании квартиры

Дольщик не платит за коммунальные услуги, не скидывается на ремонт, не появляется на собраниях ТСЖ, не пользуются квартирой или приходит очень редко. 

Если собственник малой доли не пытался поселиться в квартире, не хранит или хранит незначительное количество личных вещей в течение 3 лет и более, то суд сочтет это отсутствием интереса к объекту недвижимости.

Доказать отсутствие интереса можно, предоставив показания свидетелей: консьержа, других собственников, соседей, ТСЖ. Свидетелям придется подтвердить свои письменные показания в суде, таково законодательство.

Забытый 5 лет назад чемодан не повлияет на суд

Продает долю по завышенной цене, превышающей рыночную стоимость в 2+ раз 

То есть совладелец в принципе готов продать долю в квартире, но не готов предлагать долю по рыночной цене. Например, хочет продать долю 2/18 за 2 000 000 р., когда рыночная цена всей квартиры 6 000 000 р. Стоимость доли явно завышена и несправедлива.

Это косвенно говорит о том, что доля ему не нужна. Он готов ее продать, но не хочет дать адекватную рынку стоимость, о чем можно говорить в суде в качестве одного из косвенных доказательств. 

Дольщик проблемный

Алкоголизм, наркомания, приводы в полицию, на учете у нарколога — это может усугубить положение совладельца и стать доказательством в суде. В случае признания дольщика недееспособным его интересы будут представлять родственники, взявшие опеку, или государственные органы опеки.

Чтобы убедить суд отдать собственность вам, слов недостаточно, нужны документы. Поднимите свежие справки из учреждений, где знают о психологическом состоянии совладельца, и приложите их к пакету документов. Если самостоятельно получить документы не сможете, так как, например, не являетесь родственником, то обращайтесь к юристу или запрашивайте справки через суд. 

У совладельца есть другое жилье

Выписки по имуществу запрашивает суд, но лучше перестраховаться и сделать это самостоятельно. Надо лишь знать адрес, по которому проживает дольщик. Далее заказать выписку ЕГРН на сайте «Росреестра» и приложить к делу. 

Вопрос прописки также играет роль. Если человек прописан в другой квартире или даже в другом городе, то это будет косвенным доказательством отсутствия интереса к жилплощади.

Угрожать судом? 

Не рекомендуем. Попробуйте обойтись без попыток досудебного урегулирования после получения нескольких отказов в том числе письменного. Потому что совладелец может из вредности испортить жизнь и усложнить дело. 

Что может сделать непримиримый дольщик: 

  1. Подарить долю третьему лицу или несовершеннолетнему ребенку. Вы сможете выселить нового дольщика, потратив больше времени, денег и сил. Придется снова собрать документы, оплатить пошлину, подать в суд и ждать результата. В случае с несовершеннолетним все может быть еще сложнее, так как к делу могут привлечь опеку и комитет по защиты детей. В результате поднимается ненужная шумиха, что замедлит судебный процесс. 
  2. Попробовать вселиться в жилье. Суду важен сам факт попытки. Вы можете не пустить дольщика в квартиру, но тогда он позовет участкового, который станет оформлять акт и привлечет внимание соседей. Акт участкового или показания соседей докажут суду, что совладелец пытался попасть в квартиру. Если попытка въехать в квартиру будет после подачи документов, то она сыграет против дольщика. Ведь суд увидит, что интерес к имуществу вызвал факт суда. Поэтому условие, при котором дольщик пытался попасть в квартиру, тоже важно. 

Дольщики бывают разные

Не проводить досудебное урегулирование законно, потому что в статье 252 ГК РФ нет информации об обязательном досудебном урегулировании при покупке долей. Вы даже можете не предоставлять письменное предложение, о котором мы говорили. Если не хотите связываться с собственником — подавайте в суд тайно. 

Как обратиться в суд 

  1. Провести оценку стоимости жилья в aффилиpoвaннoй кoмпaнии (может выдать заключение для суда). В заключении укажут рыночную стоимость или чуть-чуть ниже. Если у вас будет только рыночная цена, то совладелец может подать ходатайство о судебной экспертизе согласно статье 79 ГПК РФ. Суд назначит экспертизу, которую вам придется оплатить. 
  2. Узнать кадастровую стоимость на сайте «Росреестра»  и приложить к документам. На эту цену будет ориентироваться суд, если хочет слишком много или вы занижаете стоимость. Разделите кадастровую стоимость на общее количество долей и умножьте на долю ответчика. Это будет суммой компенсации (суммой иска) для дольщика в 9 из 10 случаев. 
  3. Составить исковое заявление в суд. Пишите коротко и по делу. Требуйте: признать долю ответчика незначительной, обязать вас (истца) выплатить ему (ответчику) компенсацию за его долю, признать за вами право собственности. Рекомендуем нанять юриста для составления искового заявления. Стоит это 5000 руб, но экономит много времени. 
  4. Рассчитайте и оплатите госпошлину. Зайдите на сайт своего суда в раздел «Калькулятор госпошлины» или придите в суд лично, чтобы получить консультацию. При онлайн расчете выберете: «Подать исковое», далее «Имущественного характера, подлежащего оценке». Введите сумму иска в открывшееся окно и узнаете размер пошлины. Госпошлину не платят пенсионеры и инвалиды. Приблизительный размер госпошлины можно посчитать вручную в зависимости от размера иска: 
  • до 20 тыс руб — не менее 400 руб и 4% от суммы;
  • от 20 до 100 тыс. руб — 800 руб и 3% от суммы;
  • от 100 до 200 тыс. руб — 3500 руб и 2% от суммы;
  • от 200 до 1 млн. руб — 5200 руб и 1% от суммы;
  • от 1 млн. руб — 13200 руб и 0,1% от суммы, но не более 60 тыс рублей.

Собираем комплект документов

Сбор всех бумаг придется взять на себя. Если для вас это сложно, то нанимайте юриста. Вам нужно подготовить три комплекта бумаг. 

В суд (себе сделать копии!):

  • Оригинал квитанции об оплате госпошлины (себе копию).
  • Исковое заявление. 
  • Ходатайство о принятии обеспечительных мер. 
  • Ксерокопии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три месяца (копии себе: за газ, капитальный ремонт и свет).
  • Выписку из ЕГРН на спорное имущество.
  • Выписку из ЕГРН на имущество ответчика.
  • Копии паспортов истца и третьих лиц (сособственников).
  • Копия кадастрового паспорта на жилье. Если потеряли, то восстановите в МФЦ.
  • Почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем ответчику и третьим лицам.
  • Опись пакета — 2 шт. 

Для ответчика: 

  • Исковое заявление.
  • Ксерокопии квитанций об оплате коммунальных услуг за 3 месяца.
  • Выписка из ЕГРН на спорное имущество.
  • Копия кадастрового паспорта на жилье.

Для третьих лиц:

  • Исковое заявление. 
  • Ходатайство о принятии обеспечительных мер. 
  • Ксерокопии квитанций об оплате коммунальных услуг за 3 месяца.
  • Выписка из ЕГРН на спорное имущество.
  • Выписка из ЕГРН на имущество ответчика.
  • Копия кадастрового паспорта на жилье.

Отправляем комплекты документов 

Первый пакет документов подаете в районный суд, за которым закреплено спорное имущество. Просите секретаря поставить отметку о приёме документов на вашем экземпляре описи. Подключите СМС уведомления о ходе дела в канцелярии и возьмите контактный телефон. СМС будут бесплатными. В производство дело попадает в течение недели. 

Отправьте заказные письма ответчику (дольщику) и третьим лицам. Если знаете несколько адресов, то отправляйте на все адреса. 

Если привлекаете к суду третьих лиц (других собственников), то также отправляйте заказное письмо с квитанцией об отправке. 

Далее следите за ходом дела через сайт суда и СМС. В любой непонятной ситуации звоните в канцелярию. Через 3–6 дней после принятия дела к производству на адрес прописки всех участников процесса придёт письмо из «Управления Росреестра» о запрете на регистрационные действия с имуществом до окончания суда.

За что платить

Стоимость услуг юриста по ведению таких дел без посещения суда около 40 000 р., с посещением зала суда — от 70 000 р. Компенсировать эти затраты никто не будет, поэтому сами решайте, как действовать. 

Если действуете самостоятельно, то обязательно оплатите составление иска (от 5000 р.), госпошлину и комиссию банка.

Самостоятельно составлять иск не рекомендуем! При сборе и подаче документов главное — сделать копии. Если что-то пойдет не так, то документ просто донести, а неправильный иск может все испортить. Ведь если его не примут, а собственник узнает о скором суде, то может подпортить жизнь или даже развалить дело.  

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Итог. Как действовать 

  1. Пробуйте договориться. Если не получается сразу, то узнайте причины отказа, заключите договор на взаимовыгодных условиях или предложите большую сумму. 
  2. Если не достучаться — пишите письмо. Умный и грамотный человек поймет, что следующим этапом может быть суд, который он имеет шанс проиграть, получив компенсацию ниже вашего предложения. Возможно, вы договоритесь. 
  3. Эффекта нет в течение 10 дней — оцените свои шансы отсудить долю, воспользовавшись информацией в нашей статье и информацией по решениям суда. Нужны гарантии?  Пусть юрист даст оценку дела на бесплатной консультации. 
  4. Если есть шансы на победу в суде, то собирайте документы. Обратитесь к юристу за составлением иска. Все остальное можно сделать самостоятельно. 
  5. Перед отправкой документов сделайте копии! Суд может потерять бумагу и дело встанет. Копии документов сделать несложно, но бывает очень полезно. 

Теперь вы знаете, как купить долю у второго собственника. Что делать, если собственник не хочет продавать долю, живет в квартире и к нему нельзя подкопаться через суд? Ждать или попробовать продать свою долю, чтобы найти другое жилье.