Доверенность на управление и распоряжение квартирой

Доверенность на управление и распоряжение квартирой
Автор статьи: Екатерина Долгих

.jpg

Нередко провести покупку или продажу квартиры или же другую сделку, имеющую значение в юридическом плане, у собственника персонально не получается. 

Ситуации могут быть разнообразными:

1.проблемы со здоровьем;

2.нахождение в другом государстве или просто в другом регионе (для России с учётом размеров страны это особенно актуально);

3.необходимость заключить несколько сделок одновременно за короткий период;

4.плохое понимание языка;

5.необходимость получить полную защиту (в таких случаях в качестве представителя зачастую выступает юрист);

6.занятость (актуально для предпринимателей);

7.личные мотивы (например, когда решение судьбы квартиры связано с разводом или же с наследством).

В таких случаях защита интересов любой из сторон происходит благодаря обращению к услугам посредника. Чаще всего в качестве такого лица выступает профессиональный риелтор или юрист, который специализируется на недвижимости. Однако в целом им может быть кто угодно совершеннолетний и обладающий дееспособностью.

Как происходит оформление такой доверенности?

В первую очередь стоит разобраться с тем, как именно выдаются такие документы. Для этого к нотариусу должны обратиться: лицо, чьи интересы будут представлять (владелец), и тот, кто выступает в качестве поверенного. Оба должны предъявить удостоверения личности. То есть речь стандартно идёт о гражданских паспортах.

Владельцу квартиры также нужно предоставить документы, подтверждающие его статус. Поскольку доверенность выдаётся на управление и распоряжение определённой собственностью, необходимо доказать, что соответствующие право в отношении конкретного имущества у такого лица имеется.

Доверенность обычно составляется в день обращения, если ничто этому не препятствует. Это документ, в котором обозначается лицо, назначающее поверенного, сам поверенный, а также круг его полномочий. В действительности зачастую на недвижимость выдаётся генеральная доверенность, которая даёт возможность осуществлять самые разные действия от имени владельца.

Доверенность может быть оформлена на период до 3 лет. При совершении сделки время действия такого документа необходимо уточнять в первую же очередь.

Имейте в виду, что у квартиры может быть несколько владельцев. В таком случае на управление и распоряжение недвижимостью они должны выдавать или ряд доверенностей, или одну общую при наличии одного поверенного. В любом случае на таком документе должны стоять все подписи.

Довольно много вопросов возникает по поводу супругов. Они оба тоже должны расписываться. Причём это актуально и в тех случаях, когда муж и жена находятся в процессе развода или даже когда они уже развелись, но имущество ещё не поделили. Такая собственность, если она была приобретена в браке, считается совместно нажитой. Согласие супруга не требуется, если:

1.муж и жена уже развелись, имущество поделено, квартира досталась одному владельцу по решению суда, например, причём данное решение успело вступить в силу;

2.недвижимость оформлена полностью на мужа или на жену по условиям брачного контракта. Однако учтите, что этот момент является в правовом плане весьма деликатным. Дело в том, что брачный контракт можно оспорить. Если он будет признан недействительным, то и выдача доверенности тоже ставится под сомнение. А дальше – и заключённого на её основании договора;

3.собственность куплена до брака. Здесь никаких вопросов быть не должно;

4.квартира получена по договору дарения или по наследству. В данном случае важно, чтобы передача имущества носила личный характер, то есть чтобы была адресация конкретному лицу. Если она есть, то в таком случае супруг не имеет права на долю такого имущества.

Нередко у мужа или жены возникает вопрос по поводу того, что они в любом случае имеют право на распоряжение долей недвижимости. И это совершенно справедливо. Однако в такой ситуации перед оформлением доверенности собственник должен сначала добиться выделения своей доли из общего имущества каким-то образом (мирным способом по договорённости или через суд). И только потом он сможет этой собственностью свободно распоряжаться.

Когда доверенность не может быть выдана?

gendoverennoct.jpg

Стоит отметить, что доверенность на управление или распоряжение квартирой далеко не всегда выдаётся. И если она была всё-таки оформлена, то это можно оспорить. Речь идёт о следующем:

1.распоряжение имуществом, на которое собственник на самом деле не имеет права. Это вполне возможно при частых перепродажах квартиры. Иногда определённый риск имеется при получении имущества по наследству. Допустим, срок вступления в наследные права прошёл. Всё равно может объявиться лицо, которое имеет право по закону на долю такого имущество, и заявить непосредственно о своих притязаниях. Ещё один спорный момент – это распоряжение имуществом без учёта прав несовершеннолетнего, например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала. И, наконец, очень осторожно стоит быть с ипотекой, особенно если кредит ещё не погашен;

2.совершение действий, на которые по разным причинам наложен прямой судебный запрет. Такое в практике встречается редко, тем не менее игнорировать подобную вероятность полностью не стоит. Например, квартира находится под арестом, любые действия с ней запрещены. В этом случае даже выдача доверенности может оказаться сомнительным шагом;

3.осуществление действий лицом, которое не имело на это права. Владелец квартиры может быть лишён дееспособности или ограничен. В любом случае права на совершение крупных сделок у него не будет;

4.отсутствие свободы воли. Доверенность должна выдаваться лицом по собственной воле. Если же владельцу угрожали, принудили оформить такой документ, то само действие тоже может быть оспорено. Давление чаще всего трудно доказать, однако полностью игнорировать такую вероятность нельзя.

На практике при проведении сделок нужно проверять в основном два момента: никто ли не оспаривает права владельца на такое имущество и является ли он дееспособным. Это два фактора, которые чаще всего приводят к признанию впоследствии заключённого договора купли-продажи недействительным. В итоге пострадать может добросовестный покупатель.

Необходимо отметить, что факту дееспособности нужно уделять не меньшее внимание, чем всему остальному. Дело в том, что при личном контакте с собственником странное поведение такого человека можно легко заметить. Однако недобросовестные личности, прекрасно понимающие, что покупатель с высокой долей вероятности откажется от сомнительной сделки, способны проводить её через посредника. Нотариус же может оказаться в сговоре или просто не проявить должную внимательность. Поэтому игнорировать существующие риски не стоит.

Отзыв доверенности

8de90278949309c1f176bfb89e0ddc2c.jpg

Существует ещё одна опасность признания сделки недействительной. Она связана с тем, что по закону владелец может отозвать доверенность в любой момент. И когда он это сделает, любые действия, совершённые бывшим поверенным, уже не будут иметь законной силы.

На практике такая схема мошенничества выглядит следующим образом:

1.     Стороны договариваются о заключении договора купли-продажи.

2.     На непосредственное оформление сделки приходит представитель. Он предоставляет доверенность, его права проверяются.

3.     Дальше происходит расчёт. Это действие может занимать определённое время, особенно если собственник настоял на оплате наличностью.

4.     Недобросовестный владелец в это время отзывает у нотариуса доверенность.

5.     Поверенный, который на самом деле уже не имеет права оформить договор, подписывает его якобы от лица владельца.

6.     Происходит передача денежных средств.

7.     После этого владелец истребует свою квартиру из незаконного владения, на что он имеет право, так как сделка по факту не состоялась.

8.     Добросовестный покупатель начинает настаивать на возврате денег. Однако средства он может получать, например, небольшими порциями, особенно если между самой сделкой и удовлетворением его требований прошло время. Как минимум, часть денег к этому времени способны успеть потратить.

9.     Также владелец может заявить, что он сам пострадал от действий своего бывшего поверенного. Ситуация в любом случае складывается неоднозначная.

Чтобы избежать такого риска, необходимо проверять действительность доверенности по Единой информационной системе нотариата непосредственно в момент совершения сделки и сразу после. Также желательно проверку документов у поверенного и момент передачи денег объединить в один день. Если же между этими действиями будет временная разница, то у недобросовестных участников сделки появится лазейка.

Безусловно, описанная схема свидетельствует в первую очередь о мошенничестве. Налицо признаки:

1.злоупотребление доверием;

2.завладение на этом основании денежными средствами (или другими материальными благами);

3.отсутствие изначального намерения совершить сделку, подготовка к тому, чтобы её признали тем или иным образом недействительной.

Однако не стоит забывать о том, что в нашей стране действует презумпция невиновности в отношении уголовных дел. Поэтому владелец квартиры может настаивать на том, что он искренне не знал, что поверенный собирался уже заключить сделку. А отзыв доверенности в последний момент в таком случае будет представлен как случайное совпадение. И если у добросовестного покупателя на руках не окажется доказательств сговора между поверенным и владельцем, то сомнения на основании презумпции невиновности будут трактоваться в пользу собственника.

Как избежать рисков?

На основании всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что заключение сделок с участием поверенных – это рискованное решение, и от него в принципе лучше отказаться. На самом деле всё обстоит несколько иначе. Такие сделки могут быть очень выгодными. Добросовестные собственники нередко понимают, что участие поверенного отпугивает, поэтому они могут пойти навстречу покупателю и, например, снизить цену.

Поэтому полностью игнорировать возможность заключить подобную сделку не стоит. Однако проявлять разумную осторожность нужно. Чтобы обезопасить себя, необходимо:

1.потребовать предоставить доказательства того, что у третьих лиц нет прав на это имущество. В качестве альтернативы можно заказать проведение полной юридической проверки квартиры. Это занимает времени и требует дополнительных расходов, но снижает риски;

2.проверить действительность доверенности через нотариальную палату или Единую информационную систему. Если процедура проведения сделки растягивается во времени, то запрос можно подавать неоднократно. Это ваше право;

3.собрать информацию в Сети как о самом владельце, так и о посреднике. Это поможет установить, насколько велики ваши риски. Нередко одни и те же лица оказываются замешанными в целом ряде сомнительных сделок. И соответствующая информация может присутствовать в Интернете. Как вариант, вы можете увидеть, что на них подали в суд.

Проведение разных сделок с квартирой на основании доверенности – удобно по целому ряду причин. А иногда это ещё и более выгодно, даже с учётом компенсации поверенному. Например, если владельцу придётся в противном случае лететь через половину мира.

Однако чтобы такая сделка была безопасной для всех участников, её нужно организовать по определённым правилам. Предельная юридическая прозрачность, которая всегда важна при распоряжении недвижимостью, при таком сценарии приобретает особое значение.

Оптимальный вариант для владельца, чтобы избежать подозрений, это обратиться к профессиональным посредникам. То есть к специалистам, которые давно занимаются организацией и проведением подобных сделок. Уже по формату деятельности подобных профессионалов станет понятно, что им можно доверять, потому что они рискуют ещё и своей репутацией.

Наша компания готова провести сделку с недвижимостью от вашего имени. Мы также можем проверить полномочия поверенного вне зависимости от того, кого именно он в такой сделке будет представлять. Детали предлагаем обсудить лично. Всегда к вашим услугам.

Доверенность на управление и распоряжение квартирой
Автор статьи: Екатерина Долгих
НАДЁЖНО
Опыт работы с 1992 года
ОТКРЫТО
Достоверная информация о нас и наших объектах
СОГЛАСОВАНО
Условия фиксируются и не меняются
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности