Как платить налоги со сдачи квартиры в аренду и зачем это нужно

К сожалению, многие привыкли сдавать квартиру или комнату и не платить налоги с дохода от арендной платы. Так делает большинство людей в России. Они находят квартиранта, заключают договор (составленный самостоятельно или стандартный от риелтора) и не платят налогов, оставаясь в “серой” зоне. 

С одной стороны, собственники зарабатывают больше, они не обременены работой с документами, сдают квартиру на доверии и не думают, что их могут оштрафовать, если возникнут проблемы с соседями или жильцами. Такая схема чаще применяется в небольших городах, там, где сдать однокомнатную квартиру за 15 000 р. — большая удача. 

С другой стороны, арендаторы не защищены совсем, они не могут получить временную регистрацию в квартире и, соответственно,  хорошее рабочее место. Но и собственник не может подать в суд, если что-то случится. Официально декларируют сдачу квартиру чаще в Москве, Санкт-Петербурге и других мегаполисах, где в договорах прописаны более серьезные суммы. 

Двухкомнатная квартира может приносить от 80 000 р. в месяц 

Хозяева, которые не платят налоги со сдачи квартиры в аренду, не знают, что официальное оформление и уплата налогов — это возможность защитить имущество в суде, шанс избежать штрафов и уголовного преследования.

Зачем оформляться официально и платить налоги со сдачи квартиры в аренду?

1. Заключать договор аренды или найма, чтобы защитить имущество. Договор нужен, чтобы взыскать убытки с арендатора и отстаивать свои права в суде. Хороший вариант для резидентов России. Вы сдаете квартиру и раз в год подаете налоговую декларацию, чтобы заплатить 13% НДФЛ. Если налоги не платить, а договор заключать, то от него не будет никакого толку (лишь эффект “плацебо”). 
2. Работать с юридическими лицами. Компании могут снимать для работников жилье на долгий срок. Это надежный способ сдавать квартиру посуточно, зарабатывая в 3 раза больше! Однако для этого нужно оформить самозанятость, ИП, юридическое лицо и открыть расчетный счет в банке. Потому что с физическими лицами компании не станут работать, а если и станут, то любая встречная проверка выявит, что собственник не платит налогов. 
3. Быть “чистым” перед государством и получать дополнительные пенсионные баллы. Чем больший доход проходит официально, тем большую пенсию можно получить. Пусть на пару тысяч рублей, но больше. 
4. Чтобы сдавать квартиру удаленно (без резидентства в России). Если гражданин находится за границей России более 183 дней, то он теряет статус резидента. Ставка НДФЛ для физического лица в этом случае вырастает с 13 до 30%. Лучше оформиться официально и платить 6%. 

Уплата налогов дает возможность защищать свои права, обратившись в суд. Если вы сдаете квартиру без договора найма жилого помещения или не платите налоги, то привлечь жильца, затопившего соседей, к ответственности не получится. А ущерб он может нанести на миллионы рублей и платить придется собственнику! 

В чем главная опасность? 

Пётр сдает квартиру за 130 000 р. и не платит налогов. Об этом как-то узнала вредная соседка, которой не нравятся новые квартиросъемщики. Она неоднократно жаловалась  в налоговую, полицию и прокуратуру. А вчера написала заявление. 

Налоговая и полиция провела рейд, застав в квартире жильца. Жилец пишет в объяснительной, что Петя сдает ему квартиру 1.5 года за 130 000 р. и между ними заключен договор. В нем есть дата заключения и подпись владельца квартиры. 

Если сумма налогов за 3 финансовых года составляет более 600 000 руб., то Пётр получит штраф в размере  100 — 300 тысяч рублей и должен будет погасить задолженность. 

Если будет доказано, что собственник сдавал квартиру более 3 лет подряд, то сумма штрафа станет более 900 000 р. Петра могут привлечь к уголовной ответственности (198 УК РФ), дать условный или реальный срок, если у него уже есть судимость. 

Хорошо, что пока у нас не принято стучать, и жалуются немногие. Но постепенно гайки будут закручивать, поэтому все может изменится в один момент. 

Как платить налоги и сдавать квартиру официально  

Заключение договора не гарантия того, что собственник сдает квартиру официально. Если договор заключен, а налоговые взносы не уплачены, то это “серая” зона, а проблемы жильца — это проблемы собственника. Чтобы выйти из “серой” зоны, нужно платить налоги. 

13% — подавать декларацию как физическое лицо раз в год

Если живете в России постоянно (или более 183 дней в год), то этот вариант стоит рассмотреть. Каждый год вы можете подавать налоговую декларацию, чтобы оплатить 13% с годового дохода. Это займет минимум времени.

4% — оформить самозанятость и сдавать свою квартиру 

Вы можете сдавать квартиру в аренду и платить налоги по ставке 4 или 6%. Сэкономить дополнительно поможет налоговый вычет, равный 1% при ставке 4% и 2% при ставке 6%. Он не должен превышать 10 000 р.  или будет аннулирован. Плюсы: простая регистрация, нет отчетности, маленький налог. Минусы: нельзя нанять работников, нет отчислений в ПФР, страховых выплат, новая система, которую еще только начали использовать. Читайте подробнее в статье: как сдавать квартиру самозанятому.

6% — открыть ИП или добавить коды ОКВЭД 68.20

Код ОКВЭД — 68.20 (сдача в аренду собственного недвижимого имущества). Лучше всего использовать упрощенную систему налогообложения (УСН 6%). Чтобы сэкономить на налогах, достаточно ежеквартально вносить взносы в пенсионный фонд (ПФР) — 8112,00 р. и Федеральный Фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС) — 2106 р. 50 коп. Еще надо платить обязательный ежегодный взнос на ОПС с превышения 300 000 р. — 1% от суммы без учета этих 300 т.р. 

Если не планируете уезжать из страны надолго, сдавать несколько квартир или нанимать работников, то попробуйте оформить самозанятость и платить 4% с дохода. 

Если цель — сдача несколько объектов недвижимости в аренду, максимальная независимость и возможность путешествовать, то откройте ИП (6%) для данных арендных правоотношений, работы с юридическими лицами, найма сотрудников. Бонусом станут отчисления в ПФР. 

Пример расчета

Рассчитаем обязательные взносы ИП при сдаче квартиры в аренду за 130 000 р. в месяц. 

Итак, Пётр заработает 1 506 528 р., уплатив 53 472 р. налогов за спокойную жизнь и возможность защищать свои имущественные права в суде, подав исковое заявление в отношение арендатора, который затопил соседей на 500 000 р.

Пока все хорошо — платить налоги кажется дорого! Но на самом деле дорого платить при ущербе третьим лицам по вине вашего арендатора или оплачивать штрафы и пени. 

Итоги 

1.  Чем выше доход, тем больше плюсов в уплате налогов со сдачи квартиры в аренду. Сумма в 53 500 р. смехотворна, когда ваш ежемесячный доход превышает в 1.5 – 2 раза. Но если вы получаете с квартиры 15 000 р. в месяц, то принимайте решение сами, еще раз внимательно прочитав нашу статью. 
2. Если доход небольшой, то оформите самозанятость с 4% годовых или сдавайте квартиру в “серую”. 
3.  Чем больше доход, тем выше штрафы. Если уплата налогов была умышленная, то штраф 40% от полученной прибыли, а при превышении суммы в 600 тыс. р. — уголовная ответственность. 
4.  Планируете жить за границей и сдавать квартиру — оформляйте ИП (УСН) или добавьте код ОКВЭД 68.20, чтобы платить 6% вне зависимости от налогового статуса: резидент вы или нерезидент. 
5.  Если надо продать недвижимость, то своевременно закройте ИП, чтобы квартиру не признали «производственным капиталом для предпринимательской деятельности».
6. В любом случае, компания Ритейл-Риэлти призывает вас не нарушать действующее законодательство и всегда своевременно уплачивать налоги.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.