Как выгодно сдать квартиру в аренду и зарабатывать больше — 7 антикризисных мер

Как выгодно сдать квартиру в аренду и зарабатывать больше — 7 антикризисных мер
Автор статьи: Александрова Татьяна
Понедельник, 18 Май 2020

Сдаю двушку 3 года за 40 000 р. в месяц. Доход стабильный, но не растет, недавно был простой 2 месяца. Не понимаю, как выгодно сдать квартиру в аренду, чтобы зарабатывать больше? Что поменять? 

Вопрос интересный, часто задаваемый нам в ппоследнее время. Поэтому мы и написали статью об антикризисных мерах. Если вы зарабатываете на сдаче квартир в аренду, то, возможно, и сможете увеличить доход. Расскажем о правилах аренды, подготовке квартиры, усилении рекламы, специализации, целевой аудитории и многом другом. 

 

Пассивный доход привлекателен, но он может быть и больше

 

Необходимо начать с введения правил аренды

Которые помогут выгодно сдавать квартиру и увеличить доход. 

Их можно назвать принципами работы, которые вы не будете нарушить в любой ситуации. Они логичны, понятны и способствуют большему заработку в год. 

 

Без длительных простоев 

Если разместили объявление, а звонков нет несколько дней — снижайте стоимость.

Сдавали за 40 000 р., но кризис усугубился и арендатор съехал в однушку — сдайте за 38 000 р. или еще дешевле. Поставив цену ниже, вы быстрее найдете арендатора, сможете выбрать лучшего претендента и гарантированно загрузите квартиру на все время. 

Что толку пытаться сдать квартиру за 40 000 р., если она простоит месяц без арендатора? Если ситуация в стране изменится, то можно добавить 2000 р. к стоимости аренды. Цель этого правила минимизировать простой. 

 

Сформируйте критерии выбора арендаторов 

Кто долго сдает квартиру знает, что хорошим арендатор кажется только во время просмотра квартиры. А дальше мрак. Вечная задержка оплаты. Далее только хуже: отказ освободить квартиру, украденные покрывала, пос посуда и прочее. А всё из-за того, что нет очереди и критериев отбора арендаторов. 

Составьте анкету, по которой будете оценивать (выбирать) арендаторов не только по ощущениям, но и по конкретным фактам. Спросите арендатора: кем он работает, на чем приехал, какой месячный доход, на сколько готов заключить договор, есть ли поручители… 

Выбирайте арендатора так же, как он квартиру. Потенциальный ущерб от проблемного квартиросъемщика может быть больше, чем прибыль за счет срочной сдачи квартиры.  

 

Доверительное управление квартирами

Заключайте договор, берите депозит и страхуйте квартиру 

Депозит — это защита от сломанных ручек, порванных обоев, украденных полотенец и ситуаций, когда арендатор просил отсрочку, но съехал и не смог заплатить. Депозит нужно брать всегда! К этому уже привыкли и нормально относятся. 

Одного депозита мало в ситуации, если жилец затопит соседей. Представляете, что будет? Вы сдаете квартиру за 40 000 р., есть депозит 40 000 р., а арендатор залил соседей на 300 000 р. Денег у него нет. Он уехал, разорвав договор в одностороннем порядке. И к нему у соседей претензий не будет, они будут к вам. И суд, скорее всего, встанет на их сторону. Потому что вы хозяин и отвечать тоже вам.  

 

Проверяйте платежеспособность 

Анкета хорошо, а проверить платежеспособность арендатора все равно надо. Всегда запрашивайте выписку о доходах с места работы или выписку из банка. Чтобы не получилось так, что молодой предприниматель сделает из квартиры временный офис или склад, а потом съедет не заплатив. 

 

Следите за коммунальными платежами 

Когда арендатор оплачивает коммуналку сам, забирайте квитанции и сверяйте показания счетчиков. Иначе можете отпустить квартиранта, оставшись с его долгами. 

 

Не жалейте арендатора

Сдача квартиры в аренду — это бизнес. Здесь нет места эмоциям. 

Пропишите в договоре аренды условия предоставления отсрочки: максимальное количество дней, как часто она предоставляется. Отсекайте все попытки арендатора надавить на жалость с помощью тяжелой жизненной ситуации: потерял работу, с детьми негде жить. Часто это просто манипуляции.

 Следуйте договору, а не чувствам. Читайте: что делать, если арендатор отказывается съезжать и не платит

 

Контролируйте исполнение договора  

Арендатор может организовать в квартире офис, сдавать одну из комнат другим людям, устроить цех по пошиву одежды, запустить другие неприятные бизнесы…

В результате квартира будет убита так, что никакой депозит не защитит ваше имущество. Хотя бы раз в месяц неожиданно для арендатора проверяйте, что происходит в квартире, а также контролируйте расходы воды и электричества.   

Если вам кажется это сложным, то можно передать квартиру в доверительное управление. Вы потеряете 5 — 10%, но сохраните время, деньги и нервы. 

 

Сделайте ремонт 

Если сдаете бабушкину квартиру с потертым линолеумом, рваными обоями и ржавой ванной, то не сможете сдавать квартиру более состоятельным арендаторам. Косметический ремонт поможет увеличить ценность предложения и зарабатывать больше каждый месяц. Сумма аренды в Москве легко может вырасти на 5000 — 10000 р. Продайте старую мебель и купите недорогие комплекты в IKEA, Леруа Мерлен. 

Деньги на ремонт можно взять из дохода, который вы получили ранее. Откладывайте 30% дохода с квартиры на её амортизацию. Тогда у вас всегда будут деньги на обновление.

Владельцы доходных квартир часто не стремятся вкладывать деньги в свой бизнес. Потому что арендаторы могут уничтожить ремонт за несколько месяцев. Если квартира будет лучше, то есть шанс найти арендаторов, умеющих ценить хорошие вещи. 

Покупайте износостойкие материалы и готовьтесь к ремонту заранее! Не берите дорогие обои со сложным рисунком, которые легко повредить. Достаточно обоев или стен под покраску. Дизайнеры научились сочетать материалы так, что красиво смотрятся даже голые бетонные стены и кирпичная кладка. 

 

Стили “Лофт”, “Брутализм” не требуют дорогих решений, присмотритесь к ним 

 

Чем быстрее вы сделаете ремонт, тем меньше денег потеряете из-за простоя. Составьте план, закупите материалы и найдите бригаду заранее. Это позволит начать ремонт сразу после того, как съедут очередные арендаторы. 

Делаете ремонт силами арендаторов? Контролируйте все этапы, а лучше лично принимайте участие. Большая часть арендаторов не заинтересована сделать хорошо.

 

Оптимизируйте рекламу, возможно, увеличив бюджет 

Если квартира выглядит хорошо, цена адекватна рынку и даже чуть-чуть ниже, а желающих снять квартиру немного, то усильте рекламу. 

  1.  Найдите больше рекламных площадок. Объявления можно разместить на “Авито”, “Яндекс.Недвижимость”, “ЦИАН”, “Дом.ру”, “Из рук в руки”, N1.RU, Domofond.ru, Restate.ru. Используйте максимум площадок и приложений для рекламы, чтобы увеличить охват аудитории и количество заявок. 
  2.  Обновите или сделайте больше фотографий. Даже если в квартире ничего не изменилось, то изменения могли произойти в подъезде, на детской площадке или парковке. Сделайте фотографии качественнее и интереснее. 
  3.  Поработайте с описанием. Описание — это ваша чуть ли не единственная возможность создать объявление, которое будет отличаться от конкурентов. Расскажите об истории квартиры, кому она подойдет, как тут живется, что есть рядом, сделайте понятную структуру. Если не умеете писать продающие объявления, то читайте нашу статью: как составить продающее объявление для “Авито” и сдать квартиру в аренду быстрее. 
  4.  Проявляйте активность в социальных сетях. Напишите рекламный пост на свою страницу, найдите городские группы объявлений с бесплатной и платной публикацией, если умеете, то запустите таргетированную рекламу или наймите таргетолога. Даже общаясь в комментариях можно найти хорошего арендатора. Старайтесь быть там, где есть ваша целевая аудитория, а не просто лайкать котиков.  
  5.  Сделайте сайт для своих объектов. Если у вас несколько квартир или коммерческих помещений, то сделайте сайт. Соберите все свои предложения вместе, расскажите о себе, снимите видео, сделайте обращение, покажите реальные отзывы клиентов. Все это позволит вашим арендаторам быстрее довериться вам. 
  6.  Отдайте квартиру в доверительное управление. Доверительный управляющий за процент от ежемесячной выручки оптимизирует рекламу, найдет арендатора, поможет заключить юридически правильный договор, проследит за исполнением договора, оплатой, освободив вас от рутины.

 

Поменяйте целевую аудиторию 

Сдавали квартиру студентам или молодым парам? Подумайте о других целевых аудиториях: корпоративных клиентах, командировочных или семьях с детьми. Возможно, сменив аудиторию, вы найдете более надежных арендаторов. Подготовьте квартиру под новую целевую аудиторию и размещайте рекламу. 

 

Сдавайте комнаты 

Сдавать квартиру покомнатно сложнее, но выгоднее. Снять двушку, трешку целиком готовы далеко не все, снять комнату дешевле для арендатора. Это может потребовать дополнительных вложений: докупить мебель, сделать мелкий ремонт, но они быстро окупятся.

 

Доверительное управление квартирами

Сдавайте посуточно 

Станете отельером. Предпринимателем, который занимается гостиничным бизнесом. Для этого нужно: 

  •  Переработать рекламную кампанию, чтобы выстроить постоянный поток заявок. Используйте сервисы Booking.com, Sutochno.ru,  Airbnb, “Циан”, “Авито”, “Яндекс.Недвижимость”, Kvartirka.com, набирайте рейтинг, а также выстраивайте партнерские отношения с туристическим бизнесом. Некоторые сервисы берут комиссию:  Booking.com, Sutochno.ru — 15%, но и приводят до 80% клиентов. 
  •  Организовать сервис. При посуточной сдаче важно часто убирать квартиру, уметь общаться с новыми арендаторами, умело обращаться с договорами и вести переговоры с крупными компаниями, отпускать клиента так, чтобы он стал постоянным и оставил хороший отзыв. 
  •  Переосмыслить стратегию работы: “Квартира — пассивный доход” на “Как побегаешь, так и заработаешь”. Очень важен сервис, чтобы клиент остался доволен. Ведь рейтинг на Booking.com значит очень много. 
  •  Докупить необходимое: бытовую технику (кофеварка, чайник, микроволновка), посуду, комплекты постельного белья, туалетные принадлежности, дизайнерские штучки, чтобы квартира выглядела привлекательнее. 

 

Сдавая квартиру посуточно, можно заработать в два, три раза больше, но увеличатся временные и денежные расходы. На уборку, рекламу, общение с клиентом. Мы уже писали о посуточной сдаче квартир. Читайте, чтобы узнать больше. 

 

Переведите квартиру на первом этаже в нежилое помещение 

В Москве и ближайшем Подмосковье перевести квартиру на первом этаже в коммерческое помещение стало достаточно сложно. В этом виноваты изменения от 29.05.2010 ФЗ-№116. 

Основная загвоздка в протоколе общего собрания и письменном согласии каждого собственника в примыкающих помещениях. Когда вы планируете сделать отдельный вход с улицы (а нужен он всегда), то это считается реконструкцией дома. А для реконструкции дома нужно согласие всех жильцов дома. А это, как вы понимаете, практически невозможно. 

Но это мы говорим о Москве, Подмосковье и, возможно, Санкт-Петербурге. Однако в провинциальных городах и насеоенных пунктах перевести квартиру  на первом этаже в коммерческое помещение все еще можно.

 Офис разрешают сделать чаще, чем торговое помещение. Сложности есть. Нужно собрать кворум, получить большинство голосов. Помогите жильцам дома, предложив построить детскую площадку, оборудовать парковку, оградить мусорный контейнер, заручитесь поддержкой лидеров мнений и ТСЖ. Так вы сможете заработать на аренде больше и продать помещение с существенной выгодой. 

 

Отдайте в управление либо продайте и вложитесь в новый проект 

Если вам надоело заниматься арендным бизнесом, то вы можете передать квартиру в доверительное управление или продать её (как быстро продать квартиру), чтобы высвободить время и капитал. 

С хромой лошади лучше слезть, чтобы сохранить максимум сил и энергии для нового дела. Конечно, психологически сложно пойти на такой шаг, но бизнес на аренде становится все менее маржинальным. Рынок стал менее доходным как и во всем мире. А квартиры уже нельзя превратить в мини-отель как двадцать лет назад.   

С развитием конкуренции недвижимость и в нашей стране перестает быть высокодоходным бизнесом. Если в 2010 году коммерческая недвижимость приносила 14-17% годовых, то сейчас 6 — 7% в лучшем случае. Сроки окупаемости растут, доходы населения падают, а малый бизнес чувствует себя всё хуже. 

 

Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Турции. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Как выгодно сдать квартиру в аренду и зарабатывать больше — 7 антикризисных мер
Автор статьи: Александрова Татьяна

Директор по развитию, эксперт по недвижимости

Другие статьи:
НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности