Все о посуточной аренде квартир: собственникам и предпринимателям

Аренда

Посуточная или долгосрочная аренда? Что лучше, надежнее и где меньше износ мебели и техники (амортизация)? Что с постановлением Правительства России №1417 от 7 ноября 2019 года?

Собственники квартир мало знают о бизнесе “посуточная аренда квартир”, поэтому относятся к этой теме настороженно.

Кто-то считает, что долгосрочная аренда перспективнее, а посуточная сдача квартиры в аренду — это заселение нелегальных рабочих и организация хостелов и мини-отелей в жилом помещении. Давайте разбираться в этом вопросе.

Посуточная и краткосрочная аренда квартир — это сдача квартиры в аренду на срок от одного дня до нескольких месяцев. При таком подходе доход с квартиры в 1.5 – 2 раза больше, но нужно загрузить квартиру на весь месяц, что требует особого подхода к ведению арендного бизнеса.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Фейк 2019: запрет посуточной аренды квартир

В ноябре 2019 года в силу вступило постановление №1417, которое в интернете назвали “Запретом посуточной аренды квартир”. Впрочем, как всегда, шум подняли, а постановление читать не стали.

Где тут сказано о посуточной аренде?

На самом деле запретили использовать жилую недвижимость для предпринимательской деятельности, связанной с производством и организацией в жилом помещении гостиниц.

Это значит, что в квартире нельзя организовывать производство, если работа оборудования или клиенты мешают соседям.

Вот как это работает. Если вы шьете одежду на дому, подшиваете брюки и юбки, а соседи не жалуются, то и наказания не будет. Если же ваша самозанятость превращается в маникюрный салон или ателье, а двери подъезда не успевают закрываться из-за потока клиентов, то придется переехать в другое помещение или перевести квартиру в нежилое помещение (если получится, конечно).

Одновременно с производствами запретили открывать в квартире гостиницы, мини-отели и хостелы. Это не посуточная сдача, а когда в квартире организуют 10 – 20 спальных мест, наплевав на противопожарные, санитарные и другие нормы использования жилых помещений. Это НЕ посуточная сдача квартир, а хостел (мини-отель) в квартире — совершенно другой бизнес

Запомните, никакого запрета на посуточную сдачу квартиры (целиком) в аренду нет. Сдавать квартиру можно как на долгий срок, так и посуточно! Не превращайте квартиру в мини-отель с большим количеством спальных мест и проблем не будет.

Страх посуточной аренды

Когда собственники квартир передают агентству свои квадратные метры в управление, то часто наотрез отказываются от посуточной аренды. Потому что убеждены, что краткосрочная аренда — это организация хостелов, повышенный износ квартиры и бытовой техники. Рассмотрим оба варианта аренды.

При долгосрочной аренде собственник сдает квартиру:

студентам, которым часто еще не знакомо чувство “ответственности” и понятие “чужое имущество”, им больше нравятся слова “вписка” и “тусовка”;
молодым парам, играющим в семью — сегодня они вместе, а завтра разбежались и вам нужно снова искать арендатора;
семьям с детьми и животными, где дети не против порисовать на стенах, а собачка с радостью грызет и помечает мебель.

Эта аудитория ценит недорогое жилье, которое находится рядом с метро или автобусной остановкой. Им не нужен дорогой ремонт, качественная мебель, чистота, парковочное место и сервисные услуги. Был бы интернет, вода и плита. Если у вас хорошая квартира, то худшее, что вы можете сделать — сдать её на долгий срок по заниженной арендной ставке.

При посуточной аренде вы сдаете квартиру:

командировочным лицам, которые приехали на конференцию, семинар, обучение или устраиваться на новую работу;
путешественникам и туристам, желающим жить не в отеле, а в тишине, спокойствии и комфорте квартиры;
молодым парам и семьям, которые сидят на чемоданах в поисках дешевого жилья.

Командировочные снимают квартиры-студии или апартаменты

Этим людям нужна чистая квартира с минимальным набором техники, чтобы привести себя в порядок. Им важен уют, чистота, кондиционер, душ или ванная, стиральная машина, утюг, небольшой холодильник, место для ноутбука, мини-бар и кофемашина.

Квартиры для заработка на посуточной и долгосрочной сдаче в аренду РАЗНЫЕ! Их нужно по-разному готовить к приему арендаторов, поэтому далеко не каждую квартиру можно сдавать посуточно.

Если не убедили, то вот таблица, сравнивающая, что думают собственники о посуточной сдаче квартиры в аренду и как дела обстоят на самом деле.

Заблуждения собственников	Как на самом деле
Командировочные загадят квартиру в 3 раза быстрее, ведь их тут ничего не держит. Сегодня приехали, через 3 дня уехали. Для них нет ничего ценного. Эксплуататоры.	Квартира для посуточной сдачи — это лицо компании, которая ее сдает. Нужна капитальная уборка раз в неделю с чисткой ковров, штор, мытьем окон и подоконников. 70% дохода идет от постоянных гостей. Если их не будет, то такой бизнес убыточен, ведь реклама дорогая.
Заселят каких-то работяг, которые приехали на заработки. Днем работают, вечером бухают.	Работяги не могут себе позволить жить в квартирах премиум-класса, а другие сдавать посуточно невыгодно без организации хостела (мини-отеля), а за это теперь наказывают.
При посуточной сдаче соседи будут жаловаться. Как я им после такого в глаза смотреть буду?	Командировочные приходят в квартиру, кушают, приводят себя в порядок и ложатся спать. Им некогда устраивать тусовки и разборки с соседями.
Вечно будет что-то сломано, а что возьмешь с человека, который приехал на неделю и уже давно уехал?	Со всеми заключается договор и всегда берется задаток, который покроет мелкий ремонт. За квартирой закреплен сервис-менеджер и горничная (не считая администратора).
Если хотите сдавать посуточно, то арендная плата будет в два раза больше 🙂	Договорились, но тогда вы, горничная, сервис-менеджер и оплачиваете рекламу. Жмем руки, заключаем договор?
Могут же и не заплатить. Наверняка арендаторов, которым квартиру нужна на короткий срок очень мало, поэтому квартира будет простаивать.	90% собственников хотят сдать квартиру на долгий срок (минимум от 3 месяцев), поэтому бизнес на посуточной аренде процветает. Агентства, которые сдают квартиру посуточно, всегда платят вовремя в отличие от квартиросъемщиков, которые часто просят отсрочку по личным причинам, давят на жалость и делают мозги.
Субаренда — это зло. Лучше сдать квартиру молодой семье без детей, которая не умеет вести хозяйство, чем поверить в горничную и сервис-менеджера. Ну и что, что администратор будет проверять квартиру 15 раз в месяц и присылать мне фотографии каждый раз, когда квартиру готовят к следующему жильцу. Ерунда.	Субаренда — это лучший способ сдать квартиру, сохранить мебель, технику и заработать денег. Единственное НО! Не каждую квартиру можно сдавать посуточно, ведь ей надо всегда хорошо выглядеть. Руководитель компании, администратор, сервис-менеджер, горничная — уже 4 человека заинтересованы в том, чтобы квартира понравилась жильцу.

Наверняка вы вспомнили парочку страшных историй, когда командировочные убили квартиру за неделю и сбежали в неизвестном направлении. Вспомните подробности, а насколько опытный человек сдавал эту квартиру посуточно? Может стоило доверить управление жилой недвижимостью агентству с опытом 20 лет, которое заключает договор, содержит штатных специалистов и контролирует свой сервис, чтобы развиваться на этом высококонкурентном рынке?

Знаете почему агентства делают акцент на спальне, когда создают объявление о сдаче квартиры в краткосрочную аренду? Здесь арендатор проведет большую часть времени

Управления квартирой при посуточной аренде

Управление квартирами для посуточной сдачи в аренду — сложная работа. Потому что с квартирой придется работать постоянно. Нужно всегда искать арендаторов, расходуя рекламный бюджет, думать о клиенте, держать квартиру в идеальном состоянии, защищать интересы собственника, чтобы не потерять хороший объект недвижимости.

Давайте поговорим подробнее об управлении квартирами при посуточной аренде.

Юридические отношения. Во-первых, в договоре между собственником и агентством доверительного управления закрепляем пункт о субаренде (возможность заключать договора аренды с арендатором от лица собственника) и подписываем долгосрочный договор от года. Во-вторых, всегда заключаем договор с арендаторами, берем страховой депозит и скан минимум одного документа (паспорта или автомобильных прав). Нельзя обманывать собственника, арендуя квартиру для себя, а потом заключая договора посуточной аренды. Потому что в этом случае любой суд признает договор арендатора и субарендатора недействительным.
Квартира для посуточной сдачи — лицо компании. Она всегда должна быть в чистоте, иметь исправную мебель и технику, чтобы арендатор получал ожидаемый уровень комфорта и качества услуг. Для этого в штате компании должен быть приходящий сервис-менеджер и штатная горничная для еженедельной генеральной уборки. Если в квартире сделать генеральную уборку ради фотографий, а потом перестать ухаживать за ней в течение месяца, то арендатор поселится первый и последний раз. Если же ему понравится квартира и сервис, то до половины клиентов будет обращаться к вам без какой-либо рекламы снова и снова. Это серьезная экономия рекламного бюджета.
Реклама (входящий поток заявок). Ключевая задача при посуточной аренде квартир — создать постоянный поток клиентов (больше, чем у вас есть мест). Этого можно добиться как с помощью сервиса, так и с помощью большого количества рекламы. Заполните все рекламой, используя максимум интернет-сервисов и площадок: “Авито”, Booking.com, “Циан”, “Яндекс.Недвижимость”, Sutochno.ru, Kvartirka.com, Airbnb. Площадок можно найти гораздо больше, но это основные. Создавайте качественные объявления и помните, что арендатор выбирает квартиру глазами. Фотографии и видео сделают больше, чем слова.
Маркетинг и бренд. Глобальная задача агентства создать бренд, которому будут доверять, подготовить собственника и арендатора к сотрудничеству. Придется разработать логотип, визитку, буклеты к квартирам, сделать качественные брендированные фотографии и коммерческие предложения для крупных компаний. Чем больше квартир в управлении, тем важнее создать удобный сайт с каталогом объектов и прайсом, страницами сопутствующих услуг, отзывами, текстом о компании, блогом с ответами на вопросы клиентов.
Работа с партнерами (другими доверительными управляющими). Очень важно не терять входящий трафик заявок. Выгоднее перенаправлять его партнерам за комиссионные (обычно за 10 – 15%). Ищите чаты “посуточников”, вступайте в объединения и сообщества, обрастайте связями. Самое выгодное — перезаселение на длительный срок. В этом случае вы получаете стабильные комиссионные несколько месяцев подряд. А как приятно получать клиентов от партнеров, отдавая честные партнерские вознаграждения.
Сервис. Из каждого случайного гостя нужно стремиться делать постоянного клиента, который в следующий раз снова остановится у вас. В оказании услуг посуточной аренды квартир очень важно хорошо встретить гостя, помочь ему и уделить внимание. Иногда можно звонить арендатору и спрашивать, все ли у него хорошо, есть ли какие-то вопросы, может ему с чем-то надо помочь. Предоставляйте справочную информацию в виде “карточки квартиры” (где купить еды, куда можно сходить, какое такси лучше вызвать и так далее), дарите скидочные купоны при выселении, которые клиент может отдать знакомым или друзьям (например, через соц. сети).
Увеличение дохода через партнеров (дополнительный сервис). Некоторые гости с удовольствием воспользуются скидкой на трансфер из аэропорта или вокзала до квартиры, закажут себе завтрак или примут скидку в местный салон красоты. Договаривайтесь с кафе, таксистами, салонами красоты рядом с квартирой, чтобы привести им клиентов за небольшой процент.
Работайте с крупными компаниями, которые отправляют своих сотрудников на конференции, семинары и в командировки. Для этого нужно разработать коммерческое предложение и запустить холодные продажи. Один корпоративный клиент может обеспечить стабильный поток арендаторов. Главное, чтобы обещания в коммерческом предложении соответствовали действительности.

Если вы занимаетесь посуточной сдачей квартир и понимаете, что у вас не хватает сил и времени на развитие бизнеса, то, значит, пора делегировать часть работы. Наймите сотрудников или отдайте часть квартир более крупному агентству в доверительное управление.

Что запомнить

Посуточная аренда — это не мини-отели для бедных на 15 мест, а элитные номера класса “люкс” для путешественников и командировочных лиц. С ужесточением законов этот факт стал более очевидным.
Для посуточной аренды нужны уютные и ухоженные квартиры, которые выглядят лучше многих номеров в отелях при сравнимой стоимости. Они должны быть такими же крутыми при заселении каждого арендатора, как и на фотографиях (или даже лучше).
Не надо бояться сдавать квартиру в краткосрочную аренду, потому что за ней будут лучше следить. В противном случае агентство доверительного управления рискует остаться без клиентов и не выдержать конкуренции.