Как заработать на недвижимости?

Недвижимость – это один из самых надёжных и стабильных объектов для инвестирования. Потребность в использовании недвижимости в коммерческих  целях или чтобы где-то жить у людей остаётся всегда, даже в финансово неблагополучные периоды. А цены на квартиры и коммерческие объекты чаще всего падают медленнее остальных. Поэтому смысл вложиться в такую собственность остаётся практически при любых обстоятельствах. Однако чтобы подобное решение было действительно выгодным, необходимо грамотно всё рассчитать.

Для начала нужно оценить общие преимущества и недостатки вложения денег в такую собственность. Даже если вы уже приняли положительное решение, минусы всё равно надо учитывать, чтобы свести к минимуму вероятный негатив и тем самым обезопасить себя.

Преимущества заработка на недвижимости:

• относительно стабильный вид инвестиций
• можно рассчитывать на поступление денег даже в период экономического спада;
• риски полной потери инвестиций ниже среднего;
• получение дохода требует минимальной активности;
• при первой покупке имущества, указанного в пп.3 п.1 ст.220 НК РФ (жилые квартиры, комнаты, дома, участки под ИЖС), можно претендовать на налоговый вычет;
• имущество можно использовать как дополнительный актив для занятия бизнесом или для получения кредита;
• стоимость объекта чаще всего со временем возрастает.

Недостатки:

• нельзя быстро вытащить деньги и вложить во что-то иное;
• невысокий уровень дохода;
• при частой покупке и продаже имущества прибыль сокращается из-за налогов;
• некоторые виды вложений (при покупке квартиры на этапе «котлована») характеризуются высоким уровнем рисков;
• нужен крупный стартовый капитал;
• существует риск снижения стоимости объекта (например, в случае длительного экономического спада или военных действий в регионе). 

Зарабатывать на недвижимости можно. Но необходимо разобраться с тем, какие способы будут слишком рискованными. И стоит учитывать налоговую нагрузку. Однако в первую очередь следует рассмотреть все способы, их плюсы и минусы.

Какие есть способы?

Существует несколько основных способов заработка на недвижимости. Это:

1. покупка квартиры для получения дохода от сдачи в аренду;
2. приобретение ипотечной квартиры и оплата кредита за счёт жильцов;
3.  покупка недвижимости на этапе «котлована»;
4. вложение средств в коммерческую недвижимость;
5. покупка «проблемных» квартир.

Выше перечислены самые распространённые схемы заработка. У каждой есть определённые плюсы, минусы и просто специфика, которую надо принимать во внимание. Ниже данные способы будут по очереди подробно рассмотрены.

Вложение денег в квартиру под сдачу

Это довольно популярный способ: покупается обычно одно-, двухкомнатная или квартира-студия как самые востребованные у жильцов объекты и сдаются в аренду. Доход составляет примерно 3-6% даже с учётом уплаты налогов и расходов на амортизацию. Однако этот показатель может возрасти по мере увеличения цен на саму недвижимость. В большинстве случаев квартиры дорожают. Поэтому вы будете получать как инвестор ежегодно дополнительный пассивный доход.

Необходимо принять во внимание:

• при наличии финансовых возможностей лучше купить 2 квартиры-студии или маленькие однокомнатные, чем одну двухкомнатную. У небольших квартир стоимость аренды в перерасчёте на 1 м2 выше;
• большое значение имеет расположение квартиры. Для клиентов без автомобиля между расстоянием до метро в 10 минут пешком и 20 есть существенная разница. И это будет сказываться на стоимости аренды такой квартиры, а также на лёгкости нахождения арендаторов;
• переплачивать за элитный дизайн готовы редко. Арендаторов больше интересует местоположение, инфраструктура, слышимость в доме, наличие или отсутствие проблем с соседями. Также важно, чтобы в квартире всё работало. Именно это и надо учитывать при выборе квартиры в качестве объекта для инвестирования;
• основные риски с заработком на недвижимости такого рода связаны с ее амортизацией. Ущерб от квартирантов может превысить плату за квартиру в несколько раз. Поэтому все обязательства по возмещению надо изначально прописывать в договоре. Можно также взять на вооружение систему депозита. Но учтите, что последнее способно отпугнуть часть арендаторов, хотя и большая часть уже привыкли к страховому депозиту.

При сдаче квартир стоит также иметь в виду необходимость платить налоги. С дохода физического лица уплачивается НДФЛ. Вполне реально заметно облегчить налоговую нагрузку и зарегистрироваться как ИП, выбрав УСН со ставкой 6%. Также с 2019 года большинство физических лиц получили возможность оформить себя как самозанятых и платить всего 4% со средств, которые им поступают от других физических лиц.

В любом случае решать этот вопрос как-то нужно. В противном случае есть риск, что налоговая обнаружит у вас неучтённый доход и доначислит налоги, пеню и штрафы. То есть платить придётся на порядок больше.

 Оплата ипотеки за счёт жильцов

Этот способ инвестирования позволяет получить квартиру за счёт арендаторов. Вам нужно будет вложиться только в первоначальный взнос и оформить на себя кредит. Такая схема работает, если между оплатой за аренду квартиры и кредитными выплатами есть положительная разница в вашу пользу.

Однако учтите, что банк желательно поставить в известность о предполагаемом способе получения доходов. Сдача квартиры в аренду увеличивает риски для имущества. И поскольку оно является залоговым, то финансовой организации необходимо быть в курсе. Чаще всего это оборачивается увеличением размера страховки, однако впоследствии риск возникновения проблем с банком уменьшается.

Также стоит иметь в виду то, что арендаторы могут съехать или перестать платить, а кредитные обязательства всё равно будут на вас. Возможны и определённые задержки в поступлении к вам денег. К тому же квартиранты периодически могут меняться, а в периоды простоя ипотеку всё равно нужно выплачивать.

Не забывайте, что вам необходимы деньги не только на покрытие ипотеки. Амортизация и оплата коммунальных – тоже расходы. Одним словом, применять такой способ получения дохода можно, но тщательно всё рассчитав.

Вложение средств в недвижимость на стадии «котлована»

Этот способ заработка на недвижимости – самый доходный и наиболее рискованный одновременно. Застройщик, собирая деньги на возведение нового комплекса, на первом этапе присматривается к рынку. Также изначально он стремится привлечь клиентов. Поэтому первые несколько сотен квартир продаются по наиболее выгодной цене. Плюс выбор на этом этапе максимально большой.

Однако на такой стадии надо постараться успеть купить. То есть понадобится следить за всеми крупными застройщиками, действующими в интересующем вас регионе.

Также стоит учитывать следующие факторы:

• уровень дохода сильно зависит от того, насколько возрастут цены на квартиры. В среднем на это влияет класс дома. У «эконома» они поднимаются на 10%, у «комфорта» – в районе 15-20%, у «бизнеса» – до 25%;
• степень возрастания стоимости квартир сильно зависит от того, какое количество инвесторов выбрали этот же дом. Если после возведения ЖК большая часть апартаментов начнёт продаваться, цены неизбежно пойдут вниз или станут расти не такими большими темпами, как хотелось бы;
• увеличение цен на жильё во многом зависит от качества постройки дома, от наличия инфраструктуры, даже от жильцов в подъезде. Репутацию застройщика нужно тщательно изучить, но все факторы учесть нереально. Поэтому такой способ заработка на недвижимости и считается самым рискованным. Ведь цены могут особо и не подняться.

Необходимо учесть, что застройщик также способен обанкротиться. В таком случае деньги за квартиру вы с большой вероятностью не получите. Если часть дома будет построена, то жильцы могут объединиться и потребовать признания за ними права собственности на объект, а потом закончить его своими силами. Но это хлопотно, долго и означает необходимость дополнительно вкладываться. И риски столкнуться с банкротами велики. На конец 2019 года в России было 70 тысяч незавершённых объектов.

Поэтому вкладываться нужно только в те здания, которые возводятся застройщиками с отличной репутацией. При этом надо понимать, что есть риск в целом потерять все деньги.

Заработок на коммерческой недвижимости

В крупных городах этот способ может принести серьёзную прибыль. Причём коммерческая недвижимость часто доступна по более низкой цене: можно купить не полноценную квартиру, а блок под офис в деловом центре, например. Управляющие компании обычно берут разбирательство с такой собственностью на себя. Уровень дохода за 1м2 в отношении подобной недвижимости выше, чем при покупке жилой собственности.

Большим преимуществом является постоянный спрос на такую недвижимость при грамотном выборе объекта. Подобрать коммерческую недвижимость достаточно просто: важны посещаемость и уже развитая инфраструктура. Вкладываться в перспективу тоже можно, но для этого нужно хорошо понимать рынок.

Однако у такого способа заработка существуют свои подводные камни:

• уклониться от выплат налогов скорее всего не получится;
• коммунальные платежи в отношении нежилой недвижимости выше;
• вам придётся тратиться на оплату услуг посредника или управляющей компании. Заниматься всем самостоятельно не всегда возможно. Например, владелец ЖК готов продавать коммерческую недвижимость разным лицам. Но сотрудничать он согласен только с конкретной управляющей компанией. А без согласования с ним обслуживания вашего объекта, территории вокруг и прочих моментов заработать на таком объекте не получится. Стоит учесть, что обычно подобные ограничения сразу прописываются в договоре купли-продажи;
• нужно вникнуть в тонкости подбора арендаторов и оформления с ними отношений.

В целом это довольно выгодный способ заработка на недвижимости. Однако он подходит преимущественно для больших городов. Плюс найти действительно привлекательный объект для инвестирования по доступной цене бывает сложно. Здесь появляется уже конкуренция среди инвесторов. И всё это надо учитывать в комплексе.

Заработок на покупке и продаже «проблемных» квартир

Это один из самых популярных способов получения дохода в прошлом. После ужесточения налоговой политики он потерял свою привлекательность. Однако в некоторых случаях такой вариант всё же стоит рассмотреть.

Проблемные квартиры с точки зрения инвестора делятся на следующие категории:

• есть претензии к юридической стороне вопроса;
• неблагополучные соседи;
• необходимость сделать ремонт;
• сочетание нескольких факторов.

При наличии у вас юридической подготовки или связей с опытными специалистами по праву разобраться с документами иногда вполне реально за несколько месяцев. А потом квартиру можно перепродать. Правда, надо учесть, что при частом совершении таких сделок налоговая нагрузка возрастает. Плюс есть риск не найти сразу покупателей: большинство отпугивают квартиры с сомнительной историей смены владельцев в прошлом. Поэтому вкладывать деньги в данном случае можно, только если вы уверены как в способности решить юридическую проблему, так в том, что у вас получится отыскать покупателей.

Неблагополучное окружение способно сильно снизить цену на квартиру. Алкоголики, наркоманы, маргинальные элементы – это отпугивает как вероятных покупателей, так и потенциальных арендаторов. Даже наличие сильных юристов не позволит избавится от таких соседей. Учтите, что гарантии успеха нет. Поэтому вложение рискует не окупиться.

Ремонт – самый предсказуемый среди перечисленных вариантов. Определённые знания в этой сфере помогут оценить, сколько придётся вложить в квартиру, чтобы восстановить её. Однако учтите, что даже для профессионалов стоимость ремонта может резко возрасти: скрытые работы, внезапное подорожание материалов, быстрый скачок инфляции, форс-мажор. Поэтому и в данном случае важно всё грамотно рассчитать.

Зарабатывать на недвижимости вполне реально. Это самый надёжный и один из самых популярных способов инвестирования во всём мире. Однако риски имеются и в данном сегменте. Грамотный расчёт и обращение к услугам специалистов помогут вам избежать разочарования и финансовых потерь. Не торопитесь принимать окончательное решение: тщательно всё рассчитайте, оцените перспективы. А специалисты в данной отрасли вам помогут.