Всё про составление и оформление договора купли-продажи квартиры

Всё про составление и оформление договора купли-продажи квартиры
Автор статьи: Лев Фельдман
Суббота, 01 Август 2020

Факт передачи права собственности на недвижимость оспаривается довольно часто. Это подразумевает риск потери собственности на значительную сумму. Поэтому данный факт необходимо надлежащим образом зафиксировать. Последнее осуществляется в договоре купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.


 

Сам договор регистрировать не нужно. Он требуется для фиксации права собственности в отношении определённого лица в Росреестре. Однако это — совершенно другие юридические манипуляции. По их завершению каждый участник получает по одному экземпляру соглашения со всеми реквизитами.

Что нужно учитывать по поводу формы договора?

Небрежное отношение к вопросу выбора формы для такого договора не допускается. Ведь именно это нередко становится причиной оспаривания соглашения в суде. Но даже если такого исхода добиться вашему оппоненту не удастся, неприятности он всё равно доставит. Поэтому лучше их избежать.

Стоит учесть, что всего есть две формы договора: это письменная простая и нотариальная. Первая означает, что стороны (продавец и покупатель) могут заключить договор между собой. Посредники им для этого не нужны. Обращение к нотариусу — строго по желанию. Хотя опытные юристы всё же рекомендуют заверить подобным образом договор, чтобы снизить вероятность потенциально возможных проблем.

Обязательно по закону нотариально заверение в таких ситуациях:

  1. Необходимо реализовать долю. Допустим, речь идёт о разделе имущества, в результате которой продаётся часть квартиры. В таком случае нужно обращаться к нотариусу. Он подтвердит, что права соседей полностью соблюдены.
  2. Продаётся имущество, которое принадлежит несовершеннолетнему. В такой ситуации всё понятно по умолчанию.
  3. Реализуется собственность недееспособного. Аналогично предыдущему пункту.
  4. Речь об иждивении.

Вопрос составления договора купли-продажи недвижимости

Как и любой договор, этот могут признать недействительным. Чтобы избежать такого расклада, необходимо учесть грамотность формулировок. Принципиальное значение имеет содержание. Согласно судебной статистике, чаще всего стороны забывают указать в тексте договора следующее:

  • механизм проведения расчёта, а также подтверждения передачи денег. Это очень важный момент, который тем не менее нередко игнорируется;
  • вопрос подтверждения доверенности, если при заключении сделки принимает участие посредник;
  • порядок и время прекращения использования квартиры предыдущими жильцами (собственником или тем, кому он предоставил такое право);
  • ответственность владельца, если он передал квартиру позже оговоренного срока, в ненадлежащем состоянии или же ещё как-то нарушил свои обязательства;
  • механизм подтверждения того, что квартира не принадлежит супругам;
  • предоставление доказательства того, что при изначальном приобретении такого имущества в собственность никоим образом не задействован материнский капитал;
  • способ привлечения к ответственности лиц, если будут обнаружены долги, которые связаны с такой недвижимостью. Например, речь может идти о коммунальных платежах (и не только);
  • обязанность владельца сообщить о том, что на квартиру наложены какие-то обременения;
  • описание состояния квартиры и того, что в ней находится. Например, покупателя может интересовать сохранность элитного ремонта или же комплектность мебели;
  • распределение расходов между сторонами. Нужно указать, в каком именно порядке это будет происходить, кто и какие траты несёт, в каком виде и в рамках каких сроков выполнит оплату. Речь идёт о сопутствующих сделке расходах. Это может быть проверка её юридической чистоты, выплата процента третьему лицу и прочее.

Это стандартные моменты, которые чаще всего упускаются. Избежать таких ошибок относительно легко — нужно обратиться к профессиональным юристам, которые неоднократно сопровождали подобные сделки.

Желательно, чтобы компетентные специалисты сначала составили проект договора. После этого стороны его внимательно изучат. Спорные моменты на этом этапе стоит обсудить. Это проще, чем разбираться с дальнейшим конфликтом. Если какие-то пункты или формулировки будут непонятными, их можно и нужно уточнять. Дальше при необходимости вносятся правки, потом всё оформляется в конечном виде.

Что должно содержаться в самом договоре?

При оформлении такой сделки принципиальное значение приобретает текст договора, его содержание. Именно оно влияет на то, будет ли такой документ признан недействительным впоследствии.

В тексте должно указываться следующее:

  • официальное название документа. Это важный момент, так как он даёт понять, о чём именно идёт речь, какова суть заключаемой сделки;
  • дата и место его оформления и подписания. Это позволяет установить, находились ли в конкретное время и в определённом месте стороны. Иногда оспариваются и такие факты;
  • данные сторон (актуальные на момент заключения);
  • непосредственно предмет сделки, то есть квартира. Должен быть обозначен адрес, состояние имущества, всё, что является существенным по отношению к недвижимости;
  • суть подобного договора. В тексте должно быть обозначено, что происходит именно продажа, а не что-то ещё;
  • права участников. Например, не только на имущество или денежное вознаграждение, но и на своевременное информирование или на возмещение, если порядок передачи собственности будет нарушен;
  • разновидность и характер обременений, если таковые имеются. Указывать подобную информацию нужно обязательно, иначе Росреестр не зарегистрирует передачу прав на квартиру;
  • точный размер денежной суммы;
  • обязанности сторон. Они должны соответствовать правам;
  • разновидность и сущность обременения, если таковое имеется. Вписывать подобные сведения нужно непременно, иначе в Росреестре нельзя будет зарегистрировать передачу прав;
  • порядок расчёта, а также то, как именно будет подтверждаться факт оплаты;
  • перечень лиц, у которых сохраняется право по использованию квартиры даже при продаже. Принципиально грамотно обозначить, на чём основывается данное право, ограничено ли оно по срокам, при каких условиях может быть прекращено.

При осуществлении такой сделки нередко передаётся задаток. Закрепить этот нюанс лучше всего заключением отдельного соглашения о намерении впоследствии заключить договор купли-продажи квартиры. Однако соответствующие положения при желании сторон можно внести и в текст основного документа.

Безопасней приобрести недвижимость в новостройке от застройщика, но стоимость чаще всего будет выше, чем при покупке на вторичном рынке.


 

Как обезопасить себя при заключении договора и что следует учитывать?

Есть ряд правил, которых нужно придерживаться при подготовке к продаже или же покупке недвижимости. Обычно их озвучивают все юристы, работающие с такими сделками. Соблюдать эти моменты несложно. Но вероятность столкнуться с проблемами уменьшается на порядок:

  1. Всё должно закрепляться письменно и заверяться тем или иным образом. Забудьте об устных договорённостях.
  2. Экономия на юристе — это траты в суде. Любой договор, чьё оспаривание может больно по вам ударить, надо отдавать юристу на проверку.
  3. Не торопитесь ничего подписывать. Если вас торопят, насторожитесь.
  4. Никто не мешает разбить всё на этапы или вообще провести так, как вам удобно. Не стесняйтесь говорить о своём комфорте или страхах. Покупка квартиры — крупная сделка для большинства лиц на рынке. И правила диктует тот, у кого есть деньги. Остальные под него подстраиваются.
  5. Вам нужно указать в тексте соглашения материальную ответственность сторон за любые нарушения. Это великолепно дисциплинирует. Продавец сразу же вспоминает обо всех подводных камнях, указывает все недочёты (заодно появится повод дополнительно поторговаться). Плюс это гарантирует своевременное освобождение квартиры.
  6. Не имеет значения, какого объёма будет текст соглашения. Главное, чтобы суть в нём была предельно точно указана. Если всё понадобится расписать на 10 листах, не стесняйтесь.
  7. Желательно заранее предупредить вероятный конфликт. Многие стороны стесняются это делать. Особенно, если договор заключается между хорошими знакомыми или роднёй. Но лучше учесть такие моменты, чем впоследствии сталкиваться с проблемами.

Выше указано то, что непосредственно касается самого договора. Однако есть и другие нюансы. О важности привлечения профессионального юриста уже говорилось. Также не стоит пренебрегать свидетелями, которые будут присутствовать как при заключении самого договора, так и при передаче денежных средств. Тем самым стороны дополнительно обезопасят себя.

Не забывайте оставить себе время на проверку соглашения. Лучше всего его перед подписанием вычитать.

Вопрос документации

Для проведения сделки вам потребуются следующие официальные бумаги:

  • удостоверение личности;
  • брачное свидетельство (если оно выдано иностранными органами, то нужен ещё и нотариально заверенный перевод на русский язык);
  • согласие мужа или жены на реализацию квартиры. Если собственник находился в брачных отношениях в прошлом и раздел имущества уже произошёл, то ему желательно предъявить соответствующие доказательства. То есть это может быть справка о разводе и решение суда, по которому продавцу отошла квартира;
  • правоустанавливающие документы на саму недвижимость. Это может быть договор дарения, доказательства вступления в наследство и прочее. Главное, чтобы такой документ был действительным, а вот его разновидность принципиального значения не имеет;
  • техпаспорт на недвижимость, возможно, генплан;
  • разрешение органов опёки и попечительства. По закону без него не обойтись, если в квартире прописаны лица до 18 или если им принадлежит часть недвижимости;
  • документ, который устанавливает, что материнский капитал при приобретении собственности никто не использовал;
  • опись имущества, которое реализуется вместе с недвижимостью;
  • справка, подтверждающая отсутствие долгов, связанных с квартирой;
  • сам договор не меньше, чем в 3 экземплярах. Один достаётся Росреестру, ещё по одному оказывается у каждой стороны;
  • заключение от эксперта по оценке такого имущества. Оно позволяет обойтись без оспаривания стоимости сделки, но к обязательным бумагам не относится;
  • выписка из домовой книги. В целом можно обойтись и без данного документа. Но благодаря ему видны обременения;
  • выписка из ЕГРН. Её предоставлять необязательно, поскольку любая из сторон в целом может сама сегодня посмотреть по базе;
  • справка о дееспособности продавца. Нужно, чтобы уменьшить риски. Нередко просят страховые организации;
  • свидетельство о смерти супруга — в соответствующих ситуациях;
  • доверенность. Требуется в тех случаях, когда оформление и подписание проводится с помощью посредника. Стоит учесть, что большинство сомнительных схем реализуется именно таким образом. Например, нередко этот документ оказывается недействительным, что автоматически приводит к оспариванию и основного соглашения. Поэтому доверенность нужно проверить.

Иногда бывает так, что собрать все документы по разным причинам — сложно. Нет времени, вы заняты, не знаете, к кому обращаться, что-то ещё. В таком случае можно делегировать данную задачу профессиональному юристу или же риелтору. Оптимально — связаться с командой, в которой входят как те, так и другие. Это позволяет защищать свои интересы, но одновременно не тратить слишком много времени.

Стоит учесть, что опытный риелтор ещё и сможет увидеть подводные камни в такой сделке. Он заметит то, что вы рискуете упустить из вида. К тому же такие профессионалы не вовлечены эмоционально в происходящего. Поэтому на них сложнее надавить. Это ещё один серьёзный аргумент в пользу делегирования.

Информация от партнеров по зарубежной недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Всё про составление и оформление договора купли-продажи квартиры
Автор статьи: Лев Фельдман

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость. Окончил Boston  University (BU)

Другие статьи:
НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности