В каком районе Москвы купить квартиру?

В каком районе Москвы купить квартиру?
Автор статьи: Лев Фельдман
Понедельник, 15 Июнь 2020

Покупка квартиры — это серьёзный шаг, который в первую очередь требует взвешенного и ответственного подхода. Очень важно при покупке разобраться в том, на что именно вы будете ориентироваться и какие критерии для вас являются ключевыми.

Покупка квартиры может происходить в целях инвестирования или для решения своих бытовых потребностей. Причём инвестирование может осуществляться по разным схемам (пассивный доход на росте стоимости жилья, сдача квартиры в аренду — краткосрочно или долгосрочно, проведение ремонта и перепродажа). При выборе жилья стоит также ориентироваться на разные показатели.

Квартиры в новостройках от застройщика и вторичке, которая возведена за последние 3-5 лет, практически не отличаются по стоимости и качеству.


 

К общим критериям, по которым оценивают тот или иной район Москвы, относятся следующее:

  • безопасность;
  • наличие инфраструктуры;
  • транспортная доступность, особенно важна удалённость от метро, а также общее количество станций метро;
  • экология;
  • перспективы развития района.

Это то, что так или иначе касается любой любой локации. Однако есть и специфические критерии:

  • общее количество детских садов, школ и других учебных заведений, их направленность, престижность, удалённость от жилого массива — актуально для семей с детьми;
  • наличие зон для выгула домашних животных — важный показатель для тех, кто переезжает с питомцем;
  • престиж — имеет значение для лиц, которые дорожат своим статусом;
  • нахождение в районе крупных достопримечательностей, исторических центров, музеев, известных ресторанов — важно, если есть желание зарабатывать на туристах;
  • удалённость от центра — принципиально для тех, кто там работает и не готов тратить много времени на дорогу;
  • близость к крупным деловым комплексам — важно для людей, желающих сэкономить время на то, чтобы попасть на рабочее место;
  • наличие бутиков, ресторанов, комплексов развлечений и прочего — актуально не для всех, многие предпочитают для отдыха менять район.

Вопрос близости квартиры к месту работы, безусловно, важен. Но он отнесён к специфическим критериям неслучайно. Во-первых, люди могут сменить работу, а жилье чаще всего выбирается практически на всю жизнь. Во-вторых, сейчас всё большее количество людей переходит на удалённый режим работы. История с коронавирусом показала, что это вполне реально в отношении значительного числа специалистов.

Также привязка к месту работы не имеет принципиального значения для тех, кто выбирает такую недвижимость, чтобы в неё вложиться. В каком угодно районе Москвы есть работа. Кроме того, практически из любой локации можно добраться до крупных деловых центров.

Важно: по мере улучшения ситуации с транспортной доступностью многие перестали видеть особый смысл в том, чтобы выбирать конкретный район Москвы. Такие покупатели ориентируются в первую очередь на состояние дома, стоимость квадратного метра и уровень жизнь района. Многие готовы купить недвижимость по более низкой цене, которая будет находиться дальше от станции метро или от центра. Сейчас всё равно добраться так или иначе из одной точки столицы в другую — не проблема.

Доверительное управление квартирами

 

Москва — это крупнейший город страны, который к тому же отличается большой социальной пропастью. В один день посетите Остоженку и Люблино - и вы все поймете сами. Здесь можно найти экологически благополучные места и промзоны, безопасные локации и те, где уровень преступности очень высокий. Поэтому в самом начале лучше всего собрать общую характеристику по районам, чтобы получить хотя бы базовое представление о том, с чем вам предстоит иметь дело.

Центральный район

Фактически, это сектор, к которому относится ряд районов: Китай-город, Тверской, Красносельский, Арбат, Якиманка, Мещанский. Высокая стоимость жилья - от 500 тысяч за квадратный метр в хорошем районе и доме.

Двухкомнатная квартира в самом центре старой Москвы, в Златоглавом Замоскворечье в элитном жилом комплексе "Купеческая усадьба". Общая площадь квартиры 113,1 кв.м. Стоимость - 104 000 000 рублей.


 

Покупка квартиры в этом секторе подойдёт тем, кто больше всего ценит статус, работает здесь же и не хочет тратить много времени на дорогу. При этом такие люди не ограничены в средствах: покупка квартиры в самом центре означает ещё массу сопутствующих трат.

Стоит отметить, что жить в самом центре далеко не всегда комфортно. Там многолюдно, шумно, часто не хватает места для парковок. Зато от туристов нет отбоя. И всюду камеры с охраной — безопасно.

Покупка квартиры для вложений в самом центре — спорное решение. Такая недвижимость не будет отличаться высокой ликвидностью. К тому же продавать её надо определённой целевой аудиторией, к которой ещё нужно найти подход. Зато траты на содержание квартиры — существенные.

Между Садовым кольцом и ТТК

Оптимальное решение для семьи, у которой есть стабильный высокий источник дохода. Инфраструктура хорошо развита, безопасность — на высоте. Стоимость квартир постоянно повышается.

Если вы решили брать здесь квартиру, желательно определиться с конкретным районом. Речь может идти о следующем:

1. Хамовники. Этот район считается одним из элитных. Стоимость квартир в нём — от 450 тысяч за квадратный метр. Можно купить квартиру в шаговой доступности от усадьбы Трубецких или от Новодевичьего парка. Часть района приходится на набережную Москвы-реки. В Хамовниках всего — около 10 школ, довольно много музеев и других культурных центров. Зелени тоже хватает. Этот район заинтересует обеспеченные семьи с детьми.

В данном доме продается однокомнатная квартира общей площадью 72 кв.м. за 55 000 000 рублей


 

2. Дорогомилово. Тоже неплохой район, цены на жильё начинаются примерно от 400 тысяч рублей за квадратный метр. С экологией всё обстоит несколько хуже, чем в Хамовниках, но зелёные зоны тоже есть.

3. Пресненский район. Для инвестирования считается очень перспективным. Квартиры здесь можно купить дешевле, чем в Дорогомилово, но цены на жильё растут активно. К тому же постоянно появляются новые ЖК. На рынке можно найти массу интересных предложений, касающихся жилья возле Красногвардейского парка. А если хочется поискать что-то подешевле, можно обратить внимание на застройку рядом с Ваганьковским кладбищем. Это местоположение не все любят, хотя туристов оно, например, вполне привлекает.

4. Басманный район — один из самых известных в столице. Его облюбовала научная и культурная элита. Тут очень много разных учебных заведений, причём для учащихся какого угодно возраста. Однокомнатную квартиру площадью до 45 квадратных метров можно приобрести по цене от 15 миллионов рублей. С экологией всё обстоит довольно неплохо. Желающих снять квартиру в этом районе обычно хватает, так что потенциал для инвестирования имеется.

5. Таганский район — ещё один вариант, на который стоит обратить внимание. Та же однокомнатная с такой же площадью, то есть до 45 м2, обойдётся в этом случае дешевле. Местность считается менее престижной, но есть 2 театра, огромное количество детских садов и школ. Если вы хотите приобрести квартиру для сдачи семьям с детьми, то не проходите мимо.

6. Южнопортовый район — это небольшой деловой центр. Культурная жизнь отсутствует, достопримечательностей нет. Тем не менее офисов хватает, многие компании размещаются именно здесь. Цены на квартиру — от 180 тысяч рублей за квадратный метр. У жилья — очень хороший потенциал к повышению цен, потолок ещё явно не достигнут. Сдавать квартиру в данном случае можно будет молодым и активным людям.

7. Донской район — ещё один любопытный вариант. Район обжитой, есть достопримечательности, включая разные старинные церкви. С учебными заведениями всё обстоит довольно неплохо. Сдавать квартиру здесь получится как молодым парам, так и студентам. Кроме того, апартаменты в этой локализации интересуют также и туристов.

8. Даниловский район. Местность достаточно спокойная, в экологическом плане всё благополучно. Поликлиники, детские сады и прочее для жизни имеется. Квартиры в аренду в этом районе пользуются большим спросом, так как добраться отсюда можно практически куда угодно, а цены — не такие высокие, как в других районах.

Вариантов, как можно убедиться, довольно много. А вот выбор конкретного уже зависит от того, сколько у вас денег, на что именно вы сами настроены.

Доверительное управление квартирами

Покупка квартир в пределах МКАДа

Чем ниже цены на аренду квартиры или на саму квартиру в районе Москвы, тем выше на неё спрос. Но стоит учесть, что в низкой ценовой категории начинаются определённые проблемы: риски столкнуться с маргинальными личностями, например. Поэтому стоит задуматься о том, что важнее — безопасность или высокая ликвидность, готовы ли вы тратить время на то, чтобы каждый раз дотошно проверять арендаторов.

Благодаря сервису Яндекс.Недвижимость Вы можете выбрать по своим критериям лучший район


 

В любом случае стоит рассмотреть вариант покупки квартиры в районе МКАДа. Изучать лучше всего по направлениям, так как ситуация в соседних районах часто похожая.

Северное, северо-восточное направление — это Южное и Северное Медведково, Бибирёво, Отрадное, Останкинский, Метрогородок. Считается довольно благополучным вариантом. При этом антропогенная нагрузка — в пределах нормы, с экологией всё в порядке. Дороги ещё не перегружены, хотя в этом отношении сказать, как что будет развиваться в ближайшие годы, сложно.

Квартир эконом-класса хватает. Можно приобрести однокомнатную в районе 5 миллионов рублей, если брать студию площадью 30 м2. Такие обычно снимают студенты или молодые семьи. На подобную недвижимость в плане аренды всегда есть спрос, даже в период кризиса.

Юго-западное направление — Зюзино, Чертаново, Тёплый Стан, Ясенево, Зябликово. Экологическая обстановка — отличная, воздух достаточно чистый, парков и лесов хватает. Квартира до 45 м2 обойдётся в 6 миллионов. При этом ведётся активная застройка, район постоянно развивается.

Восточное, юго-восточное направление — это Лефортово, Перово, Рязанский, Соколиная Гора, Кузьминки, Текстильщики, Измайлово. Квартиры здесь — одни из самых доступных в Москве, начинаются в районе 120-150 тысяч за квадратный метр на начало 2020 года. Дешевле квартиру в столице часто просто не найти, так что спрос будет всегда.

Недвижимостью здесь интересуются обычно те, кто хочет снимать или купить площадь и заработать впоследствии на что-то получше. То есть такой вариант нередко рассматривается как временный. Но для многих он становится постоянным. Достопримечательностей особо нет, зоны отдыха конечно же есть, но ничего особенного. С экологией всё средне. Транспортная доступность сильно зависит от конкретной локации, правда в некоторых районах общественный транспорт очень перегружен.

Криминогенная обстановка — не самая лучшая в столице. Кузьминки, например, регулярно попадают в разные топы неблагополучных районов Москвы.

Западное, северо-западное направление — Можайский, Сокол, Крылатское, Строгино, Щукино, Филевский парк. Квартиры здесь стоят от 150-180 тысяч рублей. По данному направлению намного больше парков, детских, торговых и спортивных площадок. Не очень далеко расположен аэропорт Шереметьево. Рядом находятся Рублёвское и Минское шоссе, так что с транспортной доступностью проблем быть не должно.

В Москве — большой выбор районов на любой вкус. Купить квартиру можно где угодно, главное — разобраться с тем, что у вас сейчас в приоритете.

Если определиться трудно, можно посмотреть на разные карты Москвы по районам. Есть, например, демонстрирующие криминогенную обстановку. Благодаря этой информации можно исключить самые опасные локации. Или, как минимум, понять, к чему быть готовым при покупке недвижимости в этих районах.

Существует также отдельно карта экологической обстановки. Причём даже в этом отношении можно ориентироваться на разные показатели: степень загрязнения воздуха, уровень радиации, количество мусора, состояние воды, общее число зелёных зон.

Также полезной будет карта плотности населения (количество человек на квадратный метр). Там, где людей слишком много, жить традиционно некомфортно. Если у вас есть питомцы или если этот вопрос по каким-то причинам вам важен, можно обратить внимание на расположение площадок для выгула. При наличии детей — на количество детских садов, поликлиник, школ и прочее. Планируете часто перемещаться? Карты транспортных развязок Москвы тоже есть. 

А если вам некогда разбираться со всей этой информацией, просто поручите выбор квартиры опытным профессионалам, которые смогут во всё вникнуть. Они подберут по вашим критериям квартиру. Вам останется только сделать окончательный выбор.

В каком районе Москвы купить квартиру?
Автор статьи: Лев Фельдман

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость. Окончил Boston  University (BU)

Другие статьи:
НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности