Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры и начать выгодно сдавать жильё?

Сегодня вопрос грамотного распоряжения недвижимостью очень актуален. Чем с большей доходностью вы будете сдавать квартиру, тем лучше для вас. Но иногда бывает так, что договор аренды жилья уже заключен, а собственник обнаруживает, что условия его не устраивают. Что делать?

Ситуации бывают разными:

• собственник захотел использовать имущество в своих целях;
• владельцу поступило предложение сдать квартиру подороже;
• появилась рабочая схема посуточной сдачи недвижимости в аренду;
• другие варианты.

Вне зависимости от конкретики возникает вопрос, что делать с текущими жильцами. Проще всего, когда арендаторы добровольно соглашаются съехать. В таком случае никаких проблем не возникает: владелец стандартно даёт месяц или 2 недели на освобождение квартиры и поиск нового варианта. Жильцы, в свою очередь, выезжают из квартиры. Все довольны.

Но иногда мирный расставание по разным причинам не получается. Возникают вопросы, что делать дальше. Сегодня мы дадим на всё ответы!

Что делать, если жильцы отказываются съезжать?

Далеко не всегда вашу квартиру освобождают по первому же требованию. Действия владельца зависят от следующих факторов:

• был ли заключён договор найма;
• действительно ли соглашение об аренде;
• что прописано в тексте договора, если он имеется;
• нарушали ли что-то жильцы со своей стороны.

Всё это необходимо принимать во внимание и выстраивать уже определённую линию поведения.

Общие моменты расторжения договора

Чаще всего при сдаче квартиры в аренду заключают краткосрочный договор общей продолжительностью до 1 года. Существует распространённое среди владельцев квартир мнение, что такое соглашение действительно только на тот период, который и указан в тексте. Однако по законодательству это, мягко говоря, не так. Стандартный краткосрочный договор найма жилья автоматически продлевается на такой же срок и на таких же условиях, если его не расторгли.

А для расторжения данного соглашения по законодательству вы должны заблаговременно обо всём предупредить вторую сторону. Если точнее, то лучше это сделать за 3 месяца. Это общее правило. Отступление от него можно предусмотреть в договоре, но другие условия расторжения должны быть прописаны.

Например, в таком соглашении можно указать, что вы оставляете за собой право расторгнуть его в одностороннем порядке с предварительным уведомлением жильцов за 1 месяц. И тогда уже на основании договора вы вправе через месяц просить освободить квартиру.

Правда, тут тоже имеются свои подводные камни. Во-первых, если жильцы всё равно откажутся освобождать жилплощадь, вам понадобится обратиться в суд. А для него нужно будет предоставить доказательства того, что вы уведомляли вторую сторону за месяц до предполагаемого выселения. Телефонный разговор, если его содержание никак не зафиксировано, доказательством не является. Специально для суда лучше всего отправлять уведомления в письменном виде. Даже если дело до разбирательств не дойдёт, дополнительная страховка не помешает.

Во-вторых, жильцы могут отказаться выселяться даже при уведомлении и при указании в договоре права собственника это досрочно потребовать. В таком случае понадобится обратиться в суд.

Выселение добросовестных жильцов

Сложнее всего бывает расстаться с добросовестными жильцами. Если они своевременно вносят плату, бережно обращаются с имуществом, соблюдают условия договора, вы не имеете права их выселять. В противном случае они могут обратиться в суд и заставить вас выплачивать компенсацию.

Чтобы избежать проблем, когда расторгнуть договор без серьёзных оснований не получается, лучше всего составлять такое соглашение с опытным юристом. Желательно, чтобы защита ваших прав там надёжно и грамотно регламентировалась. Иначе неприятности начнутся у вас же.

Всегда внимательно составляйте договор!

Проще всего с жильцам договариваться. В первую очередь помните: они имеют право отказаться от вашего предложения. Ваше желание получить в распоряжение собственную квартиру после заключения договора – это ваше дело. Арендаторы защищены законом. Они имеют право не менять квартиру до окончания действия договора или пока он не будет расторгнут именно тем способом, который в нём предусмотрен (или предусмотрен в законодательстве).

Поэтому имеет смысл задуматься над разными схемами. Например, можно предложить компенсацию. Или же договориться со знакомым риелтором, чтобы тот нашёл вашим жильцам другую квартиру.

Арендаторы нарушают условия договора

Ситуация меняется, когда речь заходит о достаточно серьёзных нарушениях. Это может быть следующее:

• просрочка платежа;
• причинение ущерба соседям;
• порча имущества (мебели, техники, отделки);
• нарушение санитарных норм проживания в жилом помещении.

Если вы не хотите проблем с законодательством, нужно сначала отправить квартиросъёмщикам письменное предупреждение с требованием исправить нарушение. По законодательству на это нужно отвести «разумный срок». Конкретные временные рамки в законе не обозначены, поэтому лучше всего смотреть на сложившуюся правоприменительную практику и советоваться с юристами, если всё уже дошло до конфликта. Стандартно 1-2 недели на исправление считаются разумным сроком.

Если жильцы исправляют нарушение и добровольно компенсируют причинённый ущерб, то выселить их не получится. Придётся снова ждать окончания срока договора или же другого нарушения. Если квартиросъёмщики не идут на контакт, то в таком случае можно подавать на них в суд.

Сдача квартиры в аренду без договора

В некоторых случаях между владельцем и жильцами может быть только устная договорённость. Тогда выселение происходит следующим образом:

1. Вы просите жильцов выселиться и понимаете, что они отказываются выполнять ваши законные требования.
2. Вызываете полицию, чтобы сотрудники составили протокол и выселили жильцов.

Если же договор всё-таки был и его срок закончился, то обратите внимание, что сотрудники полиции могут составить только протокол, который нужен исключительно для подтверждения факта незаконного проживания. Выселить, просто вызвав полицию, вы не имеете права. Поэтому после составления протокола:

1. На основании протокола вы подаёте в суд.
2. Суд принимает решение в вашу пользу. Заодно в рамках расследования поднимается вопрос о полагающейся вам компенсации.
3. Судебные приставы выселяют жильцов.

Эта схема – стандартная. Она применяется и тогда, когда договор был оформлен, вы его расторгли на законных основаниях, однако жильцы всё равно отказываются выполнять свои обязательства и выселяться.

Подача в суд при отсутствующем соглашении чревата неприятностями.

Вы должны понимать все риски:

• Жильцы могут обвинить вас в том, что вы не выполняете устные договорённости со своей стороны. Например, они способны сообщить, что за квартиру вам были переданы деньги вперёд на полгода наличностью. Если такое заявление будет подтверждаться свидетельскими показаниями, а все договорённости – устные, у вас могут начаться проблемы.
• Если вы нигде не указывали доход от сдачи квартиры в аренду, то у вас при обращении в суд возникнут неприятности с налоговой. В целом вопросы от ФНС РФ могут появиться и при вызове полиции.
• Судебные разбирательства могут быть долгими. И всё это время по закону вы не имеете права выселять жильцов. Разумеется, при выигрыше дела вам будут положены компенсации. К примеру, вы имеете право истребовать деньги за всё то время, пока арендаторы пользовались вашей квартирой. Однако, это уже означает отдельный иск. К тому же выплаты могут быть оспорены, уменьшены, растянуты во времени.

Из всего этого следует, что с жильцами стоит договариваться мирно, если есть хотя бы малейшая возможность. Также ни в коем случае нельзя пускать арендаторов в квартиру без письменного соглашения. В противном случае вы можете оказаться заложниками этих людей. И даже если жильцы вам в действительности ничего не платили, они всё равно способны создать неприятности. Особо неприятная ситуация создаётся у предпринимателей или у руководителей фирм. После такого заявления ФНС РФ может проявить внимание не только к их личным доходам, но и к бизнесу, назначить внеплановую проверку.

Часто недобросовестные арендаторы прекрасно знают о таких рычагах воздействия. И они нередко ими активно пользуются. Чтобы не оказаться жертвой шантажа, стоит все отношения фиксировать в виде договора.

Закрытие квартиры с имуществом жильцов

Некоторые арендаторы подолгу не платят за жильё, создают проблемы с соседями и доставляют множество других неприятностей. В качестве одной из мер воздействия собственники нередко просто закрывают квартиру с вещами в отсутствие жильца. Однако с правовой точки зрения такое действие может оказаться сомнительным. Одни суды расценивают это как как норму ГК — удержание. Другие – как незаконные действия.

Чтобы при возникновении конфликта у вас при закрытии квартиры с вещами не появились проблемы, просто пропишите в договоре найма право при нарушениях от второй стороны ограничить доступ к квартире и удерживать имущество. Именно так на языке юристов и называются такие действия собственника. И, впоследствии, если у квартиросъёмщиков возникнут претензии, вы сможете отстоять свою позицию, опираясь на договор.

Самостоятельное выселение

Очень часто владельцам квартир дают совет «просто выбросить жильцов на улицу вместе с вещами». Но если арендаторы постоянно находятся в квартире или аппартаментах, то законно сделать это можно только через суд. Ни полиция, ни собственник не имеют права буквально выкидывать человека на улицу. Такие полномочия предоставлены исключительно судебным приставам на основании соответствующего решения, вступившего в силу.

На практике многие собственники просто игнорируют законодательство в данном вопросе. Они нередко обращаются к друзьям или знакомым. В итоге может возникнуть конфликт.

Стоит учесть следующее:

• Квартиросъёмщики имеют право вызвать полицию, если вы начнёте выбивать двери или попытаетесь выкинуть их из квартиры силой. И правоохранительные органы официально должны быть на стороне арендаторов, потому что закон нарушает собственник.
• Ситуация в процессе очень легко может выйти из-под контроля. Если возникнет драка, бывший арендатор способен снять побои и написать на вас заявление. В некоторых случаях это чревато даже возбуждением уголовного дела.
• При выбрасывании вещей из квартиры довольно легко повредить ценное имущество арендатора. Электроника, к примеру, может стоить очень дорого. И в таком случае вы обязаны будете компенсировать стоимость потерь.
• В процессе конфликта может пострадать ваша квартира. При серьёзных выяснениях отношений бьются зеркала, ломается мебель. Однако взыскать ущерб с арендаторов в большинстве случаев не получится. Такое выселение – незаконно, так что суд не будет на вашей стороне.
• Обиженный квартиросъёмщик способен причинить много неприятностей. Например, он может написать заявление в налоговую. Даже если ваши отношения были официально оформлены договором, арендатору ничто не мешает заявить, что по факту он передавал вам другую сумму, большую. И тогда в лице ФНС РФ вы будете тем, кто уклонялся от выплаты налогов. На основании такого заявления возможны разные неприятности, о чём подробнее говорилось выше. Кроме того, обиженный арендатор может заявить о том, что у него в квартире была крупная сумма денег и пропала. К этому легко добавляются свидетельские показания. В итоге всё заканчивается длительными, неприятными и дорогостоящими разбирательствами.

У принудительного выселения могут быть и другие последствия. Если агрессивное поведение собственника квартиры снимут на камеру, такое видео могут выложить в Интернет. И впоследствии сдать квартиру будет проблематично.

Поэтому оптимальный способ защитить свои права – это закрепить процедуру выселения в договоре. И, разумеется, не пускать никого в квартиру без оформления соглашения. Если у вас возник конфликт, можно постараться разрешить его мирным путём. Но если не получится, придется обратиться в суд. А вот самовольные действия могут привести к серьёзным проблемам.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Лигурии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.