Как сдать апартаменты в доверительное управление агентству

Апартаменты могут быть пассивным или активным вложением средств. В первом случае они всё равно приносят доход просто благодаря постоянному возрастанию стоимости такого имущества. Причём на эту тенденцию не влияют даже регулярные экономические кризисы разного масштаба. Напротив: во времена нестабильности всё большее количество людей стремится гарантировать собственную финансовую безопасность. И многие отказываются от более привлекательных вариантов инвестирования в пользу более надёжного. То есть покупают недвижимость.

Тем не менее если апартаменты не использовать, они рискуют стать балластом. Недвижимость со временем изнашивается. На её поддержание тоже требуются деньги: нужно платить коммунальные и налоги, периодически делать ремонт. Если ничего не предпринимать, приводить впоследствии в порядок такую собственность окажется сложно.

Именно поэтому эксперты рекомендуют сдавать аппартаменты. Это хороший способ покрыть, как минимум, расходы на содержание имущества. А ещё можно получить постоянный источник дохода.

Однако далеко не у всех владельцев есть время и в целом возможности делать это лично. Кто-то находится в другой стране, а кто-то слишком занят построением карьеры или воспитанием детей. Сдача аппартаментов или квартиры в аренду – это не самый простой процесс. Требуется время на подготовку апартаментов к просмотру, к фотосессии, а также на проведение самих просмотров. И самое сложное — постоянный контроль всего процесса в целом.

В связи с этим оптимальным вариантом для многих становится заключение договора доверительного управления квартирой. Но для этого надо разобраться в том, о чём непосредственно идёт речь. Также очень важно понять, что это даёт и как сдать апартаменты в доверительное управление.

О чём идёт речь?

Доверительное управление – это сделка, по которой собственник имущества позволяет третьему лицу или лицам им управлять его недвижимым имуществом. То есть распоряжаться так, чтобы это приносило владельцу выгоду. Как правило, собственник за это делится частью поступающей прибыли.

В отношении недвижимости всё выглядит обычно следующим образом:

• У собственника есть 1 или 2 квартиры, иногда больше.
• Он хочет получать доход, сдавая их в аренду (долгосрочную или посуточную).
• У владельца нет возможности лично заниматься всеми соответствующими вопросами.
• Он находит специалиста (частного риелтора или агентство недвижимости), которому и даёт поручение заняться сдачей имущества в аренду.
• Владелец получает доход.
• Риелтор работает за определённый процент от стоимости арендной платы или за фиксированное вознаграждение. Конкретика непосредственно зависит от того, о чём договорились стороны.

Таким образом, эта сделка приносит дополнительную прибыль обеим сторонам правоотношений. Они получают дополнительный источник дохода. 

Доверительное управление выгодно и для собственника:

• экономия времени;
• возможность не обращаться к юристам для заключения договора аренды с жильцами, потому что риелтор берёт все подобные вопросы на себя;
• дополнительная гарантия безопасности квартиры;
• грамотное решение вопроса контроля;
• использование самых выгодных схем получения дохода, о которых непосредственно собственник может и не знать. То есть нередко выигрыш становится ещё и финансовым;
• возможность избежать постоянного или частого контакта с людьми, который неизбежен при регулярных просмотрах и т. д.
• И самое главное — при правильном выборе компании собственник получает дополнительную прибыль, т.к. специалисты компании смогут сдавать апартаменты более выгодно.

При этом если с жильцами возникает конфликт, то разбирается с этим риелтор. Собственник в принципе может появляться только в критических ситуациях, когда принципиально вникать в детали именно ему.

Отдельный вопрос – компетенция риелтора. Такой специалист:

• знает, как правильно составить объявление, чтобы на квартиру обратили внимание;
• умеет определять сомнительных арендаторов, с которыми впоследствии возникнут проблемы. Подобные навыки образуются благодаря многолетнему опыту;
• прекрасно разбирается в том, на каких площадках в Интернете стоит рекламировать квартиру, чтобы на неё обратили внимание;
• постоянно следит за законодательством по теме.

Риелтор не просто даёт объявления. Он ещё и использует свои каналы, чтобы сдать квартиру как можно быстрее. С таким специалистом можно составить бизнес-план и понять, сколько из ежемесячно поступающей арендной платы нужно откладывать на ремонт, как часто его придётся делать. То есть это профессионал с большим опытом. И его знания собственнику при желании заработать однозначно пригодятся. Так что доверительное управление – это очень интересное решение для владельца. Осталось только понять, как сдавать апартаменты таким образом.

Где найти желающего сотрудничать агента?

Стоит отметить, что в доверительное управление нередко берут квартиры крупные агентства. Эти агентства предъявлюят к недвижимости ряд требований. Например:

• юридическая чистота сделки. Заключая договор с жильцами, риелтор в случае возникновения неприятностей рискует своей репутацией. Поэтому такой специалист должен быть уверен в том, что на квартиру нет прав у третьих лиц, все собственники согласны;
• отсутствие серьёзных проблем с соседями. Это особенно важно в тех ситуациях, когда они могут закрыть физически доступ к квартире. Например, если есть общий тамбур и т. д. Конечно, владелец апартаментов имеет право распоряжаться своим имуществом так, как захочет. Тем не менее многие агентства недвижимости не желают связываться с конфликтными ситуациями и обычно предлагают владельцам сначала договориться с соседями;
• отсутствие претензий на квартиру со стороны любых третьих лиц. Имущество не должно находиться под залогом или под арестом. В противном случае никакие сделки с ним не получится заключить;
• состояние после ремонта или, как минимум, жилое. Если речь идёт о сдаче имущества в аренду, то понятно, что важно, чтобы им можно было пользоваться. В противном случае распорядиться такой собственностью не получится. Однако если других проблем нет, с агентством недвижимости иногда можно договориться. Например, заключить договор о том, что риелторы закажут от лица владельца ремонт, займутся меблировкой, а все расходы понесёт собственник. Траты также могут распределяться и другим образом, к примеру, за счёт будущих платежей до полного погашения задолженности перед агентством. Но учтите, что такая схема не относится к распространённым и далеко не всем интересна. Договариваться придётся уже в индивидуальном порядке.

Итак, если с вашей квартирой – всё в полном порядке, можно обратиться в профильное агентство недвижимости, которое специализируется на доверительном управлении квартир или апартаментов. Обратим ваше внимание, что не все, даже крупные компании, умеют профессионально этим заниматься. В крупных городах у собственника даже появляется возможность выбирать между несколькими агентствами. Если Ваши аппартаменты в Москве или Подмосковье, наша управляющая компания готова вам помочь.

Как выбрать риелтора для доверительного управления?

Перед тем, как заключить договор о доверительном управлении, нужно сначала разобраться в том, с кем именно вы будете таким образом сотрудничать. Большинство частных риелторов – это слишком большой риск. У них меньше репутационные риски, плюс человеческий фактор начинает играть слишком большую роль. Такой специалист может и не хотеть вас подвести, но не забывайте о человеческом факторе. В итоге сделка обрывается на любом этапе заключения. И хорошо, если у вас не успеют образоваться обязанности перед третьими лицами.

Сотрудничество с агентством недвижимости намного перспективнее и стабильнее. Если один специалист по каким-то причинам не сможет довести сделку, связанную с вашей квартирой, до конца, эту задачу просто делегируют другому. То есть вы в любом случае получите договор аренды, оформленный с жильцами, а также оплату.

Агентство недвижимости или управляющая компания, как правило,  дорожит своей репутацией. И если компания зарабатывает на доверительном управлении, ей совершенно невыгодно ссориться с собственниками. Поэтому такие компании очень внимательно относятся к пожеланиям владельцев. Контролировать их тоже приходится на практике намного меньше.

Поэтому выбирая между частным риелтором и организацией, необходимо отдать предпочтение компании. Разумеется, если только вы не знакомы лично со специалистом, не уверены на 100% в его порядочности и у вас нет от него каких-то особых гарантий и т. д.

Сложнее становится ситуация, когда выбирать приходится между несколькими агентствами. Тогда стоит анализировать всё комплексно:

• изучать рейтинги агентств недвижимости или управляющих компаний по региону и отзывы конкретных специалистов;
• пообщаться с другими собственниками, которые на таких же или на похожих условиях сотрудничали с этой компанией;
• внимательно разобрать договор, который вам предложат. Лучше всего отнести его юристам. Безусловно, это дополнительные расходы. Однако спокойствие – дороже;
• начать задавать вопросы представителям самой компании. По поведению сотрудников и по тому, есть ли у них развёрнутая информация, уже многое становится понятно. Чем больше конкретики, тем лучше.

При изучении данных особое внимание стоит уделить гарантиям, которые предоставляет агентство по управлению недвижимостью. Вы доверяете компании свои аппартаменты. Как именно будет обеспечиваться её сохранность? Вам предоставят возможность как-то дистанционно контролировать состояние квартиры? Кто будет нести материальную ответственность, если потребуется ремонт? Всё это важно учитывать в комплексе.

Нужно не бояться задавать провокационные вопросы по поводу порядка разрешения конфликтов, например. Если агентство уважает себя и своих клиентов, то до разбирательств дело не дойдёт. Тем не менее нужно понимать, что и в каком именно порядке будет происходить при ЧП или при проблемах с арендаторами.

Договор доверительного управления

Сдать апартаменты в доверительное управление без заключения договора невозможно. Внимательно изучайте черновой вариант ещё до подписания. Попросите агентство недвижимости дать вам экземпляр с собой, чтобы вникнуть во все пункты. Желательно, как уже и говорилось выше, показать текст такого соглашения опытным юристам, чтобы они смогли сразу указать на подводные камни.

В первую очередь в этом соглашении должны быть чётко и однозначно обозначены стороны. Если формально по договору вы работаете с одним лицом, а на практике с вами общается другой риелтор, уточните этот момент. Не бойтесь показывать, что вас что-то смущает. Зато впоследствии у вас будет меньше проблем.

Обратите особое внимание на то, указан ли в договоре порядок передачи квартиры от вас к агенту и от риелтора впоследствии – к вам. Будет ли проводиться опись или другая фиксация состояния недвижимости? Последнее было бы предпочтительным. Так вы сможете доказать, что определённый урон недвижимости нанесли арендаторы или другие лица, за которыми не уследил риелтор. А вот без надёжной фиксации вам будет трудно подтвердить этот факт.

Не забывайте о договоре страхования. Одни агентства недвижимости его требуют, другие нет. Но в любом случае такой полис стоит купить. Так вы получите гарантии того, что даже при самом худшем сценарии у вас будет источник для компенсации причинённого ущерба.

Стандартное взаимодействие между собственником и риелтором тоже стоит детально расписать. Как именно риелтор станет проверять состояние квартиры? С какой периодичностью? Будет ли такой специалист предоставлять вам отчёты? Всё это надо детально зафиксировать в договоре.

И не забывайте прописать там порядок урегулирования конфликтов между сторонами. Риелтор может показаться вам очень ответственным, однако ситуация способна измениться. Долгосрочные отношения должны основываться на договоре. И чем тщательнее он будет составлен, тем больше защиты вы получите.

Сдать апартаменты в доверительное управление – выгодно и не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Специалисты агентства по управлению Ритейл — Риэлти еще раз подчеркивают, что главное в договоре доверительного управления – вникнуть в детали. А если вам сложно во всём разобраться, лучше привлечь к процессу юриста.

Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Швеции. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.