Доверительное управление недвижимостью: Что, Как и Почему

В любом деле не бывает однозначных ответов — в бизнесе не бывает однозначных решений. У кого-то узкая специализация, кто-то — мастер на все руки; кому-то сфера деятельности диктует жесткий график, а другой совершенно не зависит от расписания и офиса; кто-то легко делегирует полномочия и привык доверять подрядчикам, а кто-то падает в обморок от слова аутсорс и стремится контролировать все единолично… Вариантов масса. Среди них нет плохих и хороших. Есть только те, которые подходят или не подходят под конкретный случай.

У вас есть недвижимость. Нужно ли вам передавать ее в доверительное управление? В чем выгода такого решения? Существуют ли подводные камни? Как поступить именно в вашем случае?Давайте разбираться.

В чем суть?

Схема не нова и очень проста. В том или ином виде она существовала испокон веков. В нынешнем — столько же, сколько все наше законодательство. Доверительное управление недвижимостью успешно опробовано множеством людей, так что не надо бояться, что вы ввязываетесь в непонятную авантюру.

Владелец недвижимости заключает с компанией, занимающейся доверительным управлением, договор. Как правило, у него стандартная форма, из которой легко убираются (или, наоборот, добавляются) пункты — в зависимости от ваших нужд и пожеланий. Сама процедура быстрая. Вам нужно только предоставить подтверждающие право собственности и удостоверяющие личность документы.

Все отношения регулируются 53 Главой Гражданского Кодекса РФ.

В зависимости от того, какие именно процедуры вы доверяете управляющей компании, может быть необходимость нотариально заверить доверенность.

Доверительный управляющий вместо вас занимается поиском арендаторов, оформлением документации, улаживанием возникающих вопросов и всеми сопряженными с этим коммуникациями.

Обычно комиссия, которую собственник платит за такие услуги, равняется 10 % от прибыли. В «Retail-Realty» она начинается от 5 %, потому что для нас доверительное управление — это отлаженный годами основной вид деятельности.

Зачем это мне нужно?

Чтобы освободить время и голову для своего основного дела (а управление недвижимостью, как ни крути, требует постоянного контроля и иногда монотонной и не всегда простой работы). Когда самостоятельно пытаешься сделать сразу несколько дел, есть вероятность не сделать ни одного. Грамотное разделение труда и передача обязанностей компетентным работникам — залог успеха.

Чтобы максимально исключить риск ошибки и оплошности: все-таки сдача помещений — это постоянная работа с документами и внимательный подход к поиску арендатора. Увы, маленький недочет может привести к большим убыткам. К тому же надо знать многие юридические тонкости.

Чтобы регулярно получать хорошую прибыль при минимальной включенности в процесс. Более выгодное соотношение цена-качество сложно себе представить.

Где неоспоримые плюсы?

Вы ничем не рискуете: доверительный управляющий несет ответственность за вверенное ему имущество. Логично, что все сотрудники заинтересованы в том, чтобы с ним ничего не случилось, поэтому тщательно подбирают арендаторов, учитывают все риски и постоянно контролируют процесс.

По сути все коммуникации лежат на управляющей компании, а это значит, что об общении с коммунальными службами и встречах с арендатором для проверки помещения можно забыть.

Доверительное управление — одно из немногих решений, приносящих доход без постоянного контроля над процессом со стороны собственника. Вам не нужно размещать объявления, отсеивать кандидатов и заниматься поисками, но при этом вы получаете стабильную прибыль. Управляющая компания сделает для этого все: ведь наша прибыль зависит от вашей.

Есть и неочевидное преимущество: по закону долги владельца помещения нельзя взыскивать за счет недвижимости, находящейся в доверительном управлении. Так что это возможность дополнительно обезопасить свою собственность. Правда, надеемся, что вам никогда не придется ею воспользоваться.

На что обратить особое внимание?

Доверительное управление освобождает массу времени и снимает с вас огромное количество рутинных дел. В этой бочке меда только одна ложка дегтя. Есть полномочия и обязанности, которые при всем желании довольно сложно передать доверительному управляющему. Как бы вы ни хотели избавиться от обязанности самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, сделать это не так просто. На деле не всем подходит вариант, предусмотренный отечественной системой. Поверьте: компании, занимающейся вашими делами, тоже легче было бы взять все на себя. Шаблоны и механизмы отработаны, можно избежать задержек и случайных ошибок (нет эффекта испорченного телефона, а гонять информацию туда-сюда — только тратить время). Но увы: оплату можно производить только со счета собственника помещения. Компания Ритейл-Риэлти придумала решение и этого вопроса.

Что же делать? Есть два варианта, оба прочно утвердились в практике «Retail-Realty».

Стандартный способ — самостоятельно оплачивать счета, передавая доверительному управляющему квитанции, и каждый день утром предоставлять выписку со счета. В общем это небольшие хлопоты. Да, так не забыть об управлении недвижимостью совсем, но в остальном вы будете свободны. Управляющий будет общаться с арендатором, получать для вас компенсации за оплаченные услуги, следить за тем, чтобы все платежи приходили вовремя, и разбираться со всеми инстанциями, если что-то идет не так или есть задержки. По сути вам остается только наладить регулярное выполнение простых механический действий (при желании это можно осуществлять в автоматическом режиме) — все остальное «Retail-Realty» берет на себя.

Можно совершенно освободить себя от забот по поводу недвижимости. Так делают наши клиенты, с которыми мы сотрудничаем давно. Для этого собственник открывает отдельный счет для операций, связанных с переданной в управление недвижимостью, оформляет нотариальную доверенность — и мы проводим абсолютно все действия самостоятельно. Разумеется, вы вольны в любое время как угодно контролировать этот процесс, если пожелаете.

Как выбрать агентство по управлению недвижимостью?

Опыт и репутация на рынке — то, на что действительно можно опереться. Если компания ведет свою деятельность довольно давно и у нее есть клиенты, с которыми ее связывают продолжительные деловые отношения, это показатель стабильности и доверия, который можно отметить как неоспоримый плюс. Бизнес есть бизнес, и никто не будет долго сотрудничать с тем, кто не приносит дохода или несет репутационные риски. А вот на цифры (прибыль, годы и количество постоянных клиентов) можно опереться.

Смотрите, основной ли это вид деятельности для компании. Конечно, везде бывают исключения, но, как правило, одну специализацию доводят до хорошего уровня.

Если есть время, можно попытаться пообщаться с клиентами агентства и узнать, нравится ли им совместная работа.

Косвенным подтверждением надежности будет и наличие собственных объектов. Все-таки чем больше у кого-то недвижимого имущества и реальных связей, тем сложнее ему кануть в небытие. К тому же подобный актив — результат планомерной разумной деятельности.

Не торопитесь с выбором, думая, что доверительное управление — шаблонный процесс и все компании, его осуществляющие, примерно одинаковы. Разными бывают не только условия, прописанные в договоре, но и отношение работников к своей деятельности. Далеко не все агентства бывают перманентно внимательны к запросам клиентов, регулярно самостоятельно выходят на связь и посылают сотрудников лично контролировать объект на месте. Посвятите изучению вопроса некоторое время. Таким образом, раз сделав выбор, вы в дальнейшем будете спокойны и вам уже не придется снова и снова во все вникать. И начинать сначала…