Список самых доходных жилых комплексов и домов для сдачи квартир в аренду. Опыт агентства по управлению

Список самых доходных жилых комплексов и домов для сдачи квартир в аренду. Опыт агентства по управлению
Автор статьи: Марина Самохвалова
Воскресенье, 17 Май 2020

Арендный бизнес может надолго обеспечить вас стабильным и надёжным источником дохода. Однако для того, чтобы не возникло разочарований с приобретенной для сдачи в аренду недвижимостью, нужно не ошибиться с выбором при покупке. Грамотный подход к подбору объекта поможет окупить инвестиции за короткий срок.

В каких ЖК стоит покупать квартиру?

Квартиры в ЖК — это оптимальный вариант, потому что такую недвижимость сейчас охотнее всего берут в аренду представители среднего класса. Поскольку речь идёт о новых апартаментах с качественным ремонтом, их можно сдавать, не беспокоясь по поводу текущих кранов, неисправной электропроводки или других неприятностей. Однако для начала необходимо определиться с домом и его локацией.

 

При выборе нужно обращать внимание на следующее:

  • репутация застройщика. Она важна не только для тех, кто покупает квартиру ещё в процессе строительства такого комплекса, но и для тех, кто хочет стать владельцем такой недвижимости даже после того, как дом сдан в эксплуатацию. На самом деле всё довольно просто: если застройщик дорожит своей репутацией, он не будет экономить на материалах или специалистах. В итоге и с жилым комплексом в течение 10-15 лет после сдачи не возникнет проблем. Дома не будут расползаться, не появятся трещины и т.д.;
  • категория дома. Наибольшим спросом у арендаторов пользуются квартиры в эконом-сегменте и в бизнесе. Что же касается премиального, то снять такие апартаменты себе может позволить далеко не каждый, тем более в Москве. Зарабатывать на аренде в целом тоже реально, однако нужно очень хорошо понимать довольно специфическую нишу. То есть это однозначно не вариант для начинающего предпринимателя;
  • инфраструктура. У большинства застройщиков под магазины, аптеки, отделения банков и офисы отводятся первые этажи. Однако нередко инфраструктура этим не ограничивается. При покупке квартиры посмотрите на то, предполагается ли открытие поблизости садика, школы, спортивного комплекса, других социальных объектов. Арендаторы готовы переплачивать за хорошую инфраструктуру и нередко даже — закрывать глаза на недостатки самой квартиры;
  • тип дома. Дома из кирпича — тёплые, панельные более доступные по ценам. Есть и более современные технологии, однако разобраться в том, чего ждать от такого дома, сможет только строитель-эксперт. В любом случае уделить внимание этому моменту не мешало бы и покупателю;
  • планировка. Такую информацию можно посмотреть на официальном сайте застройщика. Как правило, она не скрывается. Стандартная планировка с изолированными комнатами пользуется традиционно наибольшим спросом. Также довольно востребована свободная, особенно если речь идёт о компактных квартирах. А вот переплачивать за высокие потолки и оригинальные решения в Москве не любят;
  • наличие парковочного места. Обычно владельцу квартиру предоставляют возможность разместить хотя бы один автомобиль. При аренде квартиры, как правило, это право переходит вместе с апартаментами к жильцам. И в таком мегаполисе как Москва это очень важный момент.

Это далеко не всё из того, на что стоит обратить внимание. Информацию нужно изучать по каждому ЖК. Важно то, когда был сдан дом (как давно), не возникли ли с ним проблемы. Стоит проанализировать, что пишут о ЖК сами владельцы квартир. Особо важно мнение жильцов.

Если ЖК всё ещё находится в процессе постройки, необходимо обратить внимание на то, не опаздывает ли застройщик со сроками, не было ли переносов. Разумеется, стоит проанализировать его ситуацию с другими подобными проектами.

Наиболее ликвидные и востребованные ЖК для аренды квартиры

Мы подготовили для Вас список жилых комлексов, квартиры или аппартаменты в которых стоит рассмотреть:

  • ЖК «Суббота»

Адрес: Москва, САО, р-н Беговой, Верхняя ул., 20к1

Метро: Белорусская

  • Москва-Сити башня Москва

Адрес: Пресненская набережная 8, стр.1

Метро: Выставочная, Деловой центр

  • ЖК Мосфильмовский

Адрес: Мосфильмовская 88к4с3

Метро: Ломоносовский проспект, Раменки

  • ЖК Barrin House

Адрес: Малая Пироговская дом 8        

Метро: Фрунзенская

  • Жилой комплекс: Воробьевы Горы

Адрес: Мосфильмовская дом 70

Метро: Университет

  • ЖК "Кутузовская Ривьера"

Адрес: Нежинская дом 1 к 3

Метро: Славянский бульвар, Парк Победы

  • ЖК Эльсинор

Адрес: Маршала Соколовского 5

Метро: Октябрьское поле

  • ЖК Золотые ключи-2

Адрес: Минская дом 1Гк1

Метро: Университет, Киевская, Ломоносовский проспект

  • Жилой комплекс «Триумф-Палас»

Адрес: Чапаевский переулок, д. 3

Метро: Аэропорт, Сокол

  • Жилой комплекс «Весна на Балтийском»

Адрес: Часовая улица, д. 23 к. 1

Метро: Аэропорт, Сокол

  • Жилой комплекс «Гранд-Парк» на Ходынке

Адрес: Ходынский бульвар, д. 11

Метро: Полежаевская

  • ЖК «Эдельвейс»

Адрес: Давыдковская улица, д. 3

Метро: Минская, Пионерская, Славянский Бульвар

  • Башня исторического «Дома нефтяника»

Адрес: Тараса Шевченко набережная, д. 1/2

Метро: Киевская

  • Жилой комплекс бизнес-класса «Серебряный берег»

Адрес: Маршала Жукова проспект, д. 59

Метро: Октябрьское Поле, Хорошёво, Щукинская

  • Жилой комплекс «Пирамида»

Адрес: Дмитрия Ульянова улица, д. 31             

Метро: Академическая, Крымская, Профсоюзная

  • Жилой комплекс «Савеловский Сити»

Адрес: Новодмитровская улица, д. 2 к. 6

Метро: Дмитровская, Савёловская

  • ЖК «Сердце Столицы»

Адрес: Шелепихинская набережная, д. 34 к. 1

Метро: Фили, Шелепиха

  • Жилой комплекс «Воронцовский Хаус»

Адрес: Новаторов улица, д. 8 к. 2

Метро: Проспект Вернадского

  • ЖК Алые паруса

Адрес: Авиационная улица, д. 79         

Метро: Спартак, Тушинская, Щукинская

  • ЖК Итальянский Квартал

Адрес: Фадеева дом 4А

Метро: Новослободская, Белорусская

  • ЖК "Корона Эйр"

Адрес: просп. Вернадского, 92К1

Метро: Тропарево 

  • ЖК "Символ"

Адрес: ш. Энтузиастов, 1к1

Площадь: Ильича, Римская

  • ЖК бизнес класса "Английский квартал"

Адрес: Мытная 7к1

Метро: Октябрьская / Шаболовка / Добрынинская

  • ЖК на "2-ой Квесисской дом 20"

Адрес: Улица: 2-я Квесисская дом 20к1

Метро: Петровский парк, Савеловская, Динамо

  • ЖК Шатер

Адрес: Верхняя Красносельская 19С2

Метро: Красносельская

  • ЖК "Каскад"

Адрес: Набережная Академика Туполева 15

Метро: Бауманская

  • ЖК Колизей

Адрес: Мичуринский Проспект 11к3

Метро: Ломоносовский проспект, Раменки

  • ЖК Нежинский Ковчег

Адрес: Нежинская дом 8 к 1

Метро: Парк Победы, Славянский бульвар

  • ЖК Авангард

Адрес: Новочеремушкинская 60

Метро: Новые Черемушки

  • Жилой комплекс "Олимп"

Адрес: улица Коштоянца дом 20

Метро: Юго-Западная

Выбор района

Выбирать стоит не только ЖК, но район. Выше этот вопрос мы уже разбирали. Однако стоит отметить, что важна далеко не только инфраструктура. Большое значение имеет целый ряд факторов:

  • наличие удобного подъезда;
  • транспортная развязка;
  • наличие поликлиники, детского сада, школы;
  • репутация района (насколько он криминогенный, какие социальные слои в нем преобладают);
  • темпы застройки, общая скорость развития;
  • сильные и слабые стороны именно района (например, много зелени и слабое решение транспортного вопроса).

Обычно такую информацию можно подчерпнуть из открытых источников. По мере возможности стоит также прогуляться по району и изучить ситуацию визуально.

Доверительное управление квартирами

Количество комнат

Самыми востребованными квартирами у арендаторов являются одно- и двухкомнатные квартиры. Первые снимают студенты, одинокие люди, пары, которые хотят по разным причинам сэкономить. Нередко в однокомнатной квартире живут матери-одиночки. Двухкомнатные обычно выбирают семейные пары, нередко — с 1-2 детьми. Спрос на такие предложения есть всегда.

Что же касается трёхкомнатных квартир, то для большинства их аренда уже оказывается ощутимой в финансовом плане. И даже те, кто могут себе позволить такие расходы, обычно предпочитают откладывать разницу в сумме на оплату ипотеки или на решение других вопросов. Поэтому для инвестиций в арендный бизнес имеет смысл брать квартиру с максимум 2 комнатами. Если у вас есть свободные средства, лучше купить несколько апартаментов.

Как выгоднее сдавать квартиры?

Вложение средств в такое имущество — это хороший способ организовать для себя пассивный источник дохода. Однако для того, чтобы он действительно оставался пассивным, нужно экономить на временных затратах. Как это сделать?

Сдача квартиры в аренду — это более сложный процесс, чем многие себе представляют. Необходимо:

  • Привести недвижимость в порядок. Даже в квартире от застройщика всегда небходимо сделать финишную отделку. Также надо решить вопрос с мебелью, с бытовой техникой и прочим. Если вы беспокоитесь за сохранность такого имущества, рекомендуем сделать подробнейшую опись. Понятно, что до конфликта лучше не доводить. Но меньше всего на практике проблем возникает у тех, кто к ним тщательно готовится.
  • Сделать качественные фотографии квартиры, по возможности снять видео. Это позволит потенциальным арендаторам получить отчётливое представление о том, что им предлагают.
  • Выбрать оптимальную схему сдачи квартиры. Возможны в целом 2 варианта — долгосрочно и посуточно. И у того, и у другого есть свои преимущества и недостатки. При первом гарантирована стабильность, квартира медленнее изнашивается. При втором — заработок выше, но заниматься арендой нужно постоянно. Плюс износ в разы выше.
  • Разобраться с тем, как и на каких площадках давать объявление о сдаче квартиры в аренду.
  • Написать объявления и разместить. В некоторых случаях имеет смысл потратиться на платные услуги сервисов, чтобы поднять объявление в ТОП, привлекать к нему внимание. Часто это оправдывается быстрой сдачей квартиры в аренду.
  • Провести показы. Иногда везёт и удаётся быстро найти квартирантов. Но в целом показы могут проводиться до нескольких недель. Если же всё затягивается на ещё больший срок, то нужно пересмотреть ценовую политику или подход к рекламе.
  • Выбрать арендаторов. Не стоит останавливаться на первых же, которые согласились на вашу цену. Доход — это ещё не всё. Арендаторы могут создать проблемы, которые не оправдает даже размер арендной платы. Поэтому нужно очень внимательно присмотреться к тем, с кем вы собрались заключать договор.
  • Согласовать все моменты. Сначала нужно обсудить всё устно, разобраться, достигли ли вы взаимопонимания.
  • Оформить и подписать договор аренды. Учтите, что если он заключается на срок больше года, то договор придётся регистрировать.
  • Подписать передаточный акт, отдать ключи, получить оплату.
  • Приходить ежемесячно для контроля за состоянием квартиры и для снятия показателей со счётчиков.
  • Расторгнуть договор, когда арендаторы захотят съехать или если вас что-то перестанет устраивать. Освобождение жильцами квартиры возможно и просто по факту окончания срока действия договора, который потом не продлевают.
  • Повторить всю процедуру с поиском новых жильцов.
  • Продолжить контролировать использование вашего имущества.

В описанном выше алгоритме не указана необходимость проводить уборку или ремонт. На самом деле включить это в цикл на регулярной основе неправильно, потому что это во многом зависит от состояния квартиры и от потребности в ремонте. Но в ряде случаев хорошим тоном будет заказать услуги клининговой компании после съезда каждых арендаторов.

Таким образом, процесс сдачи квартиры в аренду довольно сложный, хлопотный и трудоёмкий. Он требует глубокого погружение в ряд вопросов. Кроме того, на всё нужно время. То есть такой заработок проблематично совмещать со строительством карьеры или с бизнесом. А ещё сдать квартиру в аренду сложно, когда владелец находится в другом городе или даже в другой стране.

Именно в таких ситуациях на помощь собственникам приходит доверительное управление. Наша компания оказывает подобную услугу уже более 24-х лет. По факту, вы доверяете квартиру агентству, которое выполняет описанный выше алгоритм за вас и от вашего имени. Это позволяет добиться получения большего дохода с минимальной тратой личного времени.

Договор доверительного управления также защищает ваши интересы и от недобросовестных агентов. В его тексте очень тщательно расписываются права и обязанности сторон, ваши возможности контролировать использование квартиры, размер вознаграждения риелтору. Договор доверительного управления — это отличное решение для собственников. Оно позволяет сгенерировать постоянное поступление средств сразу после передачи квартиры в управление.

.

Новостройка или вторичка?

При выборе квартиры стоит также понять, что будет лучше — покупка недвижимости в новостройке или же во вторичке. Не секрет, что престижные ЖК есть и во второй группе.

На самом деле многое зависит от того, на что именно вы нацелены. Уже прошли времена, когда новостройка на этапе котлована была более предпочтительным вариантом и это позволяло приобрести привлекательные апартаменты по удивительно низким ценам. Сейчас же, если вы хотите начать получать прибыль “здесь и сейчас”, то вторичка — предпочтительнее. Пока ЖК достраивается, сдаётся в эксплуатацию, пока решается вопрос с инфраструктурой, вы можете уже наладить поступление дохода. Но каждый вариант надо рассматривать индивидуально.

Доверительное управление квартирами

Как быстро окупаются квартиры?

Чтобы понять, насколько этот бизнес доходный, нужно разобраться с тем, сколько времени потребуется на то, чтобы вложение окупилось. Самые лучшие показатели в этом отношении у однокомнатных квартир и небольших аппартаментов — от 8-11 лет в среднем. Если говорить о двухкомнатных, то на то, чтобы такая недвижимость окупилась, нужно 10-12 лет. А вот с трёхкомнатными всё может доходить и до 15-20 лет.

Говорить о точных цифрах проблематично, потому что на срок влияет множество факторов:

  • схема сдачи квартиры в аренду (при посуточной срок уменьшается, но повышаются риски серьёзных затрат на ремонт, что ещё больше осложняет ситуацию с прогнозированием);
  • расположение квартиры (апартаменты, находящиеся рядом с место, окупаются несколько быстрее несмотря даже на то, что стоят дороже);
  • количество простоев (на фактический срок будет напрямую влиять то, насколько активно вы станете заниматься сдачей квартиры в аренду);
  • площадь квартиры (чем больше квадратных метров, тем больше времени требуется на то, чтобы они окупились, зависимость в данном случае прямая);
  • количество ремонтов, которые за всё время производились (в данном случае собственник зависит от того, насколько аккуратно арендаторы пользуются недвижимостью);
  • сопутствующие расходы.

Чем больше факторов вы учтёте, тем с более высокой точностью вы сможете построить финмодель вашего арендного бизнеса. В целом при общем анализе рынка вполне реально получить примерные сроки, которые и были озвучены выше. А вот конкретика всегда рассчитывается по отдельно взятому объекту.

Заработать на сдаче квартиры в аренду вполне реально. Причём вам для этого даже не потребуется личное участие. Рекомендуем тщательно изучить рынок управления недвижимостью и обратиться к профессионалам, дорожащим своим именем. 

Список самых доходных жилых комплексов и домов для сдачи квартир в аренду. Опыт агентства по управлению
Автор статьи: Марина Самохвалова

Директор управляющей компании, эксперт по недвижимости

Другие статьи:
НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности