Договор доверительного управления недвижимым имуществом, образец Retail-Realty

Договор доверительного управления недвижимым имуществом, образец Retail-Realty
Автор статьи: Александрова Татьяна
Вторник, 04 Июнь 2019

Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается между собственником недвижимости (Учредитель управления) и управляющим (Доверительный управляющий). Цель договора: узаконить отношения между собственником и управляющим, а также прописать условия работы. 

Мы управляем 150+ объектами стрит-ритейл в Москве и Московской области. Их площадь от 20 до 300 м2. 

С одной стороны, это недорогие объекты, если смотреть относительно дорогой коммерческой недвижимости с множеством инвесторов: офисные здания, торговые и спортивные центры. 

С другой стороны, объектов стрит-ритейл много, инвесторы часто передают не один, а сразу несколько объектов в управление, поэтому общая сумма достигает сотен миллионов рублей. 

Работаем с 1996 года, но даже спустя 20 лет регулярно перерабатываем договор по управлению недвижимостью для сдачи в аренду, чтобы избежать разночтений и четко прописать обязанности и права каждой стороны. 

В статье расскажем об основных пунктах договора доверительного управления, на которые нужно обратить внимание, а также дадим возможность скачать образец договора доверительного управления недвижимым имуществом.  

 

Как составить договор доверительного управления недвижимостью 

В договоре доверительного управления нужно четко определить: 

  • порядок передачи недвижимости в доверительное управление; 
  • порядок передачи имущества, привязанного к объекту;  
  • порядок обмена информацией между сторонами; 
  • ответственностью управляющего перед собственником;
  • порядок взаиморасчетов
  • права и обязанности доверительного управляющего

Так как речь идет о коммерческой недвижимости — десятках и сотнях миллионов рублей, то стандартных образцов договоров по управлению недвижимостью недостаточно. Требуется работа юриста, который специализируется на работе с фирмами, занимающимися управлением коммерческой недвижимостью.

 

Управление коммерческой недвижимостью

Обязательные пункты договора 

В договоре всегда нужно прописывать:

  • стороны договора;
  • контактные данные сторон для обмена информацией; 
  • дату заключения договора;
  • дату окончания действия договора;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок расторжения договора; 
  • порядок продления договора;
  • подписи и реквизиты. 

Это стандартные пункты, которые прописывают в договоре между учредителем управления (УУ) и доверенным управляющим (ДУ). Они практически не меняются и говорить о них подробно не имеет смысла.

Но есть обязательные пункты к договору по доверительному управлению недвижимостью, без которых не обойтись. Давайте поговорим о них подробнее. 

 

1.Порядок обмена информацией между УУ и ДУ

Управление недвижимостью — хлопотное дело. Между УУ и ДУ всегда идет обмен информацией: ежемесячные отчеты, идеи, проекты, предложения, согласования арендатора, решение вопросов по ремонту недвижимости или имущества и т.д. 

Чтобы минимизировать простой, нужно отвести определенное количество дней для рассмотрения вопросов и определить, какое решение будет принято, если УУ не уложился в установленный срок.

Например, ДУ нашел арендатора, а УУ не смог найти время согласовать его. Какое решение будет принято в таком случае? Это подводит нас следующему пункту: какие вопросы управляющий может решать самостоятельно (права ДУ) и что он обязан делать (обязанности ДУ)? 

Учредитель управления, особенно если это сам владелец недвижимости, часто хочет, чтобы его меньше дергали по мелким вопросам. Так вот, в договоре нужно прописать, какие вопросы ДУ может решать самостоятельно и как ему стоит отчитываться о принятых решениях, чтобы потом не пришлось идти в суд. 

Как это бывает. Учредитель управления не давал разрешения на починку крыльца, а доверительный управляющий провел ремонт за 150 000 р., чтобы бизнес арендатора не потерял клиентов. В конце месяца стороны послали друг друга, обнялись и пошли в суд. 

Согласуйте уровень принятия решений по ключевым вопросам. Определите, какие решения надо принимать исключительно в письменной форме, а какие требует лишь устного уведомления от доверительного управляющего. 

 

2. Обязанности доверительного управляющего

Основная задача ДУ — забота о недвижимости и имуществе в интересах учредителя управляющего. Если проще, надо сохранить недвижимость, имущество и обеспечить стабильный доход в долгосрочной перспективе. Однако такой формулировки недостаточно для договора. Необходимо прописать обязанности как можно полнее.

В нашем договоре более 12 пунктов. Прописывать нужно все  — от поиска арендатора и проведения переговоров, до частоты осмотров объекта со стороны ДУ и проведения мероприятий по взысканию задолженностей с арендатора. 

 

3. Права доверительного управляющего 

В права управляющего включают: 

  • требовать от УУ документы;
  • контролировать работу контрагентов;
  • проводить переговоры с контрагентами;
  • заключать и расторгать с ними договора;
  • представлять интересы УУ в суде по искам, связанным с недвижимостью или имуществом. 

Все эти права должны быть прописаны в договоре, чтобы защитить интересы УУ и ДУ. 

 

4. Гарантии доверительного управляющего

Есть управляющие компании, который любят указать в своей рекламе или на сайте (что не является публичной офертой), что они гарантируют учредителю управления стабильный доход с определенного времени. Однако в договорах ничего о гарантиях уже не сказано. Обращайте на это внимание. 

Когда сотрудничество с доверительным управляющим началось с обмана, то как ему можно доверить недвижимость? Подумайте над этим. 

К слову, мы не обещаем гарантированного дохода, потому что его невозможно гарантировать. Более того, если у нас есть сомнения по поводу сдачи коммерческой недвижимости в аренду, то выскажем их еще на первой встрече. 

 

5. Сумма вознаграждения доверительного управляющего и взаиморасчеты

В договоре отразите стоимость услуг ДУ, сроки оплаты, а также обозначьте условия взаиморасчетов и финансирования ремонтных работ на объекте. 

Взаиморасчеты и финансы в целом — одна из самых обсуждаемых тем за столами переговоров. Первым делом доверительному управляющему необходимо открыть отдельный счет для работы с учредителем управления. Далее стороны согласовывают и отражают в договоре: 

  1. сроки поступления арендной платы; 
  2. методы и порядок работы с арендаторами должниками; 
  3. порядок заключения договоров на страхование недвижимости, имущества, а также гражданской ответственности; 
  4. условия и порядок компенсации затрат ДУ на ремонт или вследствие причинения вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц.

Старайтесь все спорные моменты обозначить в договоре и предвидеть проблемы, которые могут возникнуть. 

Например, страхование гражданской ответственности. Об этом как-то не думают, ведь это редкий случай. Мы стараемся убедить УУ в необходимости этого действия, так как в случае причинения вреда третьим лицам штрафы могут достигать миллионов рублей. 

 

6. Ответственность сторон

Сложная тема. С одной стороны, ДУ несет ответственность за имущество и недвижимость УУ. С другой стороны, существует множество ситуаций, на которые УУ никак не может повлиять. Прорыв магистрального трубопровода, уличные погромы, взрыв бытового газа — все это огромные риски для владельца недвижимости. 

3 листа А4 — это стандартный размер образца договора по управлению недвижимым имуществом в интернете. Размер нашего договора, не считая приложений, более 8 листов. 

Обязательные приложения к договору 

1. Передаточный акт на недвижимость и имущество — в нем отражаете все данные по объекту недвижимости, а также опись всего имущества, которое есть на объекте в момент передачи доверительному управляющему. 

2. Копии экспликаций и поэтажных планов БТИ. Их требуют арендаторы, а также различные проверяющие службы. Будет лучше, если копии всех документов на недвижимость будут храниться у ДУ. 

3. Доверенность на доверительное управление с указанием всех действий, которые может совершать доверительный управляющий. 

4. Доверенность для учредителя управления. Учредитель управления может действовать по доверенности, которую ему выдал фактический владелец недвижимости. У доверительного управляющего должны быть если не контакты владельца недвижимости, то подтвержденные права учредителя управления. Так что к договору нужно приложить копию доверенности. 

Составляя договор доверительного управления недвижимым имуществом, учитывайте, что его можно заключить на срок не более 5 лет (ГК РФ Статья 1016). 

 

Что запомнить 

Договор по управлению недвижимостью нужно составлять руками грамотного юриста. Большая часть тех шаблонов и образцов, которые можно найти в интернете не учитывают десятки нюансов. 

Идеально разрабатывать договор для каждого клиента отдельно, но в реальности это сделать не получится. Потому что хорошие юристы всегда заняты, а переговоры по договору могут растянуться на месяцы. 

Мы регулярно корректируем и улучшаем договор, хотя работаем исключительно с недвижимостью стрит-ритейл более 20 лет. Скачайте договор управления коммерческим недвижимым имуществом, который составлен нашим опытным юристом. А также изучите другие темы нашего блога, чтобы узнать больше. 

Договор доверительного управления недвижимым имуществом, образец Retail-Realty
Автор статьи: Александрова Татьяна

Директор по развитию, эксперт по недвижимости

НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности