Как сдавать квартиру удалённо, если вы в другом городе или в стране

Как сдавать квартиру удалённо, если вы в другом городе или в стране
Автор статьи: Лев Фельдман
Вторник, 05 ноябрь 2019

Сдача квартиры в аренду – хороший способ получить стабильный источник дохода. Но сдавать квартиру удалённо проблематично, если вы находитесь в другом городе или в другой стране. Приехать получается далеко не всегда, к тому же это увеличивает расходы. Вместе с тем необходимо заключать договоры с новыми жильцами, следить за имуществом, искать квартиросъёмщиков.

Многие из-за нежелания выпускать ситуацию из-под контроля отказываются от сдачи квартиры в такой ситуации.

 

Такое решение нельзя назвать оптимальным по ряду причин:

  • квартира всё равно требует определённых и постоянных затрат. Это коммунальные платежи и налог на недвижимость как минимум.
  • арендное жилье амортизируется быстрее. Для его поддержания требуется делать текущий ремонт.
  • владелец ежемесячно осуществляет платежи в фонд капитального ремонта.
  • за состоянием квартиры никто не следит. Вас могут залить, возможны проблемы со стояком и не только. Жильцы сами заинтересованы в том, чтобы поддерживать квартиру в нормальном состоянии. А вот закрытые апартаменты – это риски.
  • квартира, в которой давно никто не живёт, может заинтересовать криминальные элементы. Увеличивается риск кражи. Также в такое имущество могут самовольно заселиться.
  • Таким образом, следить за происходящим в любом случае нужно. И вложений полностью не избежать. Поэтому стоит разобраться с тем, как сдавать квартиру удалённо.

Комплексное управление недвижимостью от Retail-Realty


 

Действия через посредника

Один из довольно популярных вариантов, к которому прибегают собственники квартиры – сдача имущества в аренду через посредника. На лицо, представляющее ваше интересы, оформляется доверенность. Речь может идти о близком родственнике, друге, риелторе или юристе. В ней указываются конкретные полномочия такого лица. Например, совершать разные действия, связанные со сдачей квартиры в аренду, оформлением и подписанием от имени владельца договора, поиском и подбором арендаторов, контролем за состоянием имущества, своевременным взиманием оплаты.

Такой способ довольно широко распространён. Он позволяет собственнику получать доход от квартиры, находясь при этом даже в другой стране. Преимущества очевидны: можно не волноваться по поводу состояния имущества, рассчитывать на стабильный доход и не приезжать лично.

 

Однако стоит учесть и наличие подводных камней:

  • многое зависит от честности посредника. Владелец квартиры не видит, кто на самом деле живёт в его недвижимости. Безусловно, можно договориться о собеседовании с квартиросъёмщиками по Skype или Whats'App, попросить присылать периодические фотоотчёты. Счета за оплату коммунальных услуг тоже никто не мешает просматривать разными способами. Однако дистанционно полный контроль невозможен. Поэтому многое зависит от того, насколько честен будет с владельцем сам посредник;
  • часть арендаторов могут отказаться или подозрительно отнестись к заключению договора непосредственно не с собственником. Это нетрудно понять: доверенность отзывается очень быстро. А если соглашение было подписано после этого, то оно уже не будет считаться действительным. В итоге перед арендаторами у собственника нет никаких обязательств. Также часто мошенники подделывают доверенности и сдают в аренду квартиры родственников, друзей, знакомых – вариантов разных сомнительных схем хватает;
  • посредник может небрежно отнестись к контролю за состоянием квартиры. Эта проблема тоже встречается довольно часто. В отличие от первого варианта, у такого лица нет злого умысла вас обмануть. Он просто очень спокойно относится к небрежному обращению с квартирой, может проигнорировать серьёзные проблемы. В итоге собственник рано или поздно столкнётся с поврежденным имуществом. В таком случае подать иск против посредника и заставить его компенсировать ремонт за свой счёт вполне реально. Но проблема в том, что собственнику придётся доказывать, в каком состоянии квартира была до того, как он поручил с ней разбираться другому лицу. Также понадобится через суд установить степень ответственности каждого, то есть самого владельца, арендаторов и посредника. Всё это способно надолго растянуться.

Ещё один немаловажный момент: в правоприменительной практике наблюдается разночтение по поводу того, достаточно ли доверенности, чтобы поручить кому-то сдачу в аренду собственной квартиры. Одни суды считают, что уже на этом основании между посредником и собственником выстраиваются отношения. Другие полагают, что требуется заключить договор управления квартирой. А в отсутствии такого соглашения говорить о конкретных обязательствах сторон проблематично, потому что они детально не урегулированы.

С учётом всего вышесказанного многие считают, что сдавать в аренду квартиру через посредника – это интересный вариант, однако рискованный. Безусловно, чтобы другое лицо могло действовать от вашего имени, ему требуется доверенность. Однако исключительно этого документа недостаточно. Всё большее количество экспертов по вопросам недвижимости предлагают оформлять договор управления. Поэтому в нём нужно, как минимум, разобраться.

 

Доверительное управление квартирами

Что такое договор управления и как он помогает удалённо сдавать квартиру?

Это соглашение можно подписать с частным риелтором или с риелторской компанией, которые будут следить за вашей квартирой, находить жильцов, заключать с ними договор, взимать оплату. Такие лица также могут взять на себя обязательства заниматься текущим ремонтом, оплатой коммунальных услуг, наймом клининговой компании. По факту, в договоре можно прописать всё, что угодно.

 

Реализуется это следующим образом:

  • У владельца есть квартира или несколько квартир. Сам он находится в другом городе (государстве), сдавать в аренду имущество ему не удобно.
  • Он один раз приезжает лично и заключает договор управления квартирой. В целом, сделать то же самое может и от его имени посредник при наличии доверенности.
  • Также на риелтора оформляется доверенность, чтобы при управлении квартирой он мог подписывать договоры от имени собственника с жильцами.
  • Все права и обязанности сторон детально регулирует договор. По соглашению агент может находить жильцов, оформлять с ними все документы, каждый месяц проверять состояние квартиры и счётчики.
  • По договорённости агент вправе нанимать специалистов из клининговой компании, чтобы после одних жильцов привести недвижимость для переезда других в порядок.
  • В текст соглашения можно внести и пункты по поводу ремонта. Однако это встречается редко.
  • Агент также должен будет следить за поступлением оплаты за аренду квартиры каждый месяц на карту собственника. При этом такое лицо само работает за вознаграждение в виде процента, как правило.

Стоит учесть, что нюансы взаимоотношения сторон должны быть урегулированы в тексте соглашения. Там может быть зафиксирована периодичность проведения оплаты, способ контроля деятельности агента или квартиросъёмщиков. То есть конкретное содержание договора остаётся на усмотрение сторон. Главное, чтобы не возникало противоречий с законодательством.

 

Что надо учитывать по поводу договора доверительного управления?

Договор доверительного управления – это эффективный инструмент сдачи квартиры. Но его необходимо правильно составить. Важно, чтобы текст соглашения соответствовал действующему законодательству (глава 53 ГК РФ). Также не стоит забывать и о других нормативно-правовых актах. Поэтому перед подписанием такого договора нужно отдать его на изучение юристу. А желательно – заказать разработку с нуля. В таком случае ваши интересы будут однозначно надёжно защищены.

Сам договор заверяется у нотариуса. Так к соглашению в случае возникновения конфликта между владельцем квартиры и посредником окажется намного меньше вопросов.

Однако учтите, что договор доверительного управления не будет действительным без регистрации в Росреестре. В 2020 году эта услуга стоит 2 тысячи рублей. И для регистрации соглашения в Росреестр нужно будет предъявить акт приёма-передачи квартиры. Между прочим, его составление – во многом в ваших интересах. Благодаря такому документу вы зафиксируете, в каком состоянии была квартира на момент передачи посреднику. И если недвижимость серьёзно пострадает, вы сможете составить иск о компенсации ущерба вполне обоснованно.

Важный момент: договор доверительного управления не заменяет собой доверенность. Обратное тоже верно. Чтобы агент мог от имени владельца, находящегося в другом городе, заключить с будущими жильцами договор найма жилого помещения, ему нужна доверенность. Однако только её, как уже и говорилось выше, может быть недостаточно.

 

Как платить налоги?

На выплату налогов местонахождение владельца квартиры влияет только в плане того, является ли он резидентом или нет. В последнем случае налогообложение по НДФЛ увеличивается. Но делать отчисления в пользу государства нужно в любом случае.

Стоит отметить, что у собственника при получении такого дохода есть 2 варианта, оптимизирующих его налогообложение:

  • оформить себя в качестве ИП и выплачивать налоги по ставке 6% с оборота или 15% – по системе «доходы минус расходы». В последнем случае в траты можно записать коммунальные платежи, а также деньги, которые будут идти на текущий или капитальный ремонт. Аналогично в отношении клининговых услуг. Что же касается ставки 6%, то она берётся с совокупного дохода. Как правило, деньги, связанные с предпринимательством, просто поступают на специальный расчётный счёт. И налоговая будет обращать внимание именно на совокупный доход;
  • зарегистрироваться в качестве самозанятого и указывать доход, полученный от сдачи квартиры в аренду. В этом случае если прибыль вам будет поступать от физических лиц, налог придётся выплачивать по ставке 4%. А вот если от юридического лица, то ставка – 6%. Такой вариант выгоднее. Но учтите, что самозанятый не может иметь наёмных работников.

Важно: при выплате НДФЛ налогооблагаемая сумма не уменьшается на размер вознаграждения агенту, которое полагается при заключении договора доверительного управления. То есть указать в качестве расходов не получится.

 

Доверительное управление квартирами

Удалённый контроль за состоянием квартиры

Возможность сдавать квартиру, находясь в другом городе или даже в другой стране, сегодня привлекает многих. Но собственники опасаются, что с их недвижимостью может что-то случиться. Испорченный ремонт, сломанная мебель, украденная бытовая техника – проблемы бывают разными. И это уже не говоря о неприятностях с соседями.

Опытные риелторы рекомендуют разные способы контроля за происходящим:

  • заключение договора доверительного управления, в котором бы детально расписывались обязанности агента по контролю квартиросъёмщиков;
  • проведение собеседования с жильцами по Skype;
  • получение страховой суммы в качестве гарантии того, что с квартирой всё будет в порядке. Нужно учесть, что если эти средства останутся у владельца, то налоговая будет считать их доходом. Следовательно, с полученной прибыли понадобится заплатить налог;
  • установление камер наблюдения в подъезде, что позволит контролировать посещаемость;
  • видеосъёмка квартиры, которая может по договорённости производиться раз в месяц;
  • составление отчёта об уплате коммунальных платежей с приложением подтверждающих документов;
  • оформление акта сдачи-приёмки недвижимости;
  • сдача квартиры только по определённому договору найма жилья, в котором бы тщательно расписывалась ответственность арендаторов;
  • создание фотоотчёта;
  • поддерживание связи с соседями, друзьями и другими лицами;
  • мониторинг объявлений о сдаче квартиры (подход агента к договорённости можно отследить и по тому, сколько информации он предоставляет, насколько активно ищет жильцов и т. д.).

Дистанционно сдавать квартиру можно и нужно. Вам необходимо делегировать выполнение отдельных действий посреднику. Однако у вас остаётся возможность проконтролировать происходящее. Конкретный механизм зависит от того, о чём вы договоритесь.

Но учтите, что чрезмерно жёсткий контроль способен отпугнуть многих квартиросъёмщиков. Установка камер и регулярные съёмки нравятся далеко не всем. Поэтому такие моменты нужно заранее оговаривать. И стоит подготовиться к тому, что часть потенциальных арендаторов откажется от найма такого жилья.

Сдавать квартиру, находясь в другом городе или даже стране, вполне реально. Главное – разобраться, как к этому подойти.

Как сдавать квартиру удалённо, если вы в другом городе или в стране
Автор статьи: Лев Фельдман

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость. Окончил Boston  University (BU)

Другие статьи:
НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности