Как сдавать квартиру самозанятым

Как сдавать квартиру самозанятым
Автор статьи: Лев Фельдман
Понедельник, 07 Октябрь 2019

Сдача квартиры в аренду - источник постоянного дохода для многих. Но чтобы с этим доходом не возникали проблемы, его необходимо официально декларировать и платить налоги.

В противном случае возможны:

  • проблемы с налоговой, если у вас обнаружатся незадекларируемые доходы;
  • шантаж от арендаторов в виде угрозы сообщить в ФНС РФ;
  • трудности с официальным закреплением отношений между вами и квартиросъёмщиком.

Сдавать недвижимость и не платить налоги – по меньшей мере глупо. В данной ситуации собственник не сможет обратиться в государственные органы за помощью в случае обмана или при возникновении других неприятностей. Поэтому «выход из тени» – в интересах собственника.

Какие варианты есть у владельца?

Собственник квартиры имеет право получать доход от своего имущества. Следовательно, регистрироваться в каком-то качестве – необязательно. Другое дело, что это невыгодно. Доход физического лица облагается по ставке 13% НДФЛ.

В качестве альтернативы можно зарегистрироваться как ИП и выбрать для себя упрощённую систему налогообложения (УСН). Тогда у вас будет два варианта на выбор:

  • 15% – доходы минус расходы. Это означает, что 15% вы будете выплачивать исключительно с чистой прибыли. То есть сможете указывать в качестве расходов деньги, которые идут на текущий ремонт, на восстановление квартиры при смене жильцов, на покупку новой мебели и т. д. Правда, такие траты придётся обосновывать;
  • 6% – с дохода (+1% на доходы свыше 300 000 рублей в год). В этом случае вопрос о расходах не поднимается. Налоговая смотрит просто на ваш оборот. Во внимание обычно принимаются средства на расчётном счёте.

Таким образом, раньше у владельцев квартиры была единственная возможность сэкономить и уменьшить налогообложение при официальной сдаче квартиры в аренду – переход на УСН со ставкой 6%. Многие предпочитали просто ничего не платить. Однако тем самым они постоянно рисковали.

Но сейчас в качестве своеобразного налогового эксперимента появились самозанятые. Речь идёт о лицах, которые получают прибыль напрямую, а не от работодателей. Налогообложение у них намного выгоднее, чем у ИП: 6% с дохода, полученного от юридических лиц, 4% – от прибыли, которая поступила от физических. Кроме того, Вам не придется платить взносы, как в случае с ИП. Поэтому разобраться в такой возможности однозначно стоит.

 

Доверительное управление квартирами

Могут ли владельцы квартир зарегистрироваться как самозанятые?

Важно понять, подходит ли этот налоговый режим для владельцев квартир, которые сдают их в аренду. Стоит отметить, что в законодательстве прописаны конкретные ограничения по видам деятельности для самозанятых. Они не могут:

  • заниматься добычей полезных ископаемых;
  • продавать подакцизные товары;
  • перепродавать продукцию.

Таким образом, собственникам квартир ничто не запрещает зарегистрироваться в этом качестве. Но нужно принимать во внимание дополнительные ограничения:

  • годовой объём дохода не должен быть больше 2,4 миллионов рублей;
  • отсутствие наёмных рабочих.

При этом самозанятым ничто не мешает пользоваться услугами других лиц. Например, клининговой компании, чтобы привести в порядок квартиру после жильцов.

 

Регистрация в качестве самозанятого

Многих беспокоит, могут ли они зарегистрироваться в качестве самозанятого, если трудоустроены. Однако запрета на это нет.

То есть вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого и указывать там конкретный вид дохода, который подходит в данном случае. Это не помешает вашему работодателю обычным способом отчислять налоги с зарплаты. И вы также сможете продолжать заниматься бизнесом в качестве индивидуального предпринимателя.

Зарегистрироваться как самозанятый очень просто. Для этого необходимо воспользоваться приложением «Мой налог». Скачать его можно через App Store или Google Play. Для авторизации достаточно использовать пароль от личного кабинета (его выдадут в вашем отделении ФНС РФ) и ИНН.

Есть и другой вариант: сделать селфи и сфотографировать паспорт. Регистрацию в качестве самозанятого сегодня предлагают Сбербанк и Альфа-банк.

Сам процесс регистрации очень простой: приложение находит ваши данные по ИНН. То есть многое уже автоматизировано.

 

Что у самозанятого владельца квартиры будет облагаться налогом?

В законодательстве сказано, что налог будет взиматься с дохода. Но что под ним подразумевается? Учесть нужно следующее:

  • доход – это сумма, которую владелец каждый месяц получает от арендатора;
  • страховой депозит доходом не считается при условии, что собственник вернёт эту сумму. В случае удержания депозита он будет облагаться налогом;
  • компенсация коммунальных услуг на счет Арендодателя также считается доходом, который также надо указывать. 

Налоговый вычет

Самозанятый имеет право при сдаче квартиры в аренду использовать налоговый вычет. Он равен 1% при ставке 4% и 2% при ставке 6%. По правилам, установленным в законодательстве, вычет не может превысить сумму в 10 тысяч рублей. По достижению этого показателя самозанятый потеряет право на вычет.

Нужно учесть, что применять такую льготу нужно равномерно. Само право самозанятому предоставляется только один раз.

 

Что надо учитывать?

Некоторые владельцы квартир выплачивали налоги с получаемого с аренды дохода в качестве ИП. Если вы решили встать на учёт как самозанятый, то нужно об этом уведомить налоговую в течение месяца. Есть специально для таких случаев форма. Её можно заполнить непосредственно на сайте ФНС РФ. Одновременно быть ИП и самозанятым не получится. И неважно, хотите ли Вы платить с разных доходов в качестве ИП или самозанятого.

Если вы прежде находились «в тени», то учтите, что отношения с квартиросъёмщиком надо будет официально оформить. То есть вам придётся заключить с ним договор. Причём не имеет значения, сколько он у вас по факту раньше снимал квартиру. Формально вы только начинаете демонстрировать появление такого дохода. Поэтому и документацию стоит привести в надлежащий вид. В противном случае у налоговой могут возникнуть вопросы.

Ничего не нужно предпринимать только тем, кто оформлял такой доход как прибыль, полученную физическим лицом, и законопослушно выплачивал 13% НДФЛ.

 

Как владельцу квартиры платить налог с аренды в качестве самозанятого?

Одно из преимуществ этого варианта – в простоте. Вам не нужно будет оформлять отчётность, заниматься бухгалтерией, вникать в массу документов. Вы просто указываете полученный доход. Заполняется всё очень легко: достаточно внести необходимую информацию в поля формы. В качестве источника полученных средств вам надо обозначить самого арендатора (его ИНН). Приложение автоматически рассчитает ставку в зависимости от того, идёт ли речь о физическом лице или же о юридическом.

Приложение самостоятельно займётся всеми расчётами. Также автоматически применяется и вычет. А ещё приложение само отправляет чек арендатору по электронной почте или по другим контактам, имеющимся в системе. То есть вам лично делать практически ничего не нужно.

Все данные вы увидите ещё в процессе введения информации. Заодно вы сможете проверить, правильно ли вы всё указали. Если допущена какая-то ошибка, платёж можно отменить. Причём для этого потребуется сделать всего лишь один клик.

Важно: налоги начисляются до 12 числа за предыдущий месяц. Уплатить их нужно до 25. Об этом непременно придут напоминания. Есть функция автоматического списания, когда отдельно следить ни за чем не требуется.

Если ваш доход – очень маленький, настолько, что налог с него составляет меньше 100 рублей, то он будет добавлен к налогу за следующий месяц. Таким образом ФНС РФ избегает лишних переводов.

 

Доверительное управление квартирами

Преимущества сдачи квартиры в качестве самозанятого

Речь на данный момент идёт о всё ещё довольно новом налоговом режиме, который у большинства вызывает подозрение. Тем не менее обратить внимание на такой вариант однозначно стоит хотя бы из-за его удобства.

У сдачи квартиры в качестве самозанятого хватает преимуществ:

  • лёгкость регистрации. Вам не понадобится ни во что вникать, долго вбивать информацию. Также не нужно никуда ходить, особенно если у вас есть все данные от кабинета налогоплательщика. То есть зарегистрироваться и отчитываться о доходах можно дистанционно, вне зависимости от того, где вы находитесь;
  • экономия. При получении дохода от сдачи квартиры физическому лицу ставка будет минимальной – всего 4%. Это меньше, чем у ИП на УСН при 6%. Причём обратите внимание на то, что у индивидуального предпринимателя меньшая из доступных ему ставок идёт с оборота. А у самозанятого – исключительно с дохода;
  • полное отсутствие какой-либо отчётности. Вам не нужно будет подавать декларацию, заполнять какие-то документы, следить за бухгалтерией. Режим самозанятых рассчитан на максимально широкий круг лиц, которые не могут позволить себе нанять специалиста и далеко не всегда сами обладают соответствующими знаниями. Поэтому государство пошло навстречу таким лицам и предельно всё упростило;
  • простота уплаты налога. По факту, вам достаточно указывать один раз в месяц получаемый доход и всё. Причём расчёты проводятся автоматически;
  • ставки не будут меняться в течение 10 лет. Это закреплено в законодательстве. Следовательно, повышения налогов можно не опасаться;
  • отсутствие обязательных страховых выплат. У ИП они есть, даже тогда, когда у него отсутствует доход. Самозанятый отчисляет налоги исключительно с дохода. Если прибыли нет, он ничего никуда не переводит;
  • сочетаемость с другими налоговыми режимами и видами деятельности. Многие владельцы квартир не просто сдают имущество, они также работают или занимаются бизнесом. Уплата налога в качестве самозанятого не мешает это делать.

Одним словом, это доступный и простой вариант, интуитивно понятный. Чтобы перейти на такой режим, не нужны специальные знания. И бюрократия вам тоже не угрожает.

 

Недостатки сдачи квартиры в качестве самозанятого

Для объективности надо учесть и минусы. Они тоже имеются:

  • режим доступен в 23 регионах России на 2020 год. Это значит, что воспользоваться такой возможностью получится не у всех;
  • нет отчисления в ПФР. Поэтому и пенсии не будет;
  • отсутствуют страховые выплаты. Это значит, что нет и каких-то гарантий, связанных с болезнями, родами и прочим;
  • система – новая, могут появиться подводные камни. Далеко не все понимают, чего ждать от статуса самозанятых, как будут защищаться их интересы на практике и т. д. Нововведение только устанавливается. Следовательно, возможны некоторые корректировки. Однако ничего существенно меняться не должно.

Одним словом, минусы существуют, как и у любого другого варианта. Но плюсов заметно больше. При этом недостатки являются скорее особенностями этого режима. А новизна системы – вообще временное явление.

 

Стоит ли регистрироваться в качестве самозанятого для сдачи квартиры?

Многие владельцы квартир годами сдают их неофициально в аренду, не платят налоги и остаются «в тени». Любая попытка предложить сменить статус вызывает у таких лиц раздражение и скепсис. Часть собственников оформили себя как ИП и тоже с недоверием относятся к новому налоговому режиму.

Однако оставаться «в тени» означает продолжать рисковать дальше. На глобальном уровне экономика ряда стран сейчас становится нестабильной, испытывает воздействие множества негативных факторов. А это значит, что на первый план выходят надёжность и защищённость. Отстоять же свои позиции без официального оформления отношений с квартиросъёмщиком в правоохранительных органах не получится. Вы рискуете серьёзно пострадать: быть вынуждены выплатить штраф, зарегистрироваться и оплатить государству налоги с той прибыли, которую оно недополучило.

Нужно также учесть, что при нехватке поступлений в бюджет активизируются налоговые органы. Следовательно, вы можете оказаться в поле их зрения. Официальная регистрация автоматически убирает все перечисленные выше риски.

Таким образом, оформить отношения с арендатором однозначно стоит. А вот каким именно это образом делать – уже ваш выбор. Специалисты управляющей компании Retail-Realty считают, что такой налоговый режим как самозанятый однозначно заслуживает внимания.

Как сдавать квартиру самозанятым
Автор статьи: Лев Фельдман

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость. Окончил Boston  University (BU)

Другие статьи:
НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности