Передача денег при сделках с недвижимостью

Существует как минимум 4 разных способа передачи денег, каждый из которых отличается определёнными плюсами и минусами. Это:

1. передача средств наличными;
2. расчёт через нотариальный депозитный счёт;
3. посредством банковского аккредитива;
4. через ячейку в банке. 

Именно эти варианты чаще предлагают сами покупатели или продавцы. Ниже мы подробно рассмотрим все эти способы. 

Передача наличных 

Этот способ кажется многим наиболее удобным и простым: продавец сразу же получает все средства на руки. Но у такого варианта передачи денег слишком много минусов. Вот только часть из них: 

• владелец имущества может взять наличные, а после этого заявить, что передачи не было или что покупатель выдал только часть, а не всю сумму. Конфликт вполне вероятен, даже если всё происходит в присутствии свидетелей. Особенно учитывая, что своих свидетелей к ситуации способна привлечь и вторая сторона;
• деньги могут оказаться фальшивыми. Сейчас уровень современных технологий таков, что надёжная проверка банкнот переносными аппаратами становится проблематичной. Чтобы убедиться в том, что с деньгами всё в порядке, нужно обращаться в банк и проверять всё там;
• выход продавца с большой суммой наличных из любого здания автоматически делает его потенциальной жертвой. Риск лишиться всего, потому что вас могут ограбить, очень велик. Хранить при себе крупную сумму наличными проблематично и часто опасно. Конечно, можно положить такие деньги на счет в банке. Но не лучше ли сразу получить деньги за недвижимость переводом на счет?;
• есть риск, что впоследствии вам придётся доказывать, откуда у вас взялись такие деньги, если одна из сторон не готова фиксировать полную сумму в договоре.

Передача денег в виде наличных – самый сомнительный и рискованный способ расчёта. Поэтому большинство экспертов настоятельно рекомендуют от него отказаться. 

Через нотариальный депозит 

При данном способе требуется оформить не только, например, договор покупки квартиры, но ещё и отдельный договор, регулирующий все денежные вопросы по такой сделке.

В этом соглашении необходимо тщательно зафиксировать условия, при которых одна сторона получает деньги, а вторая – недвижимость. 

Дальше всё достаточно просто: нотариус проверяет исполнение условий. И если всё выполнено, то переводит деньги. Таким образом, депозит обеспечивает безопасность людей, самих расчетов и выполнения условий сделки, исключая риск грабежа или мошенничества.

Банковский аккредитив 

Этот способ в России далеко не самый популярный. Однако игнорировать его полностью не стоит. По сути, речь идёт о том, что в рамках исполнения сделки открывается специальный счёт. Дальше всё происходит следующим образом: 

1. На этот счёт покупатель переводит деньги. Но у данного лица могут запросить подтверждение легального происхождения соответствующей суммы. Запрашивают данную информацию редко, но вероятность всё же есть. Поэтому если стороны хотят воспользоваться именно этим способом передачи денег, то покупателю необходимо заранее подумать о документах, которые можно будет выдать банку по запросу. 
2. Финансовая организация подтверждает перевод денег. 
3. Дальше осуществляется сделка. Покупатель собирает документы, которые подтверждают, что имущество сменило собственника, и это официально закреплено.
4. Сотрудники банка изучают все предоставленные документы. 
5. После этого деньги поступают на счёт продавца.

У этого варианта, как и у остальных, есть свои преимущества и недостатки. К сильным сторонам можно отнести следующее: 

• надёжность – деньги находятся в безналичном виде, так что исключен риск фальшивок, а также их никто не сможет украсть;
• отсутствие необходимости продавцу впоследствии объяснять, откуда у него взялись деньги, так как движение средств легко отследить, а обоснование уже имеется;
• при необходимости в дальнейшем осуществлять расчёты в безналичной форме – экономия на процентах, которые отдельные банки берут за перевод крупной суммы наличных денег на счёт. 

Однако нельзя забывать и о недостатках: 

• далеко не все банки оказывают такую услугу, то есть в России придётся искать финансовую организацию, которая готова работать с подобным счётом;
• в большинстве случаев сторонам придётся лично отправлять в офис для прямого общения с менеджером банка, так как удалённо такие услуги оказываются ещё реже;
• банк берёт оплату – фиксированную сумму или определённый процент;
• осуществление сделки и поступление средств растягивается по времени, потому что приходится ждать, пока финансовая организация проверит все документы;
• если покупатель не сможет объяснить, откуда у него такая сумма, то возникает риск приостановки сделки;
• за дальнейшее обналичивание средств со счёта придётся выплатить определённый процент;
• многие банки ставят ограничения на сумму, которую можно обналичить за короткий срок. 

Этот вариант можно назвать оптимальным для тех, кому средства нужны в безналичной форме. Тогда для них вся процедура упрощается. 

Посредством банковской ячейки 

Этот способ передачи денег сейчас становится самым популярным из безопасных. Суть довольно проста: покупатель арендует ячейку, куда кладёт деньги. При этом он заключает специальный договор с банком о хранении соответствующего имущества. Деньги пересчитываются банковскими работниками, а купюры проверяются. Так что никаких обвинений в том, что средств оказалось меньше, чем должно было, или что Вы предоставили фальшивые банкноты, при таком способе расчёта не возникнет. 

Важный момент: далеко не всегда договор аренды ячейки включает в себя пересчёт денег и их проверку. В некоторых случаях это сервис, который нужно дополнительно оплачивать. Перед выбором банка желательно уточнить данный нюанс. 

Пересчёт – это не только Ваша дополнительная гарантия, но и удобство, особенно если речь идёт о действительно крупной сумме. Дело в том, что сотрудники банка чаще всего деньги ещё и фасуют по пачкам. В итоге вся сумма будет аккуратно сложена по пачкам. И впоследствии продавцу не придётся ничего пересчитывать. 

А если при проверке банкнот обнаружится, что одна или несколько – слишком ветхие, вы можете попросить сотрудника банка её заменить. Это делается бесплатно. Но в итоге вы точно будете уверены в том, что вам не предъявят никаких претензий. 

Обратите внимание: продавец не просто получает ключ к ячейке после оформления имущества на покупателя. Все стороны, то есть продавец, покупатель и сотрудник банка как дополнительная гарантия, оформляют отдельное соглашение. В этом договоре тщательно прописывается порядок получения доступа к ячейке или к ячейкам (их может быть несколько). 

Стандартно продавцу, чтобы получить деньги, нужно: 

• предъявить паспорт, чтобы удостоверить свою личность;
• показать оформленный в регистрационной палате с соответствующим штампом договор. Такое соглашение будет подтверждением того, что квартира стала принадлежать покупателю. Сейчас возможна регистрация в электронном виде. В таком случае можно предоставить непосредственно договор и выписку из ЕГРН с соответствующими данными. 

Если стороны хотят ещё больше снизить риски, они могут арендовать 2 ячейки. В одной будут находиться денежные средства, а во второй – расписка от продавца о том, что с ним полностью рассчитались, претензий он не имеет.

Соответственно, когда одна сторона получает доступ к ячейке с наличными, у второй на руках появляется дополнительное доказательство того, что сделка прошла в строгом соответствии с законом, обязательства выполнены. 

Поэтапное выполнение сделок 

Нередко бывает так, что денег на конкретную недвижимость не хватает, и покупатель может передавать средства по частям. Но даже без таких ситуаций есть понятие аванса и остальной суммы. 

В этом случае тоже можно воспользоваться банковской ячейкой. Просто в договоре, который устанавливает, на каких условиях одна из сторон получит доступ к деньгам, можно прописать другие требования. Например, не предоставление зарегистрированного в соответствующей палате договора, а сбор документов или же заключённый договор о намерении провести сделку. В данном случае окончательное решение остаётся за сторонами. 

Если в сделке участвует несколько объектов недвижимости 

Ситуация осложняется, когда в таких сделках принимают участие несколько объектов. Например, покупатель хочет приобрести квартиру в центре города, но ему для этого сначала нужно продать свой дом. В таком случае передачу денег тоже можно проводить через банковские ячейки. Никто не мешает открыть несколько и связать все сделки в одну систему. 

Главное, чтобы для получения доступа не требовалось слишком много условий. Потому что если вписать в соответствующий договор в качестве требований не только оформление договора, но и присутствие всех остальных участников сделки, например, то вместо упрощения можно получить осложнение и затягивание. 

Чем больше объектов недвижимости и лиц участвует в самой сделке, тем легче запутаться. И чтобы этого не произошло, необходимо всё разбить на этапы. А в отношении каждой стадии можно открывать свои ячейки и оформлять уже отдельные договоры. Так происходящее будет заметно легче контролировать. 

Какой способ лучше? 

Выше подробно описаны 4 наиболее частых практикуемых в России способа передачи денег при оформлении сделки с недвижимостью. Мы не затронули способ расчета через банковский чек, посколько в России он применяется крайне редко, это больше практика, сложившаяся в Америке. Они подходят как для физических, так и для юридических лиц. Но у последних больше ограничений в плане возможности свободно распоряжаться наличными средствами. 

Поэтому физическое лицо может воспользоваться как банковской ячейкой, так и аккредитивом или же нотариальным депозитом. Выбирать имеет смысл то, что доступно в конкретном населённом пункте, представляется более удобным и безопасным. 

А юридическому лицу нет смысла получать крупные суммы в виде наличности. Оперировать ими впоследствии всё равно можно будет с большими ограничениями. Поэтому для компании предпочтительным оказывается аккредитив или нотариальный счёт. 

Также при сравнении разных способов стоит отметить, что схема с банковскими ячейками уже давно отработана. Она не вызывает особых вопросов у сотрудников финансовой организации, так как понятна им. И в большинстве случаев такие работники банка готовы сами ответить на какие угодно вопросы. 

В то же время аккредитив может спровоцировать проблемы. Как и говорилось выше, это далеко не самая популярная услуга. Поэтому даже если крупный банк в России её оказывает, то в конкретном региональном отделении в небольшом городе с таким сервисом могут возникнуть проблемы. Что стоит иметь в виду при выборе определённого варианта. 

Привлечение к ситуации нотариуса вопросов не вызывает. Но стоит иметь в виду человеческий фактор. Нотариус способен заболеть или, не дай Бог,  с ним может случиться несчастный случай. И тогда деньги на счету будут заблокированы на какое-то время. С банком такая неприятность по понятным причинам не случится. 

Получение консультаций от экспертов и юридической помощи 

Грамотная организация передачи денег при заключении сделки с недвижимостью может стать проблемой, особенно если стороны с такой задачей сталкиваются редко. Поэтому в некоторых случаях имеет смысл обратиться за профессиональной помощью к экспертам по недвижимости или юристам. Специалисты помогут сориентироваться в том, какой именно способ будет для вас лучше с учётом того, выступаете ли вы в сделке в качестве физического или юридического лица, как именно впоследствии планируете использовать деньги, важна ли вам оперативность. 

Также эксперты или юристы учитывают и другие факторы, репутацию конкретных банков и не только. Они помогут разобраться в том, какие именно договоры нужно заключить, чтобы урегулировать порядок передачи денег, что в них стоит вписать. А если вам банк или нотариус уже предлагает типовое соглашение, то с помощью специалиста будет легче вникнуть в содержание такого договора. 

Передача денег при оформлении сделки по недвижимости – это самый рискованный этап. Причём определённые опасности есть у каждого участника. Поэтому стоит постараться максимально всё обдумать, чтобы не сделать поспешных шагов и не пострадать.