Как выбрать коммерческую недвижимость

Инвестиции

Коммерческая недвижимость видится начинающим инвесторам надежным и прибыльным вложением. Купил. Сдал. Получай арендную плату и жди окупаемости в течение 5 — 7 лет.

Во-первых, окупается коммерческая недвижимость уже дольше. Потому что реальная годовая доходность коммерческой недвижимости до 2015 года была на уровне 18% (в валюте), а после скачка доллара/евро упала до 8 — 10%, при том в рублях.

Во-вторых, любая недвижимость — это неповоротливая долговременная инвестиция. Все инвесторы молятся на политическую стабильность и рост экономики в стране и с содроганием слушают новости о программе реновации в Москве.

Если завтра появится необходимость, то государство может забрать у вас любую недвижимость, так как государствораспределит все по своему усмотрению. Реновация тому пример.

“Главное в инвестициях в недвижимость то, чтобы было легко найти и удержать арендатора, желательно сетевика”, — так говорят новички. На самом деле доходность и скорость поиска арендатора напрямую зависит от выбора, который каждый инвестор делает в начале своего пути.

Вы видите тут магазины и студию, а инвестор 8 ступенек перед ними

Мы уже рассказывали об инвестициях в коммерческую недвижимость street retail (коммерческие площади первых этажей). Однако не останавливались подробно на поиске и выборе коммерческой недвижимости. Об этом и поговорим.

Старый и новый фонд недвижимости

Новый фонд полузакрытый. Лучшую коммерческую недвижимость нового фонда разбирают еще на этапе котлована и проектирования. Её покупают первые лица строительных компаний, крупные инвесторы, а также инвесторы-спекулянты с наработанными связями.

Если вы готовы увеличить срок окупаемости до 15 лет и более или намерены заниматься перепродажей коммерческой недвижимости, то придется узнавать о строительных проектах заранее, быть в курсе развития территорий городов и пригородов. Главное в этом деле — связи в комитете территориального развития города, комитете по строительству и мэрии.

Лучшие коммерческие площади не продают людям с улицы. Вы физически не сможете узнать об объекте строительства и плане по развитию территорий, если у вас не будет нужных связей.

Если у вас есть шанс купить недвижимость в новостройках рядом с метро, железнодорожной или автобусной станцией, то берите. Хватайте сразу! Это очень выгодное вложение. В 99% случаев её купят на этапе котлована и перепродают вам в 2 раза дороже. Однако покупка все равно окупится.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

При покупке недвижимости у застройщиков обязательно узнавайте условия переуступки. Они должны быть прописаны в договоре купли-продажи.

Коммерческая недвижимость старого фонда —основа для начинающих инвесторов. Однако выбирать её нужно осторожно, так как ни один инвестор не будет продавать недвижимость, которая приносит ему деньги. Если продают, значит, есть проблемы и конкретные причины продажи.

В старом фонде есть объекты на любой вкус: склады, офисы, производственные площади, торговые площади первых и цокольных этажей (стрит-ритейл), иногда встречаются площади торговых центров.

Покупать коммерческую недвижимость в старом фонде сложнее и рискованнее. Можно попасть под реновацию или купить недвижимость, на которую тяжело найти арендатора.

“Сладкие” предложения на рынке коммерческой недвижимости нужно проверять особенно тщательно. В 90% случаев есть подвох, который может оставить вас без недвижимости и штанов.

В Москве цена на хорошую недвижимость высокая, что увеличивает порог входа. Ниже 20 млн рублей найти ликвидный объект сложно даже за МКАД.

Где искать коммерческую недвижимость?

Рекламные доски (“Авито”, “Циан”). Площадки, торгующие информацией — это неиссякаемая база предложений. Здесь сосредоточена большая часть объектов, которая представлена на рынке недвижимости в принципе. К сожалению, большая часть предложений от риелторов. Им важно продать объект, поэтому в объявлении написано так, что эта коммерческая недвижимость самая лучшая, ликвидная и доходная. Говорить с риелтором бесполезно. Нужно ехать на место и смотреть. На что и как смотреть расскажем ниже.

Риелторы (агенты по недвижимости). Избегайте посредников, которые хотят продать хоть какой-то объект. Им надо заработать комиссию. Однако агенты по недвижимости могут быть и полезными. Наймите их в качестве первого фильтра. Пусть они отберут объекты недвижимости по вашим критериям.

Сайты агентств по управлению недвижимостью. Это небольшие агентства, которые управляют недвижимостью. Бывает так, что собственник просит агентство помочь с продажей бизнеса. В этом случае агентство выкладывает информацию на своей площадке и сообщает другим собственникам через email или мессенджеры, что объект выставлен на продажу. Очень часто можно приобрести хороший объект и ничего не платить риелторам.

Партнеры, друзья, знакомые. Если человек занимает должность в городских комитетах, связанных с недвижимостью, то у вас будет шанс получить информацию о новых объектах недвижимости задолго до появления объявлений на “Авито” и “Циан”. Это мощное преимущество для инвестора.

Принимать решение о покупке коммерческой недвижимости по информации из объявления и после общения с риелтором — плохая идея. Так как всю информацию с “Авито” и “Циан” нужно проверять. Кроме того, в объявлении дают скудную информацию. В лучшем случае из объявления вы узнаете:

адрес объекта;
общую стоимость объекта и пересчет цены в м2;
площадь помещений;
расстояние от ближайшего метро;
доступную электрическую мощность;
наличие или отсутствие арендатора (кто арендатор);
как выглядит фасад.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Этой информации достаточно только для того, чтобы включить недвижимость в список потенциальных объектов для изучения. При этом агенту звонить бессмысленно. Он заинтересован только в том, чтобы продать вам идею ликвидной недвижимости, которую все хотят купить, но еще не купили по разным причинам. Его задача — оформить сделку. Ваша — найти золотую иголку в стоге сена.

Все, о чём мы будем говорить далее, называют ОЦЕНКОЙ ЛОКАЦИИ. Её оценивают по множеству критериев:

надежность региона, страны, города;
расположение недвижимости;
пешеходный и автомобильный трафик;
торговое окружение;
потенциал объекта.

Оценивать состояние помещения нужно в последнюю очередь. Сначала место! Вы можете купить совершенно убитое помещение с грязными стенами и дырявыми полами, но его расположение окупит любые вложения инвестора и арендатора.

Первое, чему должен научиться инвестор, вкладывающий в коммерческую недвижимость — оценка локации.

Начните поиск коммерческой недвижимости со страны, города и района

Если есть возможность, то почему бы не рассмотреть зарубежную недвижимость? Например, мегаполисы Европы или курортные зоны Средиземного моря. Там, где давно не было войн, терактов, а стабильность выражена в равномерном и стабильном росте благосостояния граждан.

Как же выбрать район в городе? Вам нужно сравнить два числа:

1. Стоимость квадратного метра недвижимости.

2. Стоимость сдачи квадратного метра в аренду.

Бывает так, что цена квадратного метра 250 000 р., а средняя стоимость аренды 1 м2 — 20 000 р. А бывает, что стоимость квадратного метра 120 000 р., а цена аренды 1 м2 — 14 000 р.

Если у вас есть достаточно денег и вы знаете, как выбирать объекты недвижимости, то выгоднее купить 2 маленьких объекта вместо одного большого, чтобы не держать яйца в одной корзине, зарабатывать больше и быстрее окупать свои вложения. Это очень простой прием, который поможет вам выбрать перспективные районы.

Транспортная и жилая инфраструктура

Задайте себе два вопроса:

Что здесь есть сейчас?
Что может быть тут в будущем?

Сейчас тут автобусная остановка, выход из метро в 200 метрах, спальный район на 40 000 жителей. А что будет завтра? А через 5 лет? Через 10 лет?

Может быть, вы видите, что в течение 5 лет в микрорайоне построят 20-этажный дом на 2000 квартир и там, где сейчас нет потока людей, будут оживленные улицы. Так случилось в Санкт-Петербурге на проспекте Маршала Блюхера у метро Лесная.

Военные долгое время не отдавали земли городу. В 2010 году за бетонным забором было полно пустырей, виднелись обшарпанные бараки, оставшиеся от части №45935, которая обосновалась на небольшой территории.

Построили несколько жилых комплексов, что существенно увеличило пешеходный трафик от метро Лесная. Коммерческая недвижимость в 3 раза выросла в цене. Именно поэтому так важно изучать проекты по развитию района и иметь связи в различных комитетах города.

И это еще не конец. Транспортная инфраструктура мегаполисов Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска исторически развивается с опозданием примерно на 5 — 7 лет. Люди какое-то время живут среди стройки и помойки, а после подстраивается инфраструктура, которая меняет пешеходный трафик и его количество.

Вы все еще думаете, что недвижимость надежная инвестиция? А если построят новую ветку метро и пешеходный трафик утечет в другое русло?

Что точно не нужно делать, так это покупать недвижимость стрит-ритейл на проспектах с большим потоком машин и отсутствием парковок. Люди не любят тут гулять, а модные салоны с красивыми витринами закрываются, когда парковки запрещают. Так случилось на Тверской улице в Москве. С 2010 по 2012 год на ней закрылись все флагманские магазины.

Оценка трафика

Если цель — земля у трассы на выезде из города, а вы хотите инвестировать в строительство магазина или покупаете недвижимость под автомастерскую, мойку или магазин для автомобилистов, то смотрите на автомобильный трафик. Во всех других случаях нужно оценивать пешеходный трафик.

Пешеходный трафик — основной критерий оценки перспективности коммерческой недвижимости стрит-ритейл. Для его оценки задавайте вопросы:

Кто эти люди?
Куда они идут?
Какое у них благосостояние?
Что им нужно здесь и сейчас?
Какой поток людей в выходные дни?
Сколько людей проходит с 12:00 до 13:00?

Лучший способ оценки — поставить человека, который будет считать количество людей, прошедших мимо в рабочее время, обеденное время и в часы пик, а также собирать статистику по возрасту, полу и даже визуальному материальному положению. Подобное исследование можно провести и в выходные.

Благодаря исследованию трафика, вы получите конкретные цифры по каждому объекту и сможете их сравнить. Запомните, что важно не только количество трафика, но и его качество.

Например, если объект недвижимости находится на пути “тропы” к городской поликлинике, то большая часть трафика — это люди пенсионного и предпенсионного возраста, у которых нет денег воспользоваться платной медициной. Будут ли они что-то покупать у вашего потенциального арендатора?

Самое жирное место для стрит-ритейла, если не считать метро, автобусные и ж/д станции — это локация у тропы “ишака”. Это та дорога, по которой каждый день люди идут на работу и с работы. Найти такую тропу несложно, так как утром с 6:30 до 8:30 и вечером с 17:00 до 19:00 по ней проходит большое количество людей. Замерив трафик в разное время суток, вы точно узнаете, как много здесь потенциальных клиентов для вашего арендатора.

Хороший пешеходный трафик выглядит так (близость пешеходного перехода как весомый аргумент)

Подбор коммерческой недвижимости — это работа ног, глаз и цифр. Тренеры по недвижимости говорят о развитии чутья инвестора. Брехня все это. Запомните, рабочий инструмент инвестора — это ноги, глаза и Microsoft Excel.

Торговое окружение

Когда вы соберете статистику по стоимости недвижимости, цене аренды, пешеходному трафику, то надо обратить внимание на торговое окружение. Смотрите не только на количество магазинчиков, но и на их состояние. Если вокруг много надписей “аренда”, то здесь ловить нечего.

Выпишите для себя те объекты, которые есть в шаговой доступности. Если планируете купить площади более 100 м2, то подумайте, а кто может занять такую площадь? Глупо рассчитывать на FixPrice, “Пятерочку”, “Сеть аптек №3”, если через дорогу уже есть “Пятерочка”, “Аптечная сеть”, а за углом прячется FixPrice. Кому еще нужна такая площадь?

Потенциал объекта

Когда вы изучили все вокруг объекта, то посмотрите на сам объект недвижимости. Запишите количество ступенек на входе, мощность энергосети и рекламные возможности.

Каждая новая ступенька — это уменьшение количества покупателей и снижение вероятности найти сетевого арендатора. Мощность энергосети не кажется серьезной проблемой, пока от вас не съедет студия йоги, с которой вы купили объект. А ведь пекарням и продуктовым магазинам этой мощности просто не хватит.

Общение с владельцем и арендатором

Это последний этап! Владельцу сложнее морочить голову, когда у вас собрана информация о территории вокруг, пешеходном трафике, торговом окружении, планах развития инфраструктуры.

Изучайте документы совместно с юристом, задавайте вопросы и записывайте ответы. Обязательно спросите: “Почему продаете?”.

Ответы: “Устал”, “Хочу купить квартиру детям”— вранье. Ликвидную коммерческую недвижимость не продают. За неё держатся. Её передают по наследству.

Самый честный ответ тот, который могут подтвердить документы. Долги, кредиты, банкротство компании, суд по разделу имущества с партнером — ответы более реалистичные, потому что их можно проверить.

Надеемся, что с этой информацией поиск коммерческой недвижимости будет легче. Заведите и заполните таблицу в Microsoft Excel, потому что решение о покупке коммерческой недвижимости нужно принимать именно там.