Инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы и Московской области — street retail: в какой сегмент, для чего и как

Инвестиции в коммерческую недвижимость —  это не пассивная работа, как многие думают. Это инвестиции, при которых нужно много ездить, уметь смотреть и хорошо думать, планируя свои действия в долгосрочной перспективе.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Наша компания управляет 150+ объектами недвижимости формата street retail (коммерческие помещения от 20 до 600 м2). Общаемся с десятками предпринимателей, которые купили коммерческую недвижимость и зарабатывают на её сдаче многочисленным арендаторам. Так что говорить об инвестировании в офисы и торговые площади торговых центров будем вскользь.

Если вы начинающий инвестор и рассматриваете способы инвестирования в коммерческую недвижимость “первых этажей”, то найдете для себя много полезной информации.

Сколько нужно денег для инвестиций в коммерческую недвижимость стрит-ритейл

Коммерческая недвижимость ликвиднее жилой. Именно поэтому многие предприниматели массово скупали квартиры на первых этажах в 2000-е годы и 2010-е, чтобы перевести их в коммерческую недвижимость.

Однако с 2014 года арендный бизнес усложнился, подорожал, а ликвидность в разы упала. Причины этого:

• осталось мало проходных мест в пределах МКАД;
• невозможно перевести жилую недвижимость в коммерческую из-за ужесточения политики Департамента городского имущества г. Москвы;
• нельзя узаконить многие перепланировки;
• маржинальность падает, а конкуренция растет;
• вырос порог входа в бизнес на сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

Ликвидная зона инвестиций сегодня в Москве — до 30 км от МКАД. И всё это уже Москва, а не отдельные города, как это было 20 лет назад.

Примерные цифры такие.

До 20 млн рублей забудьте о самостоятельных инвестициях в коммерческую недвижимость в Москве и до 30 км от МКАД. Недвижимость, которая стоит менее 20 млн рублей, обладает минимальной ликвидностью. Часто это объекты, которые находятся в плачевном состоянии в удалении от пешеходного трафика. во дворах. Эти деньги лучше вложить в приложения, акции, облигации, IT-стартапы и товары.

От 20 млн рублей можно добиться успеха при инвестициях в стрит-ритейл (street retail), офисные помещения, складские и площади торговых центров за МКАД. Для Москвы характерен спад инвестиций в стрит-ритейл, связанный с появлением большого количества торговых центров и неадекватной стоимости недвижимости. Сегодня арендный бизнес активно развивается в соседних с Москвой городах с населением от 100 тыс. человек (от 30 км от Москвы). Особое внимание стоит обращать на большие железнодорожные узлы в Московской области (от 30 до 60 км от Москвы), где есть стабильный и постоянный пешеходный трафик.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Годовая доходность жилой недвижимости в 2020 году останется на уровне 5 – 6%, тогда как коммерческой недвижимости держится выше 8% (до 2014 года приносила до 18% в валюте).

Инвестируем в коммерческую недвижимость правильно

Оценивайте риски и разрабатывайте стратегии. Сделать это сложно. Потому что для этого необходимо провести серию важных мероприятий, которые включают в себя:

• планирование и цели;
• выбор вида инвестиций;
• оценка бюджета;
• поиск недвижимости (локация, торговое окружение, трафик, форма помещения, потенциал объекта недвижимости);
• проведение сделки и получение прибыли.

Давайте об этом и поговорим.

Планирование

• Перед покупкой найдите ответы на вопросы:
• Какая конечная цель?
• Как возвращать вложения и сколько времени на это потребуется?
• На что жить и что делать, если что-то пойдет не так?

Одно дело вложить в жилую недвижимость, чтобы через 15 лет получить свою квартиру или купить недвижимость на этапе котлована с привлечением ипотечных средств и заработать на этапе “почти готового дома”. И совсем другое дело зарабатывать на сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

Нам часто говорят, что недвижимость — это надежное и самое ликвидное вложение средств. На самом деле многие IT-технологии по ликвидности опережают любую недвижимость. Мы живем в мире, где мобильное приложение может окупиться  десять раз после разработки в течение года. В настоящее время коммерческая недвижимость окупает вложения в лучшем случае через 7-10 лет.

Недвижимость — неповоротливая инвестиция. Быстро вытащить деньги из неё нельзя. Кроме того, за ней нужно тщательно следить, планируя свои шаги в долгосрочной перспективе, чтобы не остаться в минусе. Что если завтра дом попадет под очередную программу реновации? Подумайте об этом.

Если вы осознаете риски, то перейдем к видам инвестиций.

Виды инвестиций

Рассмотрим четыре способа инвестирования в объекты коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл.

1. Готовый арендный бизнес (с арендатором)

Покупать офисное помещение или торговую площадь в ТЦ проще, чем объект коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл от 20 до 300 м2.

Почему? Отличие простое — в офис и на площадь ТЦ найти арендатора в разы проще.

Причиной продажи коммерческого помещения может быть скорое выселение арендатора, которого было тяжело найти. Поэтому нужно обязательно встретиться с арендатором, а также изучить договор арендатора и собственника, обратив особое внимание на пункты “Индексация” и “Условия расторжения договора”.

Сетевой арендатор — лишь признак стабильности. Преимущество, о котором будет говорить собственник. Однако он намеренно умолчит, что работать с сетевиком сложнее, о чем мы рассказывали в статье арендаторы коммерческих помещений стрит-ритейл.

Скептически относитесь к годовой доходности объекта. Арендатор может съехать в любой момент, а другие могут не согласиться на те цены, которые платил предыдущий арендатор. В стрит-ритейле ценообразование нестабильно — как договоритесь, так и заработаете.

Найдите объективную причину продажи коммерческой недвижимости. Может быть собственник в долгах или где-то поблизости открывается торговый центр и собственнику не хватает денег на новое, более выгодное коммерческое помещение?

Никто не продаст курицу, несущую золотые яйца. А инвестор тем более.

2. Покупка помещения без арендатора

Основной риск при покупке помещения под арендный бизнес в том, что вы не сможете найти арендатора. Простаивающее помещение в старом здании — плохой знак. А к новостройкам нужно внимательно присматриваться.

Коммерческие помещения в новостройках стоит покупать не глядя, если они будут рядом с метро, железнодорожной станцией или другим транспортным узлом. Но в 90% случаев помещение будет где-то во дворах и надо смотреть на место и его потенциал по пешеходному трафику.

3. Жилое помещение с потенциалом переоформления в коммерческую недвижимость

С 2015 года у департамента имущества Москвы политика: “Не переводить помещения в коммерческую недвижимость”.

С чего все началось. В 2015 году Департамент имущества забросали жалобами недовольные жители Москвы, которые были недовольны, что предприниматели массово скупают квартиры на первых этажах и переводят их в коммерческую недвижимость.

Аппарат мэра услышал жителей и постановил, что помещение можно перевести в коммерческую недвижимость, если собрать 100% положительных голосов жителей (ранее нужно было ⅔) при переводе квартиры на первом этаже  в коммерческую недвижимость. Как вы понимаете, сделать это практически невозможно.

4. Коллективные инвестиции

 Эту форму инвестиций активно продвигают в интернете посреднические компании по управлению недвижимостью. Они берут на себя поиск рентабельной недвижимости, оформление юридических документов, а также управление активами.

Услугами таких компаний пользуются начинающие инвесторы, у которых нет денег на независимые инвестиции. Они не знают правил игры.

Риски при таком виде инвестирования возрастают, окупаемость вложений значительно увеличивается, а прибыль уменьшается.

Бюджет инвестора

Бюджет инвестора состоит из собственных денег, денег партнеров и кредитов. Идеальная ситуация, когда вы рискуете только своими деньгами, она же самая редкая.

Мы говорили, что для инвестирования в коммерческую недвижимость нужно обладать суммой от 20 млн рублей. Но это только на недвижимость! Еще нужен резерв на дополнительные расходы:

• услуги юриста и нотариуса;
• необходимый ремонт: инженерные коммуникации, окна, входная группа, прилегающая территория;
• оплата рекламных кампаний при поиске арендатора (для стрит-ритейла это от 8 000 р. в месяц для одного объекта).

На чем можно сэкономить:

• косметический ремонт, если помещение с хорошей локацией, то его снимут и так;
• дизайнерский ремонт помещений, этим занимается арендатор, адаптируя помещение под свой бизнес.

Как выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций?

Самый частый вопрос, который спрашивают новички у профи. К сожалению, это неправильный вопрос. Потому что его можно разделить на четыре:

• На что смотреть, оценивая локацию?
• Как оценить торговое окружение и потенциал места?
• Каким образом понять, какой рядом пешеходный трафик?
• Есть ли у объекта дополнительный потенциал?

Это более конкретные вопросы. Ответы на них дают более-менее точный ответ, а стоит ли покупать конкретный объект коммерческой недвижимости.

Локация

Локация. Локация. Локация… Повторяют люди, инвестирующие в коммерческую недвижимость. От локации зависит скорость появления арендатора и годовая доходность. Есть ли рядом “тропа ишака”, кто по ней ходит, кто эти люди?

“Тропа ишака” — ежедневный пешеходный трафик людей от метро до жилого массива.

При поиске недвижимости нужно оценивать:

• удаленность от транспортных узлов, метро, остановок, торговых центров (в прямой видимости от транспортного узла);
• численность населения вокруг локации;
• платежеспособность целевой аудитории по конкретному сегменту рынка;
• торговое окружение;
• размер жилого сектора;
• планы и развития инфраструктуры района;
• динамику цен в районе;
• количество рекламных площадей;
• потенциал объекта в глазах возможных арендаторов.

Локация — это не место, а десятки параметров места, которые нужно измерить и изучить. Как говорит специалист по локациям Х5 Retail Group, Дмитрий Потапенко: “Лучшего пиара, чем хорошее местоположение, не существует”.

Начинающие инвесторы горят: “Мне продали плохую недвижимость!”, нет, это вы купили плохую недвижимость, потому что не провели разведку территории или сделали неправильные выводы.

Работа с недвижимостью — это не про сидение на диване, а про движение и умение хорошо думать.

Например, у нас есть объект на пути от метро к государственной больнице. Тут хороший поток людей. Торговое окружение: магазин Fix Price, Пятерочка, аптечная сеть, товары для здоровья и столовая. Подумайте, кого еще можно сюда посадить? Какой бизнес сможет работать в таких условиях? Это к вопросу, зачем оценивать потенциал объекта в глазах возможных арендаторов. Ответ прост, не сделав этого, вы можете купить помещение, которое никому не нужно. Чтобы этого не случилось, думайте.

“Думать — самая трудная работа; вот, вероятно, почему этим занимаются столь немногие»- слова, которые приписывают Генри Форду.

Торговое окружение

Кто есть рядом? Какие ниши закрыты и есть ли свободные? Если вы хотите быстро сдать объект недвижимости, то выпишите все объекты, которые есть в шаговой доступности:

• торговые центры;
• продуктовые магазины;
• аптеки;
• парикмахерские;
• салоны красоты;
• студии танцев и йоги;
• …

Оценка торгового окружения помогает определить потенциал объекта инвестирования. Если вы думаете о покупке помещения в 100 м2, то надо знать, а кто его сможет занять? Что если рядом уже есть Fix Price и Пятерочка? Кому нужно это помещение? Можно ли его разделить на два или три?

Вопросы, вопросы. Умение задавать правильные вопросы — самое ценное оружие в любом деле, в т.ч. при инвестициях в недвижимость.

Пешеходный трафик

Проходимость места — важный параметр, но есть огромное количество факторов, которые могут подставить под сомнение объем трафика.

• Кто эти люди?
• Куда они идут?
• Какое у них благосостояние?
• Что им нужно здесь и сейчас?
• Какой поток людей в выходные дни?
• Сколько людей проходит с 12:00 до 13:00?

Профессиональный инвестор выписывает десятки параметров и ответов на вопросы, чтобы принять решение. Новичок руководствуется обещаниями собственника, рекомендациями агента и поверхностной оценкой.

Потенциал объекта 

Важно подумать  не только об окружении, но и об объекте недвижимости. Обо всем, что с ним можно сделать.

Разделить помещение на два или три?  Это увеличивает количество арендаторов и доходность. Такой же способ используют инвесторы, вкладывающие деньги в жилую недвижимость. Покупают трехкомнатную квартиру, создают в ней три квартиры-студии, существенно увеличивая доходность. Если вы хотите по этому пути, то нужно выбирать помещение с удобной планировкой для разделения на обособленные друг от друга площади.

Сделать пристройку или поставить уличное кафе? Можно ли согласовать подобное? Вы должны это знать до того, как купите недвижимость.

Какая выделенная мощность электроэнергии на объекте. В квартире обычно 3 киловатта, а для торгового коммерческого помещения нужно не менее 10 – 20 киловатт. Увеличивать выделенную мощность с 3 до 20 киловатт хлопотно и дорого.

Как купить коммерческую недвижимость дешевле

Есть способы получить коммерческий объект недвижимости дешевле рынка и с хорошим потенциалом получения спекулятивного дохода.

Новостройки. Застройщики оставляют первые этажи под коммерческую недвижимость. Её можно купить на этапе котлована, а позже перепродать или использовать для сдачи в аренду. При работе с застройщиками изучайте условия переуступки, которые прописаны в договоре купли-продажи.

Залоговая и конфискованная недвижимость. Банкроты с коммерческой недвижимостью — еще один способ купить недвижимость дешевле рынка. Для этого нужно следить за открытыми аукционами.

Где искать коммерческие объекты недвижимости

Рекламные доски (Авито, Циан). 95% объектов выложены руками риелторов, которые, чтобы они ни говорили, заинтересованы в быстрой продаже объекта недвижимости без какого-либо комплексного анализа. Анализировать коммерческую недвижимость они точно не будут. Этим придется заняться вам.

Сайты агентств, которые занимаются управлением недвижимостью. Периодически собственники продают коммерческие помещения, чтобы вынуть деньги из бизнеса. Мы специализируемся на коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл (street retail). Если вам интересна такая недвижимость, то напишите или позвоните нам, возможно один или несколько наших клиентов ищут покупателя. Мы не риелторы, поэтому поделимся с вами актуальной информацией.

Конкурсное управление, открытые аукционы (по решению суда). Это очень редкие объекты недвижимости и их можно получить только в том случае, если у вас есть связи и это несмотря на формальные электронный торги.

Что узнать перед покупкой?

Почему продаете? “Ухожу на пенсию, я старый, много детей” — вранье. Ликвидную недвижимость с потенциалом никто не продает, надо копаться в  экономике, смотреть на изменения в торговом окружении. Может рядом строят торговый центр? Район ожидает реновации? Исключения может быть два: кредиты и долги. Задайте вопрос, слушаете, что говорят, делите на три и думаете.

Какая арендная плата и какой срок договора? Надо проверить экономику арендатора и обязательно поговорить с арендатором лично, когда вы уже готовы к покупке.

Поднять и проверить документы, а также узнать, насколько законна была приватизация или перевод в коммерческую недвижимость (есть ли исковые сроки давности, пройдены они или нет).

Поставить своего человека, чтобы посчитать реальный трафик в обеденное время (с 12:00 до 13:00). Посчитать сколько людей прошло, кто они и как выглядят. А также посчитать количество посетителей в день.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — выгодное дело, но надо подходить к нему с умом. Если вам нужна консультация по управлению недвижимостью стрит-ритейл, то обращайтесь к нам. Поможем.