Как выбрать доверительного управляющего, сдать жилую недвижимость (квартиру, таунхаус, дом) в доверительное управление

Сдача квартиры в долгосрочную или краткосрочную аренду — это процесс, состоящий из нескольких этапов: 

• подготовить квартиру к сдаче в аренду;
• привлечь арендатора;
• оставаться на связи с риелторами;
• показывать квартиру; 
• контролировать арендатора;
• оплачивать коммунальные услуги (следить за отсутствием задолженности);
• забирать арендную плату. 

Жилая недвижимость может быть выгодным активом, но управлять им часто сложнее, чем коммерческими объектами 

Если квартира одна и вы живете рядом, то можно справиться самому. Но как только вы захотите уехать или в управлении окажется несколько квартир, нужно искать доверительного управляющего. 

В статье расскажем, как правильно передать квартиру в доверительное управление, какие документы нужны, кто предоставляет такие услуги и как защитить свои интересы.

Сделайте карточку объекта

Доверительный управляющий захочет узнать, что за объект вы хотите передать в управление. Чтобы ускорить поиск управляющего, подготовьте стандартную информацию по объекту недвижимости:

• тип недвижимости (студия, одно-двух-трехкомнатная квартира, таунхаус и т д);
• адрес;  
• этаж; 
• опись имущества (мебель, техника);
• состояние объекта;
• посуточная или длительная сдача в аренду; 
• желаемая цена аренды в месяц; 
• наличие арендатора и срок договора; 
• планируемый срок сдачи в аренду;
• предпочтение по арендаторам (студенты, семья с детьми или без детей, командировочные). 

Зачем это нужно? 

Создав подобную “карточку объекта” вы быстрее договоритесь с потенциальным доверительным управляющим (ДУ). Одни ДУ работают только с элитной недвижимостью (например, с арендной платой от 150 000 р.),  другие не работают с посуточной сдачей или, наоборот, специализируются на управлении квартирами для посуточной сдачи. 

У каждого доверительного управляющего свои критерии работы. Наверняка вам, как и ДУ, не захочется терять время на разговоры, если вы изначально друг другу не подходите. 

Включите в карточку несколько фотографий квартиры, чтобы специалисты агентства понимали, с чем имеют дело.

Если не знаете, за какую цену сдавать квартиру, то специалист по доверительному управлению проведет аудит объекта и поможет сформировать рыночную стоимость долговременной или посуточной сдачи. 

Определитесь, какие функции хотите делегировать 

Доверительный управляющий работает не только по договору, но и по доверенности. Впишите в карточку объекта функции, которые вы хотите делегировать . Обычно услуга доверительного управления предполагает, что собственник доверяет ДУ: 

• подготовку квартиры к сдаче в аренду (уборка, фотосессия, создание рекламы). При этом собственник оплачивает только рекламный бюджет;
• поиск жильцов, собеседование с потенциальными арендаторами, подписание договора аренды; 
• оплату коммунальных услуг;
• получение арндной платы и ее перевод на расчетный счет собственника; 
• ежемесячную проверку состояния квартиры и имущества;
• рекомендации по замене мебели, бытовой техники, ремонт;
• оплату услуг сантехника, клининга;
• представлять интересы собственника в агентствах недвижимости. 

Доверительному управляющему можно делегировать десятки вопросов, вплоть до голоса на собрании собственников многоквартирного дома. 

Не все доверительные управляющие работают по фиксированной ставке. Обычно процент зависит от количества делегируемых полномочий. В среднем агентства берут за доверительное управление квартирой от 8% до 15% от арендной ставки. 

Подготовьте документы

Кроме карточки объекта, описи имущества и списка делегируемых полномочий от собственника необходимы следующие документы: 

• ФИО и паспортные данные собственника; 
• правоустанавливающие документы; 
• копии экспликаций и поэтажных планов БТИ;
• нотариально заверенное заявление (согласие) супруга(и) на передачу жилого имущества в доверительное управление;
• платежные реквизиты для перечилсения арендной платы. 

Теперь можно приступать к выбору доверительного управляющего. 

Выберите, кому хотите отдать недвижимость в управление 

Управляющий освободит собственника от ряда обязанностей. Когда все хорошо, то на управление одной квартирой уходит несколько часов в неделю. Если же начинаются проблемы, то можно потратить несколько дней только на урегулирование ситуации. 

Услуги доверительного управления оказывают:  

• риелторы; 
• агентства недвижимости;
• агентства по управлению недвижимостью.

Один человек (управляющий или риелтор) не может гарантировать решение всех вопросов. Ведь управление квартирами для них лишь подработка на фоне основной деятельности. Подумайте об этом, когда выбираете недорогого управляющего не в агентстве. Что если арендатор окажется неблагонадежным, а управляющий не найдет времени приехать в критический момент?

Агентства недвижимости часто “вешают” управление объектами на риелторов, которым платят копейки. Риелтору выгоднее сдать или продать квартиру, чем ехать решать вопрос с арендатором. Если обращаетесь в агентство недвижимости за услугой управления, то спрашивайте, кто непосредственно будет заниматься управлением вашей недвижимостью. 

Агентства по управлению недвижимостью — специализированные компании, которые управляют своей и партнерской недвижимостью. Например, как мы. У нас более 80 объектов жилой и коммерческой недвижимости в управлении. С 1996 года мы наработали опыт, обзавелись партнерскими связями среди управляющих компаний, страховых и юридических фирм, умеем решать самые сложные вопросы. 

Хорошо, когда квартира на первом этаже, тогда заливать будут только вас

Задайте вопросы потенциальному управляющему

Доверить квартиру в управление сложно, поэтому к подбору управляющего нужно подходить серьёзно. Лучше встречи и обсуждения условий сделки тет-а-тет ничего нет. Приезжайте навстречу, вооружившись этими вопросами: 

Какой недвижимостью вы уже управляете? У агентства уже должен быть опыт в доверительном управлении жилой недвижимостью. Пусть вам расскажут об объектах и предоставят рекомендации. 

Сколько стоит услуга и фиксированная ли цена? Договор доверительного управления недвижимостью можно заключать на 5 лет. Некоторые агентства хитрят, заключая договор на 1 год, не фиксируя стоимость договора или не обсуждая подробно, какие услуги включены в стоимость управления недвижимостью. Внимательно согласовывайте цены и объем услуг до подписания любых документов. 

Что если потоп, пожар? Агентства, особенно независимые агенты, не любят говорить об ущербе и рисках, потому что они могут многократно перекрывать годовую прибыль с десятка клиентов.  Единственный способ защититься — это точечное страхование недвижимости и имущества в страховой компании. Как минимум застраховать квартиру нужно от потопа и пожара. 

Насколько широкий входящий трафик (сколько заявок в день)? Профессиональные агентства назовут количество заявок и до 30 рекламных площадок, на которых они размещают объявления и имеют прокаченный рейтинг (“Авито”, Booking.com, “Циан”, “Яндекс.Недвижимость”, Sutochno.ru, Kvartirka.com и многие другие площадки). Это особенно важно, когда вы ищите доверительного управляющего для посуточной сдачи квартиры. В этом случае квартира точно не будет простаивать. 

Помните о рисках доверительного управления 

1. Управления квартирой без привлечения страховых компаний. Многие управляющие стараются минимизировать свои трудозатраты. Поэтому часто останавливаются только на взимании с Арендатора страхового депозита в пользу собственника помещения, без заключения Договора страхования.  Страховой депозит переводится на расчетный счет Арендодателя в размере месячной арендной ставки. Если при выселении арендатора будет испорчено имущество, то компенсацию возьмут только из страхового депозита. Схема рабочая, но стоит арендатору нанести больший ущерб (испортить дорогую технику, ремонт, залить соседей), как страховой депозит уже не сможет покрыть весь ущерб. Арендатор, возможно, просто не захочет расплатиться за причененнвый ущерб, а соседи подадут на вас в суд. Выход простой — обязательное страхование квартиры за счет Арендатора или 50/50. 

2. Посуточная сдача вместо оговоренной в Договоре долгосрочной аренды. Вы даете согласие на длительную аренду квартиры, а недобросовестный управляющий хочет заработать больше денег и сдает квартиру посуточно. Собственник получает деньги, причитающиеся по Договору, но квартира амортизирутся значительно быстрее.  

3. Лишь бы без простоя. Управляющий гарантирует оплату даже в случае отсутствия арендатора, поэтому заселяет в квартиру любую категорию арендаторов, включая гастарбайтеров, командировочных или даже неблагополучные семьи. Цель агента — не допустить простоя. В итоге собственник получает арендную плату,  а также гарантированные порчу имущества, износ квартиры и проблемы с соседями.

Когда агент гарантирует арендную плату, то пойдет на все, чтобы квартира не пустовала.

К выбору управляющей компании отнеситесь очень серьезно! 

Заключите договор с доверительным управляющим, перепроверьте доверенность и передайте квартиру в доверительное управление. 

Для регистрации договора необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 р. и предоставить в Росреестр паспорт, договор, акт приема-передачи, нотариальное согласие супруга. Процедуру можно провести через многофункциональный центр вашего района (МФЦ). После регистрации документов в Росреестр квартира переходит в доверительное управление. 

Узнайте больше об услуге доверительного управления жилой недвижимостью на нашем сайте. Если остались вопросы, адресуйте их специалистам компании Retail-Realty. Это наша специализация. Мы всегда поможем.