Арендаторы коммерческой недвижимости, список лучших, как найти арендатора коммерческой недвижимости, виды

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Расскажем об основных арендаторах коммерческих помещений формата street- retail (стрит-ритейл). О тех, кто снимает коммерческие помещения от 20 до 300 м2 на первых этажах многоквартирных домов. В спальных районах, по обеим сторонам улиц и проспектов города.

Все наблюдения сделаны на основе нашего опыта. Вы узнаете о самых перспективных арендаторах, кто больше платит, особенностях сотрудничества и уловках.

Дадим список проверенных арендаторов коммерческих помещений, которым стоит доверять.

Аренда стрит-ритейл — самый массовый рынок недвижимости в любом городе, поэтому эти знания точно пригодятся вам. Мы управляем недвижимостью с 1996 года, сотрудничая с сетевыми магазинами, кофейнями, отделениями банков, салонами красоты, цветочными магазинами и др. Это наш личный опыт.

Всех арендаторов делим на две большие группы:

сетевые компании;
ИП с одной или несколькими торговыми точками.

Сетевые арендаторы для street retail

Сетевой арендатор (сетевик) — желанный клиент. Многие владельцы недвижимости, обращаясь к нам, хотят, чтобы к ним сел именно сетевик. Оно и понятно. Сеть магазинов — это надежный и платежеспособный клиент, который арендует помещение на долгий срок, не занимается сомнительным бизнесом и стабильно платит аренду.

Но с ними не все так просто. Есть сложности, о которых многие собственники даже не подозревают, заключая договор.

С одной стороны, сетевой арендатор коммерческих помещений гарантирует стабильные выплаты и отсутствие проблем с законом.

С другой стороны, сеть магазинов — это крупная компания с отделом, который занимается поиском помещений с лучшими условиями. Для них критически важно снизить арендную ставку до минимума. Эта работа продолжается и после подписания договора.

Чего хотят сети

Возвратный депозит или условие, что депозит покрывает последний месяц аренды в случае досрочного расторжения договора с собственником. Это первый камень преткновения, где можно уступить и пожалеть об этом.

Разжалобить, запугать переездом в другое помещение, чтобы получить скидку. Так работает отдел аренды, чья задача всеми правдами и неправдами снизить арендную ставку. Многие собственники и агентства прогибаются под этим напором. Особенно тогда, когда сталкиваются с этим впервые.

Заключить договор на минимальный срок (полгода, год), чтобы потом пересмотреть стоимость аренды в свою пользу. Собственники идут на уступки под предлогом надежности арендатора и хороших отношений, а потом не могут поднять арендную плату.

Обижаться на это не надо. Взамен вы получаете дисциплинированного арендатора, который исправно платит и редко освобождает помещения без предупреждения за несколько месяцев.

Работа с сетевыми арендаторами требует участия грамотного и опытного юриста в составлении договора, взвешенных решений и терпения.

В некоторых случаях можно уступить и дать скидку на несколько месяцев, что укрепит ваше партнерство. Например, если ваш арендатор — это сеть цветочных салонов, то скидка в декабре и январе будет уместна.

Список надежных сетевых арендаторов Москвы, с которыми мы работаем более 5 лет:

“Литра”
Petshop
“Точка Красоты”
“Папироска. рф”
“Онлайн-Трейд”
“Ламода”
Wildberries
“Сервисные центры”
“Пять ЛБ”
“Аптечная сеть 03, Ригла”
ортопедическия салон “Ладомед”
Суши WOK

Привлечь сетевика сложнее. Они оценивают не только локацию и торговое окружение, но и рекламные возможности фасада, а также состав целевого трафика.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Виды арендаторов — предприниматели

Индивидуальные предприниматели составляют основную массу арендаторов помещений на первых этажах многоквартирных домов

Среди них можно выделить группы, которые отличаются друг от друга также, как сетевик от предпринимателя с одной точкой продаж. Мы выделяем для себя четыре таких группы

1. Покорители Москвы. Предприниматели, приехавшие из стран ближнего и дальнего зарубежья.

Многие собственники наотрез отказываются сдавать им недвижимость. Что неправильно! Потому что среди них много платежеспособных предпринимателей, которые не связаны с криминалом, а обладают отличной предпринимательской жилкой, связями и могут заручиться помощью многочисленной родни.

Они хорошие “торгаши”, надежны в делах и чаще держат слово, нежели его нарушают. Эти предприниматели перевозят в Москву свой бизнес, что ускоряет развитие их бизнеса и гарантирует стабильный доход без эксцессов.

2. Арендаторы с пилотным проектом. Это бывшие менеджеры, которые долгое время работали в похожем бизнесе в качестве наемного работника. Теперь они открывают свое дело.

Мы знаем много историй предпринимателей, которые начали свой бизнес с одной торговой точки и выросли в сеть.

Александра прошла курсы мастера маникюра, работала в салоне. Когда стала молодой мамой, то стала работать на дому. Потом оформила ИП и открыла салон рядом с домом, чтобы справляться с растущим количеством клиентов.

Есть и более интересные истории. Руслан работал по найму в ритуальном агентстве, торговал памятниками, потом цветами. Сейчас у него уже два магазина цветов в городе.

Арендаторы с пилотным проектом кажутся ненадежными, но на деле многие доказывают обратное. Потому что снимают помещение, имея на руках внушительную клиентскую базу.

3. Пилигримы. Это арендаторы коммерческих помещений, которые ошиблись с местом или находятся в поиске лучшего расположения. Как правило, это уже опытные предприниматели. Они знают правила игры и стараются максимально снизить стоимость арендной платы. Но если им понравится место, то заплатят выше среднего.

4. Расширяющиеся предприниматели. Сеть в зачатке. Быстрорастущие ниши активно захватывают новые территории, так было с магазинами по продаже вейпов и барбершопами. Они не боятся конкуренции, идут напролом на волне успеха.

На наш взгляд, начинающие сети — нестабильные арендаторы. Сегодня у них все хорошо, а завтра популярность “темы” падает и часть точек приходится закрывать.

Предприниматели менее надежны, чем сети, но с ними проще работать. Они меньше хитрят с договорами, не заваливают письмами с просьбой дать скидку и редко прибегают к юридическому давлению.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Лучший арендатор тот, кто больше платит

Это мнение многих собственников, которые только начинают арендный бизнес или которым повезло избежать проблем и опыта 90-х и нулевых. Кто платит больше, тот не всегда лучший арендатор.

Понятно, что стоимость квадратного метра в соседних коммерческих помещениях может отличаться в разы. Это бизнес. Кто, как, с кем договорился, тот столько и платит. Однако если вам предлагают существенно больше, то стоит насторожиться.

В нашей практике были арендаторы, которые занимались незаконной деятельностью под прикрытием обычного кафе. Высокие ставки идут рука об руку с правом на досрочное расторжение договора и нелегальным бизнесом.

Если говорят: “Деньги не вопрос!” — это тревожный звоночек. Таких партнеров нужно проверять тщательнее остальных.

Каким арендаторам отказывать в аренде?

Мы работаем с 1996 года и, имея солидный опыт, стараемся оберегать наших клиентов от недобросовестных арендаторов.

Определить, кто хороший и порядочный, а с кем будут проблемы, сложно. Чаще всего это удается сделать на первой встрече тет-а-тет. По визуальному восприятию, человеческим ощущениям и поведению человека, а не по бумагам.

Проблемные арендаторы ведут себя нагло и вызывающе. Они с порога всем видом показывают, насколько у них все круто и хорошо. Общаются фразами из ставших уже классикой фильмов Алексея Балабанова.

Проблемы начинаются через несколько месяцев ведения бизнеса. Если “тема не идет”, то просят отсрочку. В ход идут провокации, угрозы, гонор. Порой не знаешь, что от них ожидать дальше. Бывает, что арендатор просто пропадает, не передав помещение собственнику. Правда, последнее время такое встречается не часто.

Запомните: надежный арендатор:

давно на рынке или имеет клиентскую базу;
имеет стабильный доход, который может показать;
открыт для собственника и управляющей компании (документы в порядке);
общается приветливо, по-деловому, без пафоса;
если просит скидку/отсрочку, то называет конкретные причины.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Аренда стрит-ритейл — огромный рынок. Мы будем рады поделиться с вами нашим опытом в управлении коммерческой недвижимостью и помочь найти арендатора для коммерческих помещений.