Всё про Street Retail

Коммерческая недвижимость в настоящем может быть представлена в разных форматах. И одним из самых популярных является street retail (стрит-ритейл). Само понятие появилось в России не так давно. До этого выделяли только коммерческую недвижимость. Необходимости что-то обособлять не было.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Однако рынок не стоит на месте. Постоянно появляются новые понятия и явления, которые обрастают своей спецификой. И предпринимателю в этом стоит разобраться, чтобы не упустить возможность получить доход.

Что такое стрит-ритейл?

Под этим понятием непосредственно подразумеваются коммерческие помещения, которые расположены на первом этаже, с обособленным выходом на улицу и с витринами или окнами, которые можно использовать как место для рекламы. Такая недвижимость может быть изначально отнесена к нежилой. Например, во многих новостройках застройщик ещё при создании проекта часто отводит первый этаж под офисы или магазины.

Объект из портфеля компании Retail-Realty

Однако, что особенно характерно для исторических зданий, стрит-ритейлом может стать и часть здания, которая была переведена в нежилой фонд. Стоит учесть, что для этого нужно провести специальную процедуру. Очень важно, чтобы такое помещение имело отдельный выход, а также собственную систему коммуникаций (или такую, которую можно было бы без труда обособить). Большое значение при переводе в нежилой фонд уделяют вопросам обеспечения санитарной и пожарной безопасности.

Объекты стрит-ритейла были в России уже довольно давно. Например, аптеки на первом этаже в Москве можно обнаружить на снимках, относящихся к 20-м годам прошлого века. Однако само понятие является относительно новым для отечественного рынка. И оно пришло к нам с Запада вместе с системой характеристик, с принципами управления такой недвижимостью и с другими, не менее важными нюансами.

Стрит-ритейл позволяет довольно хорошо зарабатывать. Однако для этого нужно разобраться в том, о чём идёт речь и как лучше всего использовать такое имущество. Вникнуть в детали важно и тем, кто ищет для своего бизнеса подобные объекты в аренду.

Характеристики: проходимость, локация, стоимость

Для стрит-ритейла важны определённые характеристики, по которым подобную недвижимость обычно оценивают. Стоит отметить, что общее количество характеристик способно колебаться в зависимости от конкретного направления бизнеса. Однако есть ключевые, которые присущи всем объектам стрит-ритейла. Это:

• проходимость;
• локация;
• стоимость.

С ними нужно разобраться детальнее. Учитывать такие характеристики важно для обеих сторон.

Проходимость

Стоит отметить, что далеко не каждую недвижимость на первом этаже с отдельным входом можно отнести к объектам стрит-ритейла. Он должен обладать ещё и, как минимум, коммерческим потенциалом. Ведь соответствующая недвижимость может располагаться и в спальной зоне, вдали от какого бы то ни было потока людей. Но в таком случае использовать её для получения прибыли, как правило, не имеет смысла. Хотя и здесь можно разместить парикмахерские, небольшие аптеки или магазины, направленные на обслуживание жителей района.

Проходимость может оцениваться разными критериями. Кому-то важно, чтобы общий поток был достаточно большим. А кто-то рассчитывает на определённую целевую аудиторию. Подсчёты могут проводиться с той или иной степенью погрешности, что тоже стоит принимать во внимание.

Локация

Эта характеристика тесно связана с предыдущей. Недостаточно, чтобы стрит-ритейл находился просто рядом с большим потоком людей. Нужно ещё учитывать и другие параметры:

• будет ли интересно целевой аудитории конкретное предложение;
• достаточный ли у потенциальных посетителей уровень покупательской способности (элитный ювелирный магазин в спальном районе с большой вероятностью не окупится, его нужно располагать в центре);
• можно ли вести в определённом месте по закону конкретный бизнес (есть ограничения для магазинов, которые торгуют спиртными напитками, например);
• не находится ли объект слишком близко к жилой зоне, не вызовет ли открытие магазина или ночного клуба негативную реакцию у тех, кто живёт рядом (это может сформировать отрицательное отношение к такой недвижимости);
• отвечает ли конкретный объект требованиям санитарной и пожарной безопасности;
• подходит ли недвижимость для целей конкретного бизнеса.

Всё должно оцениваться в комплексе. При изучении локации также стоит учитывать и другие коммерческие объекты, которые уже расположены в определённой местности. Причём это важно не только для анализа конкуренции, но и для того, чтобы понять, спрос на что может быть сформирован.

Например, если есть спортивный зал и магазины одежды, то посетители таких заведений могут захотеть что-нибудь поесть и выпить. А рядом с офисными центрами разумно размещать магазины канцтоваров.

Стоимость

Учитывать стоимость стрит-ритейла следует и для того, чтобы понять перспективы вложения средств в такую собственность, и целесообразность её покупки или аренды для ведения бизнеса. Оценка может производиться разными способами, начиная от простого сбора информации по имеющимся объявлениям и заканчивая обращением к экспертам. В любом случае данные должны быть достоверными и актуальными.

Учтите, что большинство характеристик нельзя назвать статичными. Они меняются, когда появляются новые объекты, усиливается или ослабевает транспортная нагрузка. Поэтому такие сведения нужно время от времени корректировать.

Особенности и назначение стрит-ритейла

Чтобы иметь возможность оптимальным образом распорядиться стрит-ритейлом, нужно как можно лучше понимать его специфику. А для этого стоит учесть особенности:

• наглядность и доступность товара – расположение объекта на первом этаже позволяет демонстрировать продукцию максимальному количеству потенциальных покупателей. Поэтому стрит-ритейл важен в первую очередь там, где нужно показывать или провоцировать на покупку демонстрацией процесса обслуживания, например;
• ориентированность на клиентов – расположение на первом этаже также позволяет клиентам, которым тяжело подниматься по лестнице или долго ждать лифта, просто зайти и потратить деньги;
• оптимальный вариант для импульсных покупок – в магазин, который расположен на верхних этажах, нужно специально выбираться. А в заведение, которое расположено по дороге от работы к дому, можно зайти, поддавшись эмоциям;
• определённая универсальность – стрит-ритейл как формат подходит для размещения аптек, парикмахерских, модных бутиков, в которых можно купить обувь, одежду, украшения, для кафе, ресторанов, продуктовых магазинов, сувенирных лавок и прочего;
• большая стоимость недвижимости и высокая цена аренды. Поскольку подобная коммерческая недвижимость востребована, то и цена у неё будет достаточно большой. Однако это также делает её очень выгодной для вложения средств.

Необходимо иметь в виду, что выше перечислены особенности стрит-ритейла, характерные для него в целом. Но определённая специфика бывает у конкретных объектов, расположенных в определённой зоне или же в конкретном здании.

Советы по выбору объектов стрит-ритейла для аренды

Объектов стрит-ритейла может быть довольно много. Поэтому выбирать конкретный вариант в аренду стоит с учётом того, что именно требуется вашему бизнесу, какую именно задачу вы хотите решить. Также следует принимать во внимание ограничения по бюджету.

Объект из портфеля компании Retail-Realty

В целом нужно опираться на следующее:

• проходимость;
• общие характеристики локации;
• уровень конкуренции в местности;
• факторы, которые способствуют созданию и повышению спроса на товар или услуги, а также факторы, которые его убирают или снижают;
• специфику конкретного здания;
• стоимость аренды;
• размер площади;
• условия заключения договора с владельцем или арендатором, если речь идёт о субаренде.

При оформлении аренды стоит учитывать нестабильность сезонного спроса. Цены могут подниматься и падать, в зависимости от времени года. Поэтому стоит тщательно подбирать самый подходящий для заключения такой сделки период, чтобы не переплатить.

Также не забывайте учитывать перспективу. Иногда выгоднее взять в аренду стрит-ритейл в районе, который активно развивается. Но, покупая возможности, не обманывайтесь. Периодически владельцы такой недвижимости могут преувеличивать темпы строительства новой трассы или же значимость открытия делового центра по соседству. Стоит тщательно взвешивать аргументы «за» и «против» перед принятием решения.

Стрит-ритейл – это коммерческая недвижимость, которая гарантирует владельцам бизнеса при грамотном подходе солидную прибыль. Однако очень важно разобраться в том, как её подобрать, на что нужно опираться, какие факторы принимать во внимание. Всё это следует учитывать и владельцам такой собственности, которые хотят получить от неё максимальную выгоду.

Если вам сложно разобраться со стрит-ритейлом, Вам нужно обратиться к профессионалам. Они готовы помочь.