Подводные камни и способы продления договора аренды нежилого помещения

Срок заключения договора — одно из важных условий арендных отношений. Далеко не всегда стороны придают этому большое значение. И напрасно. После окончания срока действия договора стороны имеют возможность по обоюдному согласию пролонгировать договорные отношения.

Есть несколько способов пролонгации договора. Речь идёт о следующем:

автоматический вариант без обозначения срока. Он выражается в том, что по окончанию срока действия договора арендатор пользуется недвижимостью, а у арендодателя нет по этому поводу никаких возражений. В такой ситуации договор считается продлённым автоматически;
пролонгация с предварительным уведомлением. Оно должно быть сделано в письменном виде. Об этом, в частности, говорится в статье 621 ГК РФ;
оформление дополнительного соглашения. Обычно это имеет смысл, если стороны хотят поменять какой-то конкретный пункт, но весь договор в целом их вполне устраивает.

Некоторые также называют в качестве одного из способов продления заключение между сторонами нового контракта. Однако это неверно с правовой точки зрения. Ведь речь идёт о разработке нового соглашения, что уже не подразумевает продления. Однако это можно назвать пролонгацией сделки.

Что означает автоматическое продление?

Этот вариант для упрощения взаимоотношений очень часто предлагают владельцы нежилых помещений, которые по разным причинам имеют дело с большим количеством арендаторов. В таком случае дополнительный договор можно не заключать, что экономит время. Но нужно учесть, что такое соглашение будет считаться оформленным на неопределённый срок. Причём даже тогда, когда предыдущий договор составлялся с указанием конкретного временного периода.

У автоматической пролонгации есть определённые минусы:

Она не даёт возможность изменить стоимость аренды. Все условия остаются прежними, что касается и оплаты. Это невыгодно для арендодателя, который желает изменить стоимость аренды в сторону увеличения. А менять цену в одностороннем порядке уже после того, как такой договор будет считаться пролонгированным, реально далеко не всегда. Плюс появляется масса нюансов, которые тоже надо учитывать.
Арендодатель может забыть о сроках, в итоге пролонгация пройдёт автоматически даже тогда, когда арендатор по каким-то причинам перестал устраивать. Например, начал небрежно относиться к имуществу или перестал выполнять свои обязательства в полном объёме.
Расторгнуть в таком случае отношения можно будет только с предварительным уведомлением за 3 месяца. То есть всё несколько усложняется.

В договоре можно напрямую запретить автоматически что-то пролонгировать. Это позволит арендодателю сохранить контроль над ситуацией.

Письменный порядок пролонгации аренды коммерческих помещений

По гражданскому законодательству в договоре найма нежилого помещения можно зафиксировать порядок продления. К примеру, там никто не запрещает указать, что если арендатор желает продлить договор, то он обязан оповестить об этом в письменном виде арендодателя за обозначенное количество дней до окончания срока действия соглашения. Стандартно предупреждают минимум за месяц. Однако стороны могут предусмотреть и другие сроки.

Что же касается формы письменного уведомления, то и здесь возможны варианты. Например, это может быть непосредственно письмо или уведомление. Арендодатель вполне способен разработать собственную форму, которую арендатору и будет предложено заполнить. Если использование конкретного документа имеет принципиальное значение, то это нужно оговаривать в тексте договора.

Письменный порядок пролонгации означает усложнение порядка продления. Однако в то же время такой вариант пролонгации позволяет сторонам сохранить контроль над происходящим. Арендодатель будет заранее знать, когда именно арендатор решит съехать, на что ему рассчитывать.

Преимущества этого способа очевидны: больший контроль над происходящим, упорядоченность. Что же касается недостатков, то в первую очередь надо отметить увеличение времени, которое требуется на такую процедуру, а также её усложнение. Если у арендодателя есть целый ряд арендаторов, то такие сообщения нужно долго обрабатывать.

Но в целом у этого варианта преимуществ больше, чем недостатков. Он позволяет обеим сторонам контролировать происходящее.

Заключение отдельного дополнительного соглашения

Если в целом взаимоотношения устраивают, но нужно что-то поменять, желательно оформить дополнительное соглашение. В нём обычно указывается то условие, которое претерпело изменения. Например, это может быть цена или же отказ арендодателя от штрафа в случае просрочки оплаты.

В 2020 году пандемия коронавируса сильно изменила экономическую ситуацию в целом. И особенно сильно это ударило по бизнесу. Деятельность в торговых центрах приостановлена. Сфера обслуживания находится в глубоком кризисе. У предпринимателей нет доходов. И средств на арендную плату тоже не хватает.

Правительство предложило арендодателям пойти навстречу малому бизнесу. В целом есть 2 варианта:

отсрочка по оплате на период самоизоляции (нерабочих дней).
предоставление скидки арендаторам на период до 1 октября 2020 года с возвращением к обычному уровню оплаты в последующем.

Стоит отметить, что эти моменты не касаются напрямую пролонгации договора аренды. Однако если по времени необходимость продлевать соглашение и разбираться с текущей ситуацией совпадают, то нужно учитывать всё в комплексе.

При этом арендодатели уже обратились к правительству с запросом о предоставлении помощи. Многие из них задаются вопросами о своих расходах. Ведь арендодатель всё равно продолжает платить налоги. А если договор найма коммерческого помещения подразумевает уборку территории, оплату части каких-то коммунальных услуг, то и эти траты тоже надо учитывать.

Правительство в ответ предложило предоставить помощь арендодателям. В частности, если они дадут скидку минимум 50% по сравнению с той ценой, которая была актуальна раньше, то такое лицо может рассчитывать на освобождение от части налогов. Речь в первую очередь идёт о налоге на недвижимость и на имущество физических лиц. Но возможны и другие варианты.

Таким образом, если при пролонгации арендодатель предоставляет отсрочку по оплате или скидку, то это нужно оговаривать в дополнительном соглашении к договору аренды недвижимости. Общая ситуация в 2020 году не благоприятствует автоматическому продлению договорных отношений.

Подводные камни заключения дополнительного соглашения к договору аренды

Дополнительное соглашение кажется привлекательным и удобным инструментом. Оно позволяет сторонам сэкономить на разработке нового договора с нуля. Это особенно удобно, когда такое соглашение является многостраничным. Разработка всего с нуля означает существенные потери. Она также подразумевает довольно большие временные траты. То есть дополнительное соглашение – удобный и предпочтительный вариант.

Однако в данном случае стоит учесть массу важных моментов:

Такое соглашение не должно вступать в противоречие с основным договором и законодательством. Его заключение стоит поручить опытным юристам, которые хорошо разбираются в нюансах. Кроме того, очень важно, чтобы само дополнительное соглашение не содержало пунктов, которые будут внутреннее противоречить друг другу. Это значит, что к его оформлению нужно подойти так же, как и к составлению самостоятельного договора. Однако заключение дополнения быстрее и стоит дешевле. Последнее особенно важно в современных экономических реалиях.
Если допустить какие-то ошибки в дополнительном соглашении, оно может быть признано недействительным. В большинстве случаев в такой ситуации считается, что пролонгированным остаётся основной договор. Однако многое зависит от контекста ситуации.
Если основной договор подписывался на срок больше 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. Это касается и дополнительного соглашения. В этом плане оно наследует правовую судьбу договора.
При составлении дополнительного соглашения надо учитывать и подзаконные нормативно-правовые акты, которые влияют на всю отрасль. Кроме того, следует принимать во внимание положение дел в регионах. Не забывайте, что в РФ есть как федеральное, так и региональное законодательство. Последнее имеет не должно противоречить федеральному. Так что у заключения дополнительного соглашения могут быть свои особенности.

Кто из сторон должен проявлять инициативу?

В законе на этот счёт всё достаточно однозначно. Проявить инициативу может любая из сторон. Это может быть арендатор или арендодатель. Чаще всего такая инициатива выражается в письменных уведомлениях.

Важно: иногда арендодатель может в последний момент передумать. Например, найти более выгодный вариант и попросить арендатора покинуть помещение. Однако по законодательству у арендатора в любом случае будет свободное время. И если в договоре была указана конкретная процедура продления соглашения, то тогда отправка уведомления арендатором его защитит.

Такие действия с его стороны продемонстрируют, что он планировал пролонгировать договор. Это значит, что если арендодатель получил уведомление и не возражал, то соглашение считается продлённым.

Заключение нового договора аренды

Как уже и говорилось выше, это не будет пролонгацией, потому что оформляется по сути новый договор. Однако многие специалисты склоны расценивать это как продление самой сделки: стороны в ней не меняются, как и характер отношений между ними.

Оформление нового договора имеет смысл, если менять приходится слишком много пунктов. Разработка соглашения с нуля требует довольно много времени в некоторых случаях. Если выбирать этот способ, лучше всего начать подготовку за несколько месяцев. У вас должно остаться время, пока срок действия соглашения не закончится.

Пролонгация арендных правоотношений в принудительном порядке

Это довольно редко, но всё же встречается. Дело в том, что у добросовестного арендатора по закону есть преимущество на аренду конкретной собственности среди прочих претендентов. И это касается как продления, так и заключения нового такого же договора. На практике из всего этого следует, что арендодатель должен сообщить ему о том, что ищет разные варианты дальнейшей сдачи недвижимости в аренду и предложить заключить соглашение.

Если этого не сделано, то в таком случае права арендатора могут быть нарушены. И тогда он вправе обратиться в суд и заставить вторую сторону продолжить договор в принудительном порядке.

Такая правовая защита особенно важна для тех предпринимателей, для которых конкретное местонахождение имеет большое значение. Например, заходить в магазин покупатели привыкли по конкретному адресу. И переезд традиционно негативно сказывается на продажах. Аналогично в отношении ряда других коммерческих заведений.

К тому же нельзя просто открыть магазин в любом помещении на первом этаже. Необходимо выполнение требований Роспотребнадзора, Жилищной инспекции и др. органов. Это зависит от нюансов: вентилиции, санузлов и др. Важно, чтобы электросеть была способна выдержать соответствующую нагрузку. Большое значение имеют санитарные и противопожарные требования, которые тоже надо принимать во внимание. Их игнорирование может привести к тому, что такое заведение или не разрешат открыть, или довольно быстро закроют.

На первый взгляд может показаться, что продлить договор аренды нежилого помещения – легко и просто. Однако и здесь есть ряд подводных камней, которые непременно нужно принимать во внимание. Если их проигнорировать, то вы рискуете столкнуться с конфликтом. Помимо этого, нарушение порядка продления договора может означать, что такое соглашение не было пролонгировано. Следовательно, ваша позиция в правовом ключе оказывается незащищённой. Поэтому уделить внимание таким нюансам нужно. Специалисты нашего агентства по управлению недвижимостью рекомендуют уделять пристальное внимание таким нюансам.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Болгарии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.