Управление торговой недвижимостью

Коммерческий объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Управление торговой недвижимостью – это действия, направленные на поддержание функционирования такого объекта, поиск разных способов получения максимальной прибыли для собственника. В центре фокуса находятся разработка и реализация схем, ориентированных в конечном счёте на формирование прибыли.

Как правило, речь идёт о следующем:

приведение объекта в состояние готовности для дальнейшей эксплуатации. Это может быть ремонт, клининг помещения и прилегающей территории или всё перечисленное в комплексе;

разработка оптимальных схем для получения максимальной прибыли;

• отбор и проверка потенциальных арендаторов;
• проведение переговоров и заключение договора от лица владельца;
• решение вопроса с текущим ремонтом и с обеспечением нормального функционирования хозяйственной части;
• подбор и заключение договора с клининговой компанией. К ней также можно добавить охранную организацию и другие службы, которые способны обеспечить нормальное функционирование торгового центра;
• проведение всех платежей и своевременное получение арендной платы,
• оплата из поступивших средств услуг клининговой компании, фирмы, производящей текущей ремонт, коммунальных услуг и прочего;
• проведение взаиморасчёта с владельцем торговой недвижимости;
• предоставление отчётности по запросу или с определённой периодичностью согласно договорённости.

Обратите внимание на то, что в данном случае управление торговой недвижимостью рассматривается на примере сдачи имущества в аренду. Однако схема дохода может быть более сложной. Например, под коммерческим объектом подразумевается большой комплекс, включающий в себя торговые помещения, платные парковки. В таком случае доход будет поступать ещё и от тех, кто там паркуется, а не только от арендаторов.

В чём заключаются особенности управления торговой недвижимостью?

Недвижимость в России – это один из главных активов, в который люди охотнее всего вкладывают деньги. Если на Западе предпочитают другие варианты с более высоким уровнем дохода, то в России в приоритете – снижение рисков.

В таком способе вложения средств можно выделить 2 основных направления. Первый касается жилой недвижимости. Здесь всё достаточно просто: нужно найти квартиру, купить, привести в порядок при необходимости, начать сдавать. Всё управление сводится к тому, чтобы делать периодически ремонт, искать арендаторов, контролировать жильцов и своевременность поступления от них оплаты.

Фактически, с описанной задачей в отношении обычных квартир, как правило, справляются сами владельцы. И это вполне реально, даже если таких объектов – несколько. 

Ситуация также меняется, когда речь идёт об управлении коммерческими объектами. В данном случае возникает множество вопросов, для решения которых может понадобиться привлечение профессионалов. Это:

• перевод подобной собственности в состав нежилого фонда;
• проведение оценки стоимости силами экспертов;
• заключение договоров с арендаторами и проработка возможности субаренды;
• формирование налоговой и бухгалтерской отчётности;
• заключение договоров с клининговой компанией;
• прохождение проверок от пожарной службы;
• решение вопроса обеспечения санитарной безопасности;
• установление специального режима въезда на территорию и выезда с неё;
• оформление соглашения с охранной компанией;
• привлечение инвесторов и заёмных средств;
• постройка новых объектов торговой недвижимости на имеющемся участке;
• постановка объектов на баланс, а также снятие;
• решение различных правовых вопросов, в том числе и разбирательство в возникающих конфликтах.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Стоит отметить, что всё или почти всё из перечисленного требует участия экспертов. Если не привлекать таких специалистов, то возможны различные проблемы, начиная от заключения невыгодных договоров и заканчивая длительными судебными тяжбами с бывшими арендаторами или другими лицами, чьи интересы так или иначе оказались нарушены.

Поэтому одна из особенностей управления торговой недвижимостью – это экспертность. Без участия опытных специалистов попросту не обойтись, потому что в противном случае вы рискуете допустить множество ошибок. И экономия обойдётся дороже. Наша компания занимается комплексным управлением коммерческой недвижимостью.

Официальная регистрация

Между управлением коммерческой недвижимостью и жилой есть существенная разница. Дело в том, что сдача в аренду торговой площади уже является предпринимательской деятельностью. Следовательно, собственнику нужно зарегистрироваться как ИП или открыть ООО. А вот владелец жилой квартиры сегодня может, например, оформиться как самозанятый.

В любом случае владельцу без официальной регистрации не обойтись. К тому же это влияет на успех бизнеса. Арендаторам будет спокойнее, если они понимают, с кем именно заключают договор, пусть даже и не лично, а через посредника.

Оценка имущества

Для эффективного управления торговой недвижимостью очень важно постоянно следить за изменением цен на рынке. Поэтому вам понадобится время от времени заказывать оценку таких активов (или производить её силами имеющихся экспертов).

Желательно информацию обновлять каждый год, чтобы у вас перед глазами были актуальные данные. Подобные сведения помогут корректировать бизнес-план, составить грамотно бюджет. Кроме того, при резких колебаниях можно будет изменить и арендную плату, причём обоснованно!

Постоянное обеспечение

В отношении торговой недвижимости большое значение имеет поддержка функционирования таких объектов. Если собственник сдаёт в аренду квартиру, то уборкой и даже мелким текущим ремонтом стандартно занимаются жильцы.

В отношении коммерческой недвижимости ситуация другая. Разумеется, каждый арендатор будет сам поддерживать порядок на занимаемой им площади. Но ремонтом обычно занимается собственник. Также ему нужно следить за состоянием общей зоны.

Всё это требует постоянного контроля и расходов. И поскольку собственникам нередко проблематично заниматься указанными вопросами лично, то владелец обращается к управляющей компании. Делегирование позволяет добиться высокого уровня функционирования такого объекта и заметно сэкономить время.

Оптимизация расходов

Управление торговой недвижимостью (управление коммерческими объектами), как уже и говорилось выше, направлено на то, чтобы такая собственность приносила максимальный доход. А это возможно не только с ростом прибыли, но и с уменьшением себестоимости. В данном случае сокращение расходов происходит по следующим направлениям:

• налоговая оптимизация – можно выбрать оптимальный режим налогообложения или, например, оспорить кадастровую стоимость такого имущества, если показатели завышены;
• выполнение части задач своими силами – собственник может лично заниматься текущим ремонтом или, например, контролем за конкретной сферой;
• периодическое перезаключение договоров о клининговом обслуживании на более выгодных условиях – такая смена позволяет чаще пользоваться льготами и бонусами, которые могут предоставляться на первое время, добиваться скидок и прочего;
• анализ оказываемых арендаторам услуг и отказ от невостребованных;
• смена схемы предоставления площади в аренду. Например, часть пространства можно сдавать не на постоянной основе, а по суткам – для проведения конференций, презентаций, семинаров, коротких выставок и прочего. Или же создать зону, в которой будут работать фрилансеры с почасовой оплатой;
• использование услуг начинающих специалистов с низкой оплатой на условиях рекламы. Многие начинающие дизайнеры, к примеру, способны работать довольно грамотно. Но о них никто не знает. Вы можете предложить их рекламировать после того, как объект будет закончен.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Способов достижения при управлении коммерческими объектами оптимального соотношения доходов и расходов – много. Поиском разных вариантов может заниматься владелец или же управляющая компания коммерческими объектами. Также никто не мешает объединить усилия. Но компания, которая профессионально занимается управлением торговой недвижимостью, лучше знакома со всеми схемами, прекрасно понимает, какие скрыты за теми или иными вариантами подводные камни, от каких идей лучше отказаться сразу, а какие можно рассмотреть.

Грамотный подход к управлению торговой недвижимостью – это залог стабильного поступления прибыли от соответствующего объекта. Поэтому такую задачу лучше всего делегировать профессионалам.