Всё про налог с продажи недвижимости

Всё про налог с продажи недвижимости
Автор статьи: Лев Фельдман
Среда, 14 Октябрь 2020

Продажа недвижимости в России порождает обязанность по уплате налога. Эта обязанность установлена в отношении всех видов недвижимости — квартир, домов, комнат и т.д.

Однако необходимо отметить, что налог должен уплачиваться далеко не всегда. Есть довольно большое количество нюансов, которые надо принимать во внимание. И от них зависит, обязаны ли вы уплачивать налог или нет, нужно ли подавать налоговую декларацию в ФНС РФ или это не требуется. Поэтому во все нюансы необходимо тщательно вникнуть. Сегодня я помогу Вам с этим.

Когда нужно уплачивать налог, а когда владелец освобождается от этой обязанности?

Обязанность выплачивать налог установлена в действующем законодательстве. Согласно общему правилу, если собственник владеет недвижимостью больше минимального срока и продаёт её, то ему необходимо начислить налог в размере 13%. Правда, необходимо учесть, что данный налог выплачивается исключительно с полученного дохода. Прибыль вычисляется просто как разница между той суммой, по которой вы продали квартиру, и той суммой, по которой вы её купили. Вместо квартиры можно подставить дом или же любой другой объект.

Ознакомьтесь внимательно с моей статьёй, чтобы разобраться в налогообложении при продаже недвижимости


 

Допустим, вы купили квартиру по цене 5 миллионов, а продаёте её за 6 миллионов. В таком случае ФНС РФ полагает, что ваш доход будет составлять 1 миллион. И именно с него необходимо уплатить 13%, то есть 130 тысяч.

Некоторые владельцы стараются уменьшить сумму налога разными способами. Они пытаются предоставить налоговой доказательства того, сколько средств было потрачено на содержанию квартиры, квитанции по коммунальным выплатами и прочее. Однако всё это в данном случае не принимается во внимание.

Есть ещё один способ уменьшения размера налога — это сознательное занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Однако такой шаг является незаконным, поскольку представляет собой вариант уклонения от уплаты налогов. И он может привести к многочисленным неприятным последствиям как для продавца, так и для покупателя.

Среди них следующие:

  • возможность оспаривания сделки, по результатам которой покупателю вернут только непосредственно указанные в договоре средства;
  • нежелательное внимание налоговой в связи с заниженной ценой сделки;
  • оспаривание договора кредиторами;
  • долгие судебные разбирательства, если пострадало третье заинтересованное лицо.

Гарантированный способ избежать уплаты налогов — это реализовывать квартиру после того, как она была в собственности дольше минимального срока. В таком случае вам даже не придётся подавать в ФНС РФ налоговую декларацию, потому что по законодательству вы не обязаны выплачивать налог.

Также налог не нужно платить, если продажа квартиры произошла по более низкой цене, чем имущество было приобретено. В такой ситуации у собственника не возникает прибыль. Следовательно, ему не нужно будет ничего отчислять ФНС РФ.

Однако стоит учесть, что подобные обстоятельства являются подозрительными и могут привлечь к себе слишком много нежелательного внимания со стороны той же налоговой. То есть у продавца должно быть обоснование того, почему он реализует квартиру или другой объект недвижимости по заниженной цене. И декларацию в налоговую подавать всё равно нужно.

О минимальном сроке владения квартирой

Минимальный срок владения квартирой (или другим объектом недвижимости) в отношении вопроса уплаты налогов имеет принципиальное значение. Он может составлять 3 года или 5 лет. До 2016 года этот срок всегда составлял 3 года. С 2016 в силу вступили законодательные изменения, которые ввели срок размером в 5 лет. С 2020 года количество оснований, когда можно применять срок 3 года, увеличился.

То есть запутаться во всём перечисленном довольно легко. Именно поэтому настолько важно разобраться.

Иногда при продаже недвижимости лучше делегировать вопрос налогов компетентным специалистам


 

Срок 3 года применяется в следующих случаях:

  1. Квартира или другой объект недвижимости куплен до 2016 года. Сейчас это примечание уже не имеет особого значения, поскольку с тех пор прошло больше времени. Однако данный нюанс может быть принципиальным, если оспаривается совершённая в соответствующие годы сделка и нужно разобраться с разными нюансами.
  2. Квартира приобретена на безвозмездной основе. Речь идёт о договоре дарения или же о получении собственности в наследство.
  3. Речь идёт о приватизации.
  4. Имущество получено в связи с заключением договора иждивения.
  5. С 2020 года также срок 3 года используется, когда речь идёт о продаже единственного жилья. При этом во внимание принимается собственность, которая имеется у супругов. Например, если на мужа и на жену оформлены квартира и дом соответственно, и они приобретены в браке, то считается, что у них в собственности есть одновременно два объекта.

Доверительное управление квартирами

По поводу продажи единственного жилья необходимо отметить, что законодатель предоставил возможность собственнику не платить налог, если покупка второй квартиры происходит в период не более, чем 90 дней. Это своеобразный льготный период. На самом деле подобное исключение было сделано для тех, кто реализует одну недвижимость, чтобы перебраться в другую и не хочет при этом даже на короткий срок оставаться совсем без жилья.

Итак, в остальных случаях необходимо применять срок 5 лет. Причём речь идёт о фактическом сроке владения, а не о календарных годах.

Какую налоговую ставку использовать?

Стоит отметить, что законодательство по уплате налогов с продажи недвижимости становится всё сложнее. Итак, до 2021 года ставка при продаже недвижимости была одной: 13%. Собственно, речь идёт о НДФЛ, на который и нужно ориентироваться. Что же касается налогообложения юридических лиц, то там возникают свои моменты. И компания будет уплачивать налог с прибыли, которую получает, в зависимости от выбранного режима налогообложения. Но нюансов действительно много.

С 1 января 2021 года вводится повышенный НДФЛ для лиц, которые получают увеличенные доходы (больше 5 миллионов рублей в год). Налоговая ставка в этом случае будет составлять 15%. Данное нововведение не затронет большую часть населения России. Однако при заключении сделки по покупке-продаже недвижимости оно может коснуться самых разных лиц.

При этом с дохода, который не превышает объём в 5 миллионов, нужно будет платить налог по обычной ставке. Звучит сложно, но разобраться несколько проще, чем это может показаться на первый взгляд.

Недвижимость в ЖК, в которых быстро растет стоимость, может попасть под повышенную ставку


 

Допустим, вы продаёте дом. Прибыль, которая определяется как разница между той суммой, по которой вы его реализуете и той, за которую приобрели, составляет 8 миллионов рублей. В этом случае с 5 миллионов нужно начислить налог по ставке 13%. И с 3 миллионов — по ставке 15%.

Если вам трудно понять, какую именно применять ставку, лучше всего обратиться к специалистам. Опытные риэлторы, а также налоговые консультанты помогут вникнуть в то, как именно всё оформить и как провести такую сделку. И благодаря участию профессионалов у вас однозначно не будет проблем с налоговой.

Выплата налогов при вступлении в наследство

Мне поступает довольно много вопросов по ситуации, когда налоги необходимо уплачивать при вступлении в наследство. Во-первых, далеко не все понимают, на какую дату при отсчёте минимального срока ориентироваться: смерть наследодателя, оглашение завещания, вступление в наследство?

На самом деле ключевым фактором является возникновение основания для права собственности. Для наследника таким юридически значимым фактом является смерть наследодателя. Поэтому отсчёт начинается именно от этой даты. И даже возникновение споров по поводу наследства не сдвигает срок.

Далеко не все понимают, как именно рассчитывать налоги. Поэтому с наследством и налогообложением разобраться бывает особенно сложно


 

Например, если недвижимость принадлежит нескольким наследникам, кто именно должен выплачивать налог с такой собственности? В данном случае всё относительно просто: выплаты происходят пропорционально долям. Если они не выделены, а между совладельцами возник спор по поводу права собственности, то его нужно будет решать в судебном порядке. Однако чаще всего удаётся договориться мирно: судебные издержки только увеличат общие расходы, но не освободят от необходимости рассчитаться.

Сказанное следует из содержания ст. 217.1 НК РФ. Конкретику можно узнать и у профессионалов, если поручить им сопровождение подобной сделки.

Продажа недвижимости, полученной в подарок: вопрос налогообложения

При получении квартиры или дома в подарок налог с продажи такой недвижимости можно не выплачивать, если собственность была во владении 3 года или больше. Однако этот срок (3 года) применяется, если дар сделан членом семьи или близким родственником. Речь идёт о следующих лицах: супруги, дети и родители, полнородные и неполнородные сёстры и братья, а также бабушки, дедушки и внуки.

Во всех остальных случаях необходимо применять срок 5 лет. Стоит обратить особое внимание на данное условие, потому что его часто упускают из виду.

Управление коммерческой недвижимостью

Как рассчитать прибыль от продажи квартиры?

Выше указывалось, что налог выплачивается с прибыли. Та рассчитывается как разница между суммой, за которую квартиру продают в настоящем, и суммой, за которую квартиру покупали в прошлом. Если было два договора купли-продажи, то всё в порядке. Однако как определить разницу, если имущество было получено в наследство и его продают через 2 года, например? Или аналогично по сроку, но в ситуации с дарением?

Также далеко не всегда понятно, как определять изначальную сумму и размер прибыли, если квартира была приобретена в ипотеку (что включать в сумму) или если дом построил сам владелец. Давайте разбираться.

Если недвижимость получена в дар или же по наследству, и при продаже такой собственности возникла необходимость рассчитать налог, то сумму вычислить у вас не получится. Аналогично и при приватизировании. В этом случае используется налоговый вычет размером до 1 миллиона рублей. Это является своеобразной компенсацией.

Нужно отметить, что к разным способам проведения расчёта налоговая может относиться подозрительно или же достаточно спокойно. Чтобы не возникало проблем с ФНС РФ, лучше всего обратиться за вопросом в то территориальное отделение налоговой, к которой вы приписаны. Сотрудники уточнят вам или вашему представителю, какой метод расчёта необходимо использовать.

Если недвижимость была получена в связи с заключением договора ипотеки, то на указанную там сумму и нужно ориентироваться.  Если у вас утерян данный документ, его можно запросить в архиве банка. Обратите внимание: сумма страховки не засчитывается.

Если недвижимость была построена, то здесь тоже есть свои нюансы. Понять, на что ориентироваться, будет очень сложно. Даже если вы сохранили чеки на все материалы, это всё равно не поможет разобраться с расчётами. Поэтому и в такой ситуации используется правило налогового вычета на 1 миллион рублей.

Если запутались в расчётах, не бойтесь консультироваться


 

Учтите, что вычет предоставляется на каждого отдельно взятого человека. Поэтому супругам или другим совладельцам выгодно продавать собственность, разделив её на доли. Причём покупателем может быть одно и то же лицо: законом это не запрещено. Зато использование указанной схемы позволяет разбить стоимость имущества и использовать в отношении каждой доли налоговый вычет. В результате нередко получается полностью освободиться от уплаты налогов. Главное, знать, как именно действовать.

На что ориентируется налоговая?

Важный момент: при получении документов о совершении сделки купли-продажи налоговая всегда обращает внимание на указанную сумму. Если она оказалась меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налог будет взиматься со второй величины. То есть с 70% от кадастровой стоимости.

Этот подход важен для борьбы с теми, кто любит уклоняться от уплаты налогов. Поэтому занижать серьёзно сумму в сделке не имеет особого смысла.

Учтите: Налоговая прекрасно видит все ситуации с занижением суммы сделки!

Вероятная ориентация на кадастровую стоимость при заключении сделки купли-продажи недвижимости иногда способна стать серьёзной проблемой. Например, если указанная там сумма завышена. В таком случае перед проведением сделки необходимо сначала оспорить кадастровую стоимость объекта, добиться её снижения. Сделать это можно в настоящем исключительно в судебном порядке.

Обратите внимание на то, что уменьшение кадастровой стоимости также означает уменьшение налогового обременения недвижимости. Следовательно, такая собственность станет привлекательнее для клиентов. Так что расходы могут себя оправдать. И заодно у вас уменьшится риск того, что у налоговой возникнут к вам вопросы или что она пересчитает налоги и увеличит их.

При продаже недвижимости выплата налогов обязательна. Главное, понять, сколько именно вы должны, по какой ставке стоит делать расчёты. Если разобраться сложно, обращайтесь к профессионалам. Также специалистам в данной сфере можно полностью делегировать проведение такой сделки со всем, что туда входит, включая начисление налогов.

Всё про налог с продажи недвижимости
Автор статьи: Лев Фельдман

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость. Окончил Boston  University (BU)

Другие статьи:
НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности