Все, что нужно знать о коммерческой недвижимости

Все, что нужно знать о коммерческой недвижимости
Автор статьи: Марина Самохвалова
Понедельник, 02 Сентябрь 2019

N1.jpg

Недвижимость — один из самых стабильных и наименее рискованных активов, которые могут приносить доход даже в самые сложные времена. Любой бизнес требует специальных знаний и многоуровневой подготовки, тогда как процесс сдачи объектов в аренду интуитивно понятен многим. Однако и в этой сфере есть нюансы, о которых лучше знать заранее, ведь чем более подготовленным вы приступите к какому-либо виду деятельности, тем больше шансов на успех. Даже если риски минимальны, а прибыль гарантирована, почему не сделать ее больше и не уберечь себя от возможных неприятных неожиданностей?

Так что же нужно знать о коммерческих объектах? Казалось бы, у всех есть примерные понятия о том, что влечет за собой владение недвижимостью, какие это расходы и как можно использовать ее для собственной прибыли. Но одно дело общие представления, другое — конкретные факты и цифры. С ними мы и будем разбираться, учитывая, что они нередко обновляются.

Как правило, многие впервые занявшиеся коммерческими площадями основывают свои планы и расчеты на расхожих сведениях о сдаче в аренду жилых помещений и бывают очень удивлены, когда на поверку все оказывается не совсем так, как они себе представляли. Если вы до сих пор не сталкивались с управлением какой-либо недвижимостью вообще, тем более будет полезно уяснить базовые нюансы этого вида бизнеса.

 

Что может быть коммерческой недвижимостью?

В ответе на этот вопрос в первую очередь следует опираться на букву закона, потому что в конечном счете именно с ее помощью или противодействием будут решаться любые спорные моменты. Хотя лучше, конечно, чтобы они вообще никогда не возникли.

Коммерческой недвижимостью по сути могут быть все объекты нежилого фонда, но в названии заключается основное: их назначение в получении прибыли.

Теоретически под это определение попадают и объекты некапитального строительства, и еще не введенные в эксплуатацию, но последние — долгосрочное вложение, оформляющееся по договору соинвестирования и еще не имеющее свидетельства о собственности. Соответственно, вы не сможете приступить к управлению ими сразу после оформления сделки. Как правило, обычно все-таки рассматривают капитальные объекты, получившие статус собственности, зарегитсрированные в Росреесте. Их приобретают по обычному договору купли-продажи, и сразу после оформления права собственности покупателя он может приступать к действиям, направленным на получение прибыли.

3.jpg

В чем отличие коммерческой недвижимости от некоммерческой?

В вашем статусе как владельца и вытекающих из него правах и обязанностях. Владея некоммерческой (как правило, жилой) недвижимостью, вы остаетесь физическим лицом, а площади такого рода рассматриваются просто как ваше имущество. Вы можете постоянно сдавать их по договору найма, не регистрируя при этом юридическое лицо. Можно даже не регистрировать ИП, отчитываясь перед налоговой службой как самозанятый гражданин и уплачивая налог на профессиональный доход. Нужно только учесть, что это возможно только при условии, если годовой доход от сдачи помещения в аренду не превышает 2,4 миллиона рублей. В противном случае налог существенно повысится — до обычных ставок: для физлица-резидента это будут стандартные 13 %, для индивидуальных предпринимателей процент высчитывается в зависимости от применяемой системы налогообложения, как правило, 6 процентов. К тому же стоит помнить о том, что, к сожалению, многие собственники жилых помещений и вовсе занимаются сдачей в аренду, никак не афишируя свою деятельность и не уплачивая налоги. Мы такую позицию не поддерживаем.

Если же вы владеете коммерческой недвижимостью, вы тоже можете оставаться физическим лицом, но вы обязаны осуществить определенные действия. Систематически сдавая коммерческие помещения, вы занимаетесь предпринимательской деятельностью, которая требует соответствующей регистрации (как индивидуального предпринимателя). Кстати, зарегистрированную таким образом площадь можно использовать и для жилья. Именно такой вариант и представляют собой ставшие распространенными в последнее время апартаменты. Однако надо учитывать, что налог на имущество на них гораздо более высокий, чем на помещения, оформленные как жилые.

Конечно, юридическое лицо тоже может приобрести коммерческую недвижимость. Тут надо учитывать, что право на владение объектом может распространяться на всех имеющих доли в уставном капитале. как на физических так и юридических лиц. Кстати, данные сделки подлежат обязательному заверению у нотариуса.

 

Управление коммерческой недвижимостью

Покупка недвижимости. Как выбрать? Что делать?

Первое, что надо понимать: коммерческая недвижимость существенно дороже некоммерческой — и при покупке, и при сдаче в аренду (естественно, стоимость прямо пропорциональна, иначе никто не был бы заинтересован в такого рода сделках). Разница в цене основывается на самой сути владения разными видами помещений. Коммерческие площади по определению предполагают использование для получения прибыли (неважно, самим собственником или арендатором). Это их основное назначение. Некоммерческая недвижимость призвана служить совсем иным целям. Возможность сдавать ее в аренду — лишь побочная опция. При этом предполагается, что арендатор не может получать прибыль за счет того, что он взял в аренду такое помещение. Собственник просто предоставляет ему право пользоваться своим имуществом за плату.

Приобретая коммерческую недвижимость, вы должны четко понимать, что это актив и он не должен простаивать, поэтому необходимо заранее просчитать, каким образом вы будете получать прибыль. Конечно, выгоднее сразу иметь всю сумму, потому что кредитные условия в банках для таких объектов гораздо жестче, чем для жилых: выше минимальный первоначальный взнос, сложнее оформляется сделка, больше сопутствующих расходов.

Если вы приобретаете коммерческие площади для собственных нужд, необходимо лишь определиться, по карману ли вам их приобретение и содержание и соответствуют ли они целям вашего бизнеса: для кого-то важны будут технические возможности помещения, кому-то принципиальна высокая проходимость и так далее. В случае, если вы рассматриваете это как вложение средств с целью получения прибыли, необходим анализ рынка в долгосрочной перспективе и на текущий момент. Естественно, при первом рассмотрении кажется, что помещения с привлекательными параметрами и хорошим расположением всегда имеют больше шансов на привлечение арендаторов. И во многом это, конечно, справедливо, ведь бизнесмену невыгодно снимать и обслуживать объект, который не в состоянии обеспечить хоть какой-нибудь оборот, даже если цена крайне мала. Но множество других факторов также может играть роль. Во-первых, у ликвидного помещения ожидаемо выше арендная ставка, но и цена на рынке купли-продажи будет соответствующей. К тому же не стоит сбрасывать со счетов текущую экономическую ситуацию. Надо понимать, есть ли на данный момент достаточное количество арендаторов, способных стабильно платить данную аренду. Как бы хорош ни был товар, когда у покупателей нет на него денег, он не продастся. Во-вторых, можно идти по не совсем очевидному пути и вместо того, чтобы пытаться удовлетворить спрос широкой аудитории, стараться занять более узкую нишу. Определенного рода помещения не пользуются бешеным спросом у всех, но бывают всегда нужны определенной целевой группе.

Главное, что вам нужно будет сделать, помимо экономических расчетов (конечно, никто не требует от вас никаких документов такого рода, но лучше все-таки составить бизнес-план — хотя бы «для себя», «в голове»), — проверить юридическую чистоту сделки. Здесь лучше обратиться к специалистам, если у вас нет достаточных юридических знаний. Хотя договор купли-продажи по закону необязательно заверять у нотариуса, рекомендуем все же сделать это для собственной безопасности.

.jpg

Какие налоги необходимо платить?

Сейчас самое время освежить сведения о том, какими налогами облагается коммерческая недвижимость, т.к. с 1 января 2020 года как раз вступил в силу новый Федеральный закон (№ 325-ФЗ). Изменения, которые в нем зафиксированы, касаются недвижимости. Теперь при условии, что собственником является физическое лицо, если кадастровая стоимость объекта определена, налог тоже высчитывается именно исходя из нее (соответствующие сведения хранятся в Росреестре). Рыночная стоимость в таком случае не имеет значения. Раньше эта норма не была однозначно зафиксирована в законодательстве, хотя страна давно перешла на кадастровую систему налогообложения.

Размер налога зависит от выбранной вами системы налогообложения, возможной для вашей формы регистрации — либо как индивидуального предпринимателя, либо как одного из видов юридических лиц.

 

Необходимые документы

На этапе подготовки к оформлению сделки ваша главная задача — проверить документы продавца и проследить за тем, чтобы договор купли-продажи был грамотно составлен. После подписания Договора необходимо провести государственную регистрацию права собственности и получить выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости. На сайте Росреестра вы сможете найти список документов, которые нужно для этого предоставить.

В статус нежилого помещения можно перевести и некоторые жилые объекты. В разных регионах этот процесс проходит по-разному. В Москве достаточно обратиться в МФЦ или даже подать документы через электронную форму. До 2015 года это было сделать значительно проще. 

Помните, что любые перепланировки необходимо согласовать и получить акт приемочной комиссии, технический план и выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

 

Управление коммерческой недвижимостью

Процесс сдачи в аренду. Получение прибыли

Есть два пути, определяющих дальнейшие действия. Вы можете либо самостоятельно заниматься сдачей недвижимости в аренду, идя эмперическим путем и совершая множество дорогостоящих ошибок, либо передать ее в доверительное управление компании, например, Ритейл-Риэлти. В первом случае вы не несете никаких регулярных расходов, кроме уплаты налогов. Во втором случае за услуги вы платите определенный процент от арендного дохода (в среднем на сегодняшний день комиссия составляет около 10 %). Передача в доверительное управление — это снижение ваших рисков, избавление от проблем, связанных с поиском арендаторов и переговоров с ними, проверкой и составлением документации, взаимодействием с коммунальными службами, регулярными осмотрами объектов и прочими сложностями, связанными с этим процессом.

Все, что нужно знать о коммерческой недвижимости
Автор статьи: Марина Самохвалова

 Директор управляющей компании, эксперт по недвижимости

НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности