Риски при покупке недвижимости

Риски при покупке недвижимости
Автор статьи: Лев Фельдман
Понедельник, 01 Июнь 2020

Недвижимость может стать выгодным вложением средств, если при её покупке заранее оценить все риски. Они могут быть связаны с самой недвижимостью (её состоянием, расположением, скрытыми дефектами), с продавцом и даже с недобросовестным посредником. Эксперты делят риски на правовые и финансовые. Из-за первых рисков появляются проблемы и с финансами. Под правовыми рисками подразумеваются проблемы с правоустанавливающими документами и оспариванием самой сделки.

В данной статье мы разберем самые часто встречающиеся риски, которые позволят оценить, стоит ли соглашаться на покупку в том или в ином случае. Учтите, что ситуации будут рассматриваться типичные. Но у каждого региона и даже у каждого объекта есть своя специфика. Такие моменты стоит принимать во внимание и адаптировать в отношении конкретно взятой ситуации.

В новостройках рисков априори меньше

Титульные правовые риски

Правовые риски при покупке недвижимости ещё называют титульными. Они связаны с оспариванием права собственности на квартиру, дом или другой объект. Ситуации бывают самыми разными:

  • Имущество приобреталось с использованием материнского капитала. В этом случае безопасность сделки напрямую зависит от того, выделит ли родитель ребёнку в новом жилье обязательную долю, положенную тому по законодательству. Понятного и прозрачного механизма контроля нет, он не прописан в законодательстве. И у покупателя нет инструментов контроля над этой ситуацией. Обезопасить себя можно, если получить подтверждение, что имущество покупалось без использования материнского капитала. Для этого можно запросить у продавца соответствующие документы.
  • Недвижимость получена в наследство. В этом случае есть риск его оспаривания. Он уменьшается, когда проходят соответствующие сроки. Тем не менее всегда может объявиться наследник, о котором не знали и который, в свою очередь, не знал об открытии наследства. Какой-то риск при покупке имущества, доставшегося в наследство, есть всегда. Тем не менее уменьшить его можно, если убедиться, что соблюдена процедура вступления в наследство.
  • Недвижимость неоднократно меняла собственников за последние 3 года. Во-первых, это может указывать на большое количество разных проблем с объектом недвижимости. Во-вторых, это сразу же увеличивает правовые риски в отношении такого имущества. Оспорить могут любую сделку. Чем больше сменилось собственников, тем выше вероятность, что кто-то может оказаться банкротом (а его кредиторы способны обжаловать сделку), или возникнут какие-то ещё претензии. Проверить большую цепочку проблематично. Поэтому лучше всего от покупки такой недвижимости отказываться.
  • Недвижимость приобретена в браке, а продаёт её только один из супругов. Учтите, что на заключение договора должно быть дано согласие второго. В противном случае такая сделка не признаётся состоявшейся. Поэтому в отношении владельца необходимо проверить, состоит ли он в браке. Если недавно был развод, нужно убедиться в том, что имущество разделено, и претензий по этому поводу у второй стороны нет.
  • В квартире или доме прописаны несовершеннолетние, а согласие от органа опеки и попечительства на реализацию имущества не дано. Сделка в таком случае просто не может состояться. Но если вы попытаетесь оформить договор, он всё равно будет недействительным.
  • Сделка осуществляется посредником от лица собственника, но при этом доверенность — отозвана. По законодательству РФ собственник имеет право не только выдать доверенность на распоряжение своим имуществом, но и отозвать её в любой момент. Проблема для покупателя состоит в том, что он может проверить действительность такого документа, убедиться в том, что всё в порядке, после чего отправиться заключать договор. А собственник способен отозвать в этот момент доверенность. Как правило, такие действия свидетельствуют о мошенническом сговоре между собственником и его представителем. Однако это нужно ещё доказать. Не забывайте о презумпции невиновности в уголовном процессе. Так что в качестве меры предосторожности лучше всего отказаться от заключения сделок с представителем, если только у вас нет серьёзных оснований доверять ему или владельцу.
  • В силу финансового положения собственник вскоре после реализации квартиры становится банкротом. В этом случае есть вероятность оспаривания сделки кредиторами. Правда, иногда суд становится на сторону покупателя. Например, если сделка проведена грамотно, претензий к договору не возникает. Самое главное — никак не быть связанным с продавцом и заключение контракта по реальной рыночной цене недвижимости. Под связью подразумеваются родственные узы, совместная работа, членство в одном клубе, прочее. Важно, чтобы кредиторы не смогли доказать фиктивность сделки и уход от уплаты долгов таким образом.

Правовые или титульные риски можно застраховать. Это означает, что если у вас возникнут проблемы, ваше право собственности начнут оспаривать, страховая компания возместит потери.

Доверительное управление квартирами

Риски, связанные с самой недвижимостью

Но правовыми аспектами всё не ограничивается. Недвижимость может оказаться не особо доходным вложением банально потому, что она находится в ветхом доме. Продажа такой недвижимости в аварийных зданиях по законодательству запрещена. А вот в ветхих разрешена. Тем не менее реализовать потом имущество будет сложно, получить с него прибыль — тоже. Поэтому перед покупкой собственности желательно узнать, не относится ли дом к ветхим и не планируют его сносить по другим причинам.

Не меньше проблем периодически возникает с новостройкой. Самый большой риск в первую очередь связан с тем, что такой объект вообще не будет завершен. То есть можно потерять все вложенные деньги. Периодически строительство заканчивают жильцы, но в таком случае им приходится вкладывать дополнительные средства. О соблюдении сроков говорить не приходится.

Однако даже если новостройка сдана застройщиком и в оговоренное время, это ещё не значит, что можно расслабиться. Могут возникнуть проблемы с самим домом. Часть ЖК, принятых в эксплуатацию, буквально в течение 2-3 лет после этого становятся аварийными. У одних нагрузку не выдерживает инженерные сети, другие покрываются огромными трещинами. 

Чтобы минимизировать риски, связанные с новостройкой, необходимо тщательно проанализировать застройщика. Важно проследить, не было ли у него проблем в прошлом, какие именно дома он сдаёт.

С частным домом возникают свои риски:

  • здание может оказаться слишком старым или в аварийном, по факту, состоянии. Риски пропустить такое выше, чем в случае с многоквартирным домом, где за состоянием недвижимости так или иначе наблюдает большое количество лиц;
  • в частном секторе вероятны проблемы с канализацией. Нередко бывает так, что подключения по разным причинам к центральной системе нет (невозможно или слишком дорого), а вместо нормальной конструкции используется сливная яма, которая часто наполняется. Такой вариант неудобен, не подходит для большой семьи. К тому же на вызов специалистов требуется постоянно тратить деньги;
  • при строительстве дома возникли серьёзные нарушения с теплоизоляцией. Мостики холода — это только часть проблемы. Чтобы в таком доме получилось нормально жить, необходимо будет провести ремонт;
  • уровень грунтовых вод довольно высокий. Участок может периодически подтапливать, например, заливая подвал. Но владельцы, показывая недвижимость летом, способны приложить все усилия, чтобы скрыть этот факт. Учтите, что осушение далеко не всегда возможно. К тому же оно дорого стоит. А ещё такую процедуру затруднительно проводить на участке с уже построенным домом;
  • есть серьёзные проблемы с гидроизоляцией. Дом из пеноблоков простоит долго, в нём будет комфортно и тепло. Однако нельзя ни в коем случае экономить на гидроизоляции. Пеноблоки втягивают влагу как губка. После этого у них исчезает способность к теплоизоляции. К тому же стеновой материал начинает разрушаться;
  • дом может страдать от грибка. Нередко это очень серьёзная проблема, с которой далеко не всегда можно справиться даже заменой части стены. Перед продажей такого здания поверхности стен обрабатывают антисептиком и красят. Всё тщательно проветривают. В итоге покупатель, не особенно хорошо знакомый с такими уловками, может ничего не заподозрить. А вскоре после покупки он столкнётся с проблемой;
  • земельный участок может не быть особо плодородным. Некоторые недобросовестные владельцы перед продажей дома покупают чернозём, засыпают им участок и создают тем самым благоприятное впечатление. Но это не гарантирует надлежащего урожая. Если в конкретном регионе климатические условия не соответствуют тем, при которых образуется чернозём, его может очень быстро смыть с вашего участка. Также почва способна рассохнуться при резких колебаниях температуры и влажности.

Стоит учесть, что в отношении недвижимости ещё сложно бывает оценить ремонт, если вы в этом не разбираетесь. Подготовка собственности к показам в виде лёгкого ремонта и качественной уборки — совершенно нормальное явление. Однако периодически покраска и побелка, новые обои и художественно расставленная мебель скрывают серьёзные проблемы: недостаточный обогрев, сырость, трещины в несущих стенах.

Чтобы не купить недвижимость, которой будет невозможно пользоваться, обязательно берите с собой на просмотр опытного строителя. Если речь идёт о квартире, то лучше всего воспользоваться услугами профессионала, занимающегося их ремонтом. Убедитесь в том, что этот специалист не заинтересован в том, чтобы вы купили конкретное жильё.

Услуги строителя, безусловно, придётся оплачивать. Однако это те расходы, которые гарантированно окупаются.

Доверительное управление квартирами

Проблемные соседи

Эта группа рисков — специфическая и заслуживает отдельного упоминания. Соседи могут оказаться наркоманами, алкоголиками или просто откровенно маргинальными личностями. Как правило, у них своеобразные связи и масса возможностей создать вам неприятности. С таким соседством сдать квартиру по выгодной цене или продать впоследствии будет проблематично.

Особенно трудно бывает, когда проблемные соседи находятся наверху и, например, постоянно вас заливают. Если там живёт престарелый человек или кто-то, страдающий от психического расстройства, привлечь к ответственности не получится. Можно постараться принудительно выселить. Но если у человека такая собственность — единственное жильё, сделать это тоже будет проблематично.

И в то же время постоянные заливания — это уничтоженный ремонт, грибок, невозможность полноценно пользоваться квартирой. Похожие проблемы возникают у владельцев апартаментов на последнем этаже при проблемах с кровлей. В сухое время года масштаб проблем может быть не особо очевидным.

Правда, можно сделать точечный ремонт кровли относительно той части крыши, которая находится над вашей собственностью. Но далеко не все конструкции позволяют это осуществить. А оплачивать ремонт кровли многоквартирного дома слишком накладно. Можно попытаться собрать деньги у жильцов. Однако если это не сделано до вас, вполне вероятно, что есть причины.

Риски при работе с недобросовестным агентством недвижимости

С агентством недвижимости проблем обычно не возникает. Тем не менее они тоже встречаются: некоторые участвуют в откровенно мошеннических схемах, другие просто усиленно продавливают продажу той недвижимости, от которой хотят избавиться их клиенты. При этом риелтор может вводить в заблуждение, давая понять, что их компания отвечает за вашу безопасность. На самом деле никакой ответственности такие посредники не несут.

Покупка любой недвижимости всегда означает определённые риски. Если не изучить всё внимательно и не обратиться за помощью к специалистам, можно потерять деньги или столкнуться с серьёзными проблемами, требующими значительных дополнительных вложений. Анализ информации по каждому такому объекту — лучшая гарантия вашей безопасности. Наша рекомендация - всегда тщательно выбирайте агентство недвижимости, обращайте только в проверенные, с именем и большим опытом работы.

Информация от партнеров по зарубежной недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Риски при покупке недвижимости
Автор статьи: Лев Фельдман

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость. Окончил Boston  University (BU)

Другие статьи:
НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности