Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость
Автор статьи: Лев Фельдман
Понедельник, 15 Февраль 2021

Более четверти века в современной истории развития инвестиционного бизнеса постперестроечной России специалисты агентства Retail-Realty  изо дня в день держат руку на пульсе доходности инвестиций  в коммерческую и жилую недвижимость. 

 

Мы точно за инвестиции только в недвижимость! Считаем это выгодным и безопасным вложением даже при цене биткоина в $40 000 и  рекордной стоимости акций холдинга Уоррена Баффетта Berkshire Hathaway Inc. Потому что биток уже падал и поднимался в 6 раз за 10 лет, а недвижимость колебалась максимум на 30% в 2009 и 2015 году, а в остальное время росла или сохраняла позиции. 

 

Из статьи вы узнаете: стоит ли инвестировать в недвижимость и в какую лучше, как заработать на этом, какие есть риски и можно ли их минимизировать. 

 

Две категории инвесторов 

Ради объективности скажем, что инвестировать в недвижимость — это не единственный и точно не самый доходный способ распорядиться капиталом. С некоторой долей везения акции могут принести больше, а покупка земли окажется надежнее жилой недвижимости. Лагерь, как всегда, разделен. Выберете сторону. 

Противники недвижимости

Они говорят, что инвестиции в недвижимость — это небольшой пассивный доход для бедных с кучей рисков. Подумайте сами: 

 

  1. Доход в рублях, потому что купить недвижимость в Италии, Испании, Франции — это дорого и вообще не по карману. 

  2. Реальный доход от инвестиций в недвижимость на уровне вкладов или облигаций, а проблем гораздо больше. Чего стоит поиск арендаторов и покупка лучших квартир топ-менеджерами застройщиков до объявления старта продаж. 

  3. Неадекватный арендатор может убить доход за год. Нет, он не будет ничего взрывать, достаточно залить соседей снизу и пропасть в неизвестном направлении. 

  4. Цены на недвижимость в России в 2020 году уже не растут так, как это было в 2007. Теперь нельзя получать 200% доходов, так как строительных компаний много, а конкуренция из-за недорогой ипотеки сумасшедшая («Транскапиталбанк» дает ипотеку от 6.28%).

  5. Проще и надежнее в гаражи инвестировать, чем в недвижимость. Окупаемость 2 года, проблем ноль, а если снесут, то выплатят компенсацию.  

 

Но знаете что? Даже противники инвестиций признают, если можно было бы купить недвижимость на дне рынка в 1993 году, то это могло стать лучшим вложением десятилетия. И добавляют, что в 2010 пришлось бы выходить из недвижимости, чтобы вложить все деньги в акции Berkshire Hathaway Inc, Chocoladefabriken Lindt & Spruengli AG N, Booking Holdings Inc, Amazon, Tesla и другие компании.

 

Есть и другая сторона. 

 

За инвестиции в недвижимость 

  1. Жилье — первичная потребность человека, как еда или вода. Если негде жить с семьей, то как вообще существовать тогда. Нужна хотя бы бетонная коробка. 

  2. Фондовый рынок заставляет нервничать и совершать ошибки. Это больше похоже на нервную работу для уже седого человека. Сегодня ты купил акции за $100, а завтра они упали до $70 и непонятно, когда вырастут.Инвестор может зафиксировать убыток и узнать через 3 месяца, что акции стоят $250. 

  3. Деньги капают каждый месяц и поток можно контролировать. У тех же облигаций плавающий доход, неравномерные выплаты купонов и вероятность, что компания не сможет выкупить облигацию. 

  4. Можно зарабатывать 40% годовых с минимальным риском, если грамотно избегать сомнительных новых районов или покупать квартиру на этапе котлована под продажу у надежного застройщика.  

 

Как видите, весомые аргументы есть у каждой стороны. Кто-то зарабатывает, инвестируя в недвижимость, кто-то привык плавать в фондовом рынке, а кому-то - взлетать на ракетах. Каждому свое! Нам нравится недвижимость. К тому же инвестировать можно в жилую, коммерческую и заграничную недвижимость, отдав работу по управлению активами в надежные руки профессионалов этого рынка. 

 

Жилая недвижимость 

Покупка инвестиционной квартиры — самая доступная и понятная большинству российских граждан инвестиция. Доход можно получать как с аренды, так и с прироста стоимости капитала (покупать дешевле, продавать дороже). 

 

Москва. ЖК  «Суббота». Двушка 82 м² с арендой 160 000 руб. + коммуналка 14000 р. — без простоя с 2018 года (собственник живет в Израиле)

 

Купил за 2.5 млн, через 3 года продал за 4.7 млн

Приобрел инвестиционную квартиру у застройщика в самом начале строительства дома за 2.5 млн, прошло 3 года, продал за 4.7 млн — доход 47 826 рублей в месяц. Это при условии, что не было ипотеки и все прошло по плану. Что может пойти не так: 

 

  • не найдете подходящую квартиру — конкуренция дикая;

  • дом не достроят (обманутых дольщиков много); 

  • спрос на недвижимость упадет (как в 2009 и 2015 году);

  • застройщик потеряет авторитет среди клиентов, цена снизится; 

  • район будет не востребован у людей из-за плохой инфраструктуры.

 Все эти риски — плата за возможность заработать от 20 до 50% годовых за несколько лет. Инвестор покупает квартиру на этапе котлована в первой очереди продаж, ждет 3 – 4 года пока дом построят, продает квартиру или уступает права требования жилья. 

 

Доверительное управление квартирами

 

Что сделать, чтобы обезопасить инвестиции в жилую недвижимость: 

 

  1. Выбирать известных застройщиков. В журнале Forbes в 2019 году вышла статья с топ-20 застройщиков России. В топ-10 списка попали: «ПИК», Setl Group, Группа «ЛСР», «Донстрой», «А101», «Инград», «Интеко»,  ГК «Самолет», Группа «Эталон», ГК «Гранель».

  2. Купить квартиру в массовом сегменте. Потому что быстрее всего покупают квартиры студии и однушки. На них больше спрос и они неплохо растут в цене. Иногда тактика обратная. Инвестор покупает дорогую квартиру и ждет 2 – 3 года после сдачи дома. Если район обустроят, то цены на двушки и трешки вырастут в несколько раз. 

 

Заработок на аренде 

Цель — инвестировать в жилую недвижимость на первичном или вторичном рынке, которую можно выгодно сдавать в аренду целиком или по комнатам.

 

Москва. Двушка 59 м² в ЖК «Символ» — 75 000 р. в месяц + 10 000 р. коммунальные платежи оплачивает арендатор

 Самое важное при этом выбрать локацию и понять, кто твои будущие арендаторы, чтобы не прогадать с покупкой и сделать подходящий ремонт. Рядом с университетом — студенты, в хорошем районе с крутым детским садиком или школой — семьи с детьми, недалеко от промышленной зоны — командировочные. 

 

Каждая квартира должна соответствовать району и будущим арендодателям. Например, трешку не станут снимать адекватные командировочные, а семья с детьми не заинтересуется однушкой рядом с университетом. 

 

Какие риски: 

 

  • не найдете хорошую доходную квартиру (как выбирать ЖК); 

  • не сможете сдать квартиру на долгий срок адекватным людям;

  • арендаторы перестанут платить и откажутся съезжать

  • арендатор испортит ваше или соседское имущество и сбежит; 

  • получите штраф 100 — 300 тысяч рублей за неуплату налогов; 

  • пожалеете 30 000 р. в год на страховку, а соседи зальют квартиру; 

  • соседи будут недовольны арендаторами, позвонят в полицию, напишут в налоговую, начнут выживать арендаторов стуком по батарее. 

 

Москва. Квартира 52 м² в доме 1940 года постройки. Аренда 65 000 р, страховка 28 000 р., коммуналка 8000 р. — все оплачивает арендатор 

Заработок на аренде может быть пассивным, если кто-то управляет объектом недвижимости и решает проблемы с соседями, участковым и арендатором за инвестора. 

 

Коммерческая недвижимость 

Наша специализация — стрит-ритейл. Коммерческие помещения на первых этажах многоквартирных домов и жилищных комплексов. Начинали мы в 90-е, когда можно было купить квартиру на первом этаже и перевести её в коммерческую недвижимость за небольшую сумму и несколько звонков

 

Стрит-ритейл — коммерческая недвижимость, которой мы управляем уже 25 лет  

Теперь все иначе. Чтобы получить коммерческое помещение, нужно тесно контактировать с застройщиками или выходить на малые города России, где еще можно как-то перевести жилое помещение в коммерческое. 

 

Риски при работе с коммерческой недвижимостью: 

 

  • топовые места в Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске заняты, а в новые объекты без связей в офисе застройщика не попасть (особенно сложно пробиться в торговые и бизнес центры);

  • сложная оценка потенциала (как выбрать коммерческую недвижимость); 

  • возможность повторения ситуации 2019 года, когда 40% арендаторов съехали; 

  • полная зависимость от арендатора и успешности его бизнеса; 

  • маленькие шансы посадить к себе сетевой магазин на долгий срок;

  • непростое управление, когда объектов больше пяти; 

  • крупные вложения со старта — от 20 млн рублей в мегаполисах и от 10 млн рубле в провинциальных городах. 

 Управление коммерческой недвижимостью

При работе с коммерческой недвижимостью придется часто ездить по городу, пристально изучать локацию и пешеходный трафик, а также много думать. Вы можете купить недвижимость под сдачу в аренду или взять готовый арендный бизнес. Второе более частое явление сейчас, потому что новые помещения получить сложнее. 

 

Если все сделать правильно, то наградой удачливого инвестора станет доходность от 8 до 12% годовых, что на треть больше, чем доходность от аренды жилой недвижимости. Обслуживание коммерческой недвижимости занимает минимум времени, когда арендодатель умеет договариваться. Обычно ремонт делает арендатор, он же оформляет страховку и обслуживает помещение. А в случае ухода арендатора есть брокеры, которые находят новых клиентов и следят за исполнением договоренностей. 

 

Современное представление склада 

О других объектах коммерческой недвижимости: 

 

  1. Офисные помещения. Самая переоцененная недвижимость в крупных городах. Сдать помещение под офис с каждым годом все сложнее. Потому что компании научились работать удаленно, руководители поняли, что отсутствие офиса может стать важным преимуществом в условиях кризиса, а требования к зданию и помещению выросли.  

  2. Склады. Маленьких частных складов все меньше. Предприниматели массово арендуют квадратные метры в крупных складских комплексах со всей необходимой структурой. Прошло то время, когда компании были готовы стоять в очереди за возможность попасть в теплый склад. 

 

Начинающих инвесторов в недвижимость волнует еще один вопрос: вкладывать в коммерческую или жилую недвижимость? Наш ответ — вкладывать в эффективную доходную недвижимость и по своим силам. 

 

Зарубежная недвижимость 

Инвесторов привлекает доход в евро, сохранение капитала в евро и растущие цены на недвижимость в Европе. Таких инвесторов меньше. Потому что высок порог входа. Для успешных инвестиций нужно минимум от €100 000 для городов без выхода к морю и от €200 000 в приморских поселениях. Для получения ВНЖ за счет инвестиций сумма возрастает до €500 000. 

 

Чаще всего состоятельные люди инвестируют в недвижимость Италии, Франции, Испании, Греции, Великобритании, Чехии. Для инвестиций выбирают преимущественно южные страны с выходом к Средиземному морю. 

 

В качестве доходной недвижимости привлекательны как апартаменты и дома, так и виллы. Многие инвесторы покупают недвижимость не только в качестве инвестиции, но и как запасной аэродром или жилье на пенсию. 

 

Италия. Двухкомнатная квартира 40 м2 в Марина-ди-Андора 500 метров от моря за € 115 000

 

Франция. Ницца. Трехкомнатная квартира 113 м2 за € 1 580 000

 

Риски при инвестициях в европейскую недвижимость: 

 

  1. Языковой, организационный и культурный барьер может не позволить самостоятельно провести сделку. Выбирать недвижимость в Европе нужно иначе, чем в странах СНГ. 

  2. Купите красивый дом в стиле барокко по низкой цене, а он окажется историческим зданием, которое подлежит реставрации за €200 000 в следующем году. Придется платить. 

  3. Через год район заполонят мигранты из африканских стран, что негативно скажется на стоимости недвижимости и качестве жизни. 

  4. Попасть на недобросовестного агента, который накрутит десяток процентов к стоимости объекта из расчета, что инвестор из России не будет считать деньги или заказывать какие-то проверки.  

  5. Не учесть сопутствующие расходы (налоги, взносы, плата агентам) и остаться без капитала. К стоимости недвижимости можно смело прибавлять 10% на дополнительные расходы. 

  6. Неверно рассчитать стоимость содержания недвижимости, что приведет к снижению доходности и проблемам.  

 

Испания. Вилла восемь комнат 440 м2 за € 1 200 000

 

Если хотите узнать об инвестициях в зарубежную недвижимость, получить гайд по управлению недвижимостью, узнать больше о жизни в Италии, Франции, Испании и других странах, налогах в Европе и выгодных аукционах — читайте блог на сайте Europe-house

 

Что важно при инвестициях в недвижимость 

  1. Оценка рисков — инвестирование в недвижимость требует от инвестора скрупулезного изучения объекта недвижимости, документов, умения расчетливо и взвешенно принимать решения. Если на фондовом рынке можно все переиграть с минимальными потерями, то при вложениях в недвижимость переиграть можно в течение нескольких лет и с большими потерями. 

  2. Инсайдерская информация. Если инвестор владеет информацией о будущем районе и его окружении, то принять решение об инвестициях заметно проще. Например, инвестор знает, что скоро военный городок X закроют, а всех людей и технику переведут в городок Y. Грамотный инвестор продаст недвижимость в городе X, чтобы купить её в городе Y.

  3. Локация. Оценка недвижимости — это на 70% оценка локации. Локация определяет доходность будущей недвижимости и рост ее стоимости. 

 

Любые инвестиции связаны с риском. И вывод здесь простой, чтобы удачно инвестировать нужно разбираться в предмете вложений. Лучший способ разобраться — проконсультироваться с людьми, которые занимаются инвестициями большую часть своей жизни. 

Инвестиции в недвижимость
Автор статьи: Лев Фельдман

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость. Окончил Boston  University (BU)

Другие статьи:
НАДЁЖНО
Управляем недвижимостью с 1996 года
ОТКРЫТО
Достоверная и полная информация о нашей компании
ПОНЯТНО
Договор предельно прозрачен
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности