Оформление сделок с недвижимостью: покупка, продажа и как избежать обмана

Оформление сделок с недвижимостью: покупка, продажа и как избежать обмана
Автор статьи: Инна Асимова

_сделок_с_недвжкоц.jpg

Продажа или покупка недвижимости (оформление сделки с недвижимостью) — это процедура с множеством рисков. 

Недвижимость, имеющая задолженность от прежних собственников, отказ от регистрации,  незаконно выписанные из квартиры люди, суды... Всё это реальные ситуации, которые усложняют покупку и оформление недвижимости в собственность. 

С 1996 года мы покупали и продавали множество объектов жилой и коммерческой недвижимости. Чаще всего это были квартиры на первых этажах многоквартирных домов. Сейчас управляем более 150 объектами стрит-ритейл Москве и области и около пятидесяти квартирами в элитных комплексах премиум-класса. Нам есть что рассказать. 

Эта статья — квинтэссенция нашего опыта о покупке, продаже и оформлении недвижимости в собственность. Изучите её, чтобы минимизировать риски.

Первым делом: снять с регистрционного учета, выплатить долги 

Из жилой недвижимости (квартир) необходимо выписать всех жильцов, полностью рассчитаться за коммунальные платежи и капитальный ремонт дома. 

Даже если покупатель “чайник”, коммунальные услуги придется оплачивать бывшему собственнику. А вот долг за капитальный ремонт дома переходит на покупателя, поэтому его проверяют первым делом. 

Выписаться из жилого помещения можно на любом этапе сделки, но поздняя выписка может насторожить покупателя и сорвать сделку. 

Если вы планируете покупку новой квартиры в более поздний период, не одновременно с продажей своей, то совершеннолетним гражданам можно выписаться и "в никуда". Три месяца последствий не будет. Далее получите штраф до 5000 р. за отсутствие регистрации.  Если в квартире прописаны дети, то собственника обяжут купить квартиру, дать детям доли. 

Пакет документов для продажи недвижимости

Задача собственника — подготовить документы заранее. Это поможет ускорить проведение сделки. 

Задача покупателя — досконально проверить документы, а также заказать некоторые из них повторно, чтобы на 100% убедиться в их легитимности.

Для продажи недвижимости потребуется: 

  • паспорт собственника (покупателю желательно взять ксерокопию); 
  • письменное согласие на сделку от других собственников в случае долевой собственности, которое можно не заверять нотариально;
  • письменное нотариальное согласие на сделку от супруга (в случае покупки недвижимости в браке и при отсутствии брачного договора). Если есть брачный договор, то его будет достаточно, если там четко указано право собственности на недвижимость одного из супругов; 
  • правоустанавливающие документы:  свидетельство о праве на принятие наследства, дарения, мены, долевого участия или о приватизации жилья и т.д.; 
  • справка из банка о погашении ипотеки, если собственник выплачивал ипотеку за недвижимость; 
  • справка из психоневрологического и наркологического диспансеров (нужна, чтобы подтвердить дееспособность продавца);
  • экспликация, поэтажный план, технический и кадастровый паспорт БТИ с характеристиками недвижимости; 
  • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (взять в управляющей компании, ТСЖ или ЖСК) и долга за капитальный ремонт дома (обращаться в региональный фонд капитального ремонта). 
  • расширенная выписка из домовой книги, чтобы подтвердить количество зарегистрированных и выписанных лиц;
  • составленный предварительный и основной договор купли-продажи (о его важности поговорим отдельно). 

При продаже квартиры в Москве и МО можно оформить Единый жилищный документ, который включает в себя практически всю информацию о квартире. 

Оформить его можно в Едином информационно-расчетном центре (в вашем районе), ближайшем МФЦ и через портал Госуслуг.

Продавцу стоит заняться оформлением документов, чтобы максимально обелить сделку и ускорить продажу недвижимости. Дотошный покупатель или грамотный юрист в любом случае потребует все эти документы.  

Переходим к главному документу — договору купли-продажи. 

Составление договора купли-продажи 

Договор купли-продажи — главный документ при покупке жилой или коммерческой недвижимости. Если он составлен плохо с юридической точки зрения, то не защищает сделку, а наоборот, подвергает её риску.

Чтобы максимально обезопасить сделку, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Он обязывает стороны заключить основной договор после определенных условий. 

Например, покупатель должен перевести все деньги на счет в банке или положить их в ячейку. Условие, по которому продавец может забрать деньги — заключенный основной договор. 

Если собственников несколько, то договора ПДКП и ДКП нужно оформлять через нотариуса. Покупателю стоит на этом настоять. 

Чек-лист по проверке договора купли-продажи

  1. Стороны сделки (продавец и покупатель) прописаны корректно и полно: ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей. Если агентство продает квартиру по доверенности, то полномочия должны быть делегированы нотариально, то вся эта цепочка должна быть отражена в договоре. Чем длиннее цепочка, тем внимательнее нужно проверять юридических и физических лиц, которые участвуют в сделке. Идеальный вариант, когда договор заключается между одним собственником и покупателем. 
  2. Идентификационные данные объекта недвижимости указаны полно: адрес, этажность, площадь, кадастровый номер, количество комнат, состояние квартиры. 
  3. Выписаны номера всех документов, на основании которых продавец владеет этой жилой или коммерческой недвижимостью. 
  4. Указано наличие или отсутствие лиц, которые в настоящий момент прописаны в квартире. Эти данные должны быть подтверждены расширенной выпиской из домой книги. В расширенной выписке указаны все лица, которые когда-либо были прописаны в квартире. 
  5. Указаны лица или организации, которые имеют право проживать или осуществлять коммерческую деятельность в  этом объекте недвижимости даже в случае его продажи (сервитуты). Может быть так, что собственник жилого или нежилого объекта заключил договор аренды на долгий срок. Такого арендатора сложно выселить даже через суд. Поэтому требуйте наличия пункта о том, сдан или не сдан объект недвижимости в наем и на каких условиях. 
  6. Недвижимость не является объектом залога по каким-либо обязательствам продавца. К договору должна быть приложена СВЕЖАЯ выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРН) на недвижимое имущество.   
  7. Цена, график платежей, порядок расчета: наличные, кредит, рассрочка. Соглашение о задатке или авансе. 
  8. Обязанности сторон. Продавец передает объект недвижимости, а покупателя принимает  объект и вносит за него плату. В обязанности нужно включить подачу заявления на госрегистрацию перехода права, а также предусмотреть штрафы за неисполнение сроков подачи заявления.
  9. Подписи сторон, заверенные нотариально

Это минимум того, что должно быть в договоре. Запомните, агенты недвижимости часто используют стандартные договоры даже в нестандартных случаях! Обязательно обращайтесь к юристу, лучше заплатить десятки тысяч, чем потерять миллионы. 

В предварительном ДКП укажите срок, когда будет заключен основной договор. Можно прописать ответственность сторон (штрафы, возмещение убытков, неустойка) в случае, если основной договор не будет подписан. 

Запомните, что предварительный договор составляется в той же форме, что и основной (иначе, он не имеет силы — ст. 429 ГК РФ). Но его не каждый нотариус готов оформлять! 

СУММА СДЕЛКИ


Не все продавцы хотят показывать полную стоимость недвижимости. Особенно если они владели этой недвижимостью менее 5 лет, норма действует с 01 января 2016 года. Ловушка в том, что если дойдет дело до суда, то это приведет к расторжению договора и возврату суммы, указанной в договоре


Покупали за 20 млн, но в договоре официально указали 999 тыс. рублей? Вот и получите 999 тыс. р. А непонятная расписка на 19 млн, не заверенная нотариусом и составленная без консультации юриста, останется лишь горьким напоминанием о потерянных деньгах.

Риски в сделках с недвижимостью 

_3.jpg

Рискуют обе стороны. Мошенники придумывают самые изощренные способы выжить человека из квартиры и нажиться на сделке купли-продажи. 

Риски продавца

Неплатежеспособность. Договор заключили и подписали, а расчет не произвели. Этого можно избежать, если проводить сделку поэтапно через предварительный и основной договор купли-продажи с помещением денег в банковскую ячейку. Деньги можно будет забрать только при условиях, определенных в основном договоре.  

Покупатель расторгает договор под каким-то предлогом, требуя от продавца всю сумму. Это может быть спланированной акцией, чтобы получить скидку на недвижимость. Расторгнув договор, теряете время, прогнувшись под покупателя — деньги. 

Однако больше всего рискует покупатель. 

Риски покупателя 

На нового собственника переходит долг по капитальному ремонту. Долг будет висеть на лицевом счете квартиры по кадастровому номеру. И его придется платить покупателю. Так что требуйте свежую справку из регионального фонда капитального ремонта.

Фальшивые документы собственника (или “двойник”, укравший документы). При продавце имеются договор купли-продажи, справки, паспорт, выписка ЕГРН. Вы проверяете документы на квартиру и все вроде в порядке. Оформляете сделку, а через какое-то время появляется настоящий владелец, который сообщает, что был в отпуске или сдавал эту квартиру. Суд признает сделку недействительной. Если сделку не провели, лишитесь задатка (аванса), провели — квартиры и денег. Иногда собственник и мошенник работают сообща. Избежать этой проблемы можно, только тщательно проверяя все документы (паспорт можно проверить на ультрафиолете), сверяя подписи, обращаясь к юристу, опрашивая соседей, запрашивая дополнительные документы, удостоверяющие личность продавца (права, загранпаспорт). 

Занижение реальной цены квартиры в договоре. Об этом мы уже говорили. Вы помогаете продавцу уйти от налогов, а сделка по какой-то причине срывается или через какое-то время продавец объявляет себя банкротом. В случае банкротства все сделки с недвижимостью за последние 3 года считаются недействительными. Проверяйте продавца на риск банкротства (arbitr.ru). 

Продажа квартиры по доверенности. Нужно проверить и доверенное лицо, и доверителя. Может быть так, что доверенность поддельная или доверителя уже давно нет в живых, он находится в местах лишения свободы, болен и не отвечает за свои действия. Внимательно изучите доверенность и права, которые человек получил по этой доверенности. Проверьте её подлинность на сайте reestr-dover.ru. Настаивайте на встрече с собственником жилья, если отказывают даже в разговоре по Skype — ищите другие варианты. Не рискуйте. 

Скрытые комиссии риелтора или агентства. Эта схема мошенничества встречается, когда вы покупаете или продаете квартиру через агента. Встречаетесь только с агентом, а собственник постоянно занят, живет в другой стране и не может приехать. Объявленная цена квартиры 20 млн, а доверенность и договор купли-продажи на 19.5 млн. Агент объясняет это тем, что 500 тыс. — комиссия агентства или что это деньги какому-то дольщику за его квадратные метры. Оплачивать эту сумму предлагается на дополнительный счет (в отдельную ячейку). Результат: агент берет комиссию с продавца и зарабатывает на покупателе. 

Незаконное строительство. Вы можете встретить недорогие квартиры в частных домах или таунхаусе по очень привлекательной цене. Мошенник продает не дом, а доли в нем (комнаты, квартиры), чтобы компенсировать стоимость незаконного строительства за счет новых собственников. В итоге дом снесут, а денег вы не получите даже через суд. 

Продажа по договору “дарения”. Если предлагают “купить” квартиру по договору дарения, то не соглашайтесь. Такую покупку суд считает незаконной и деньги вам никто не вернет. Законная сделка при покупке недвижимости проводится через договор купли-продажи.

Квартира была куплена собственником с использованием материнского капитала. В этом случае выделяются доли детям, что значительно усложняет продажу квартиры. Продать квартиру с детскими долями сложнее и требует справки из органов опеки. Собственник пытается избежать сложностей и не сообщает вам, что использовал материнский капитал для покупки недвижимости. В результате сделка может быть оспорена в суде, так как при продаже квартиры ущемили права дольщиков (детей). 

Покупка отдельной студии в трехкомнатной или четырехкомнатной квартире (незаконная перепланировка). Афера в том, что зарегистрировать перепланировку трехкомнатной квартиры на несколько студий невозможно, так как нельзя переносить или дублировать канализацию, подачу воды, вытяжку. Жилищная инспекция при первой возможности заставит вас привести все к изначальному виду. Придется подчиниться. В результате вы купите комнату по цене студии. Всегда требуйте оригинал технического паспорта на квартиру. 

Незаконно выписанные из квартиры граждане. Продавец может незаконно выписать из квартиры граждан, которые находятся в тюрьме, длительной командировке или поездке. В результате вернувшийся человек может испортить выписку и сделку с недвижимостью. Денег будет не вернуть, а квартиру придется освободить. Так что внимательно проверяйте выписку ЕГРН. Старайтесь пообщаться со всеми бывшими собственниками или даже получить от них письменное подтверждение, что они не имеют претензий к продаже квартиры. 

Всегда помните о рисках и минимизируйте их 

Чтобы обезопасить сделку и проверить документы, закажите выписку из Росреестра и других сервисов (скопируйте в браузер адрес rosreestr.ru/site/eservices/). 

Как минимизировать риски при покупке коммерческой или жилой недвижимости 

1. Вместе с продавцом взять выписку из домовой книги. В ней должно быть отражено количество прописанных и выписанных людей. Бывает, что в квартире прописано несколько человек. Один из них может находиться в местах лишения свободы или в неизвестном хозяину месте. Покупать можно только квартиру, в которой никто не прописан (её называют “чистой”). 

2. Требовать справку на продажу объекта недвижимости. Сейчас эту справку не требуют при продаже недвижимости, поэтому надо подумать о ней самому. Справка содержит информацию о коммунальных долгах за квартиру, которые могут быть больше 200 - 300 тыс. рублей.

Доверять агентству недвижимости или агентам по продаже недвижимости нельзя. Они могут сделать такую справку задним числом или попросту её подделать. 

3.  Сходить к соседям сверху и по лестничной площадке. Расспросить их о квартире, хозяевах, истории дома. В ходе беседы вы узнаете о каких-то ситуациях, слухах и проблемах, которые скрыл риелтор и хозяин квартиры. 

4. Уточнить личность продавца. Это особенно важно, когда продавец получил квартиру по наследству или есть подозрения, что паспорт принадлежит другому лицу. Требуйте предъявить несколько документов (водительские права, ИНН, СНИЛС, заграничный паспорт), а не только паспорт. Поговорите с соседями. 

Оформление жилой или коммерческой недвижимости в собственность 

Подписав договор, нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением о регистрации права собственности. Если нотариально удостоверить сделку, то нотариус может направить электронное заявление на регистрацию в Росреестре (иногда такую процедуру проводит банк). 

Вам может казаться, что квартира ваша и сделка прошла чисто

Для получения ЕГРН нужно подготовить: 

  • паспорт гражданина РФ или вид на жительство;
  • подписанный договор купли-продажи;
  • заявление в Росреестр;
  • квитанцию об оплате госпошлины.
Стоимость процедуры перерегистрации собственника недвижимости — 2000 р. Чаще всего госпошлину оплачивает покупатель.

При обращении Росреестр право зарегистрируют за 7 рабочих дней, через МФЦ уйдет до 9 рабочих дней. Скорость регистрации зависит от расторопности сотрудников, но в целом сроки соблюдают. 

Вы можете обратиться в Росреестр ОНЛАЙН, если оформите квалифицированный сертификат электронной подписи за 900 р. (выдается на 1 год). 

Подписываете ДКП и сдаете все документы в Росреестр или МФЦ. Сотрудник выдаст вам расписку с датой, когда можно забрать выписку из ЕГРН со своим правом собственности. Приходите в назначенное время и забираете документ. 

Что запомнить, чтобы не остаться без денег и квартиры

_сделок2.jpg 

Обращайтесь к юристу по сделкам с недвижимостью. Сэкономить десяток тысяч рублей, когда есть шанс потерять миллионы — плохая идея. Ритейл-Риэлти на рынке недвижимости с 1996 года. Поэтому все наши сделки мы проводим только через наших высококвалифицированных  юристов!

Уделите время проверке документов. Даже если будет работать юрист, ваша задача — ознакомиться со всеми документами участников сделки. 

Указание меньшей суммы в договоре — неоправданный риск. Особенно в сделке с дорогой жилой или коммерческой недвижимостью. Если вы идете на этот риск, то должны понимать, каким образом сможете вернуть свои деньги. 

Не торопитесь покупать недвижимость. Если вам навязывают излишнюю спешку риелтор и/или собственник, то это повод еще раз проверить все документы и подумать, есть ли реальный повод торопиться. Вероятно, вас пытаются обмануть. 

Доверяйте только проверенным риелторам и агентствам недвижимости с историей и хорошей репутацией. Риелтор — помощник, который помогает найти и собрать информацию. 

Оформление сделок с недвижимостью: покупка, продажа и как избежать обмана
Автор статьи: Инна Асимова
НАДЁЖНО
Опыт работы с 1992 года
ОТКРЫТО
Достоверная информация о нас и наших объектах
СОГЛАСОВАНО
Условия фиксируются и не меняются
КОНСУЛЬТАЦИЯ
нажимая кнопку "отправить", я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями и политикой конфиденциальности